农村房屋买卖合同纠纷成功案例

律师观点分析

邓某某和妻子朱某某，在2013年11月16日通过第三人介绍，花费了25万元购买了宅基地农民房，地址在上海浦东大团镇金石村三下二上。

原告邓某某和妻子的诉讼请求是

1确认农民房签订的《房屋转让协议无效》

2判令返还25万，并按照年利息支付6%利息

3判令支付原告律师费2万

4判令返还中介费6500元

被告苏某某，翟某某辩称，当时是原告主动上门要求购买房屋的，原告要退房应该早退，不该过了七年才退，现在不同意原告的全部诉讼请求。

以上事实，有《上海市农村宅基地使用证》，《情况说明》，《房屋转让协议书》，付款凭证，收条，律师费发票等原告被告的陈述在案佐证。

判决如下

一原告邓某某，朱某某和被告苏某某，翟某某2013年11月16日签订的《房屋转让协议》无效。

二原告在判决生效之日起将上海浦东大团镇金石村农村房屋返还给被告，同时，被告返还25万元购房款

三，驳回原告的其他诉讼请求

石明超律师庭审意见

尊敬的主审法官：

原告邓、朱委托上海沪师律师事务所代理其房屋买卖的案件，事务所指派我办理该案。经过与原告沟通、阅读相关材料，并实地走访涉案房屋，总结比较后，形成以下代理意见，供法庭参考：

• 1、双方所签的合同因为违反法律的强制性规定无效，但导致无效的原因主要是被告的过错。合同无效互相返还，应考虑过错比例和原因力的大小、公平责任的承担、房屋升值等。

从根源上讲，双方之所以接触上，是被告在58同城上登了卖房的广告，注意，是公开售卖的广告，供包括原告在内的所有用户选择购买，有邀约的性质。这时候，原告应广告的意思，联系上了本案的两位第三人，正是两位第三人的鼓动和劝勉，对原告讲，根据《物权法》，签订了买卖协议，房子就是你的，你拥有房子的所有权，别人不能侵害你。同时，为了让原告相信，两第三人又请来了自称是律师的奉贤区四团镇法律服务所的工作人员，信誓旦旦向原告表示，你们的买卖是合法的，签字是真实的，受法律保护。不得不说在这些所谓专家和热心人的帮助下，原告深信不疑。所以，在买卖的前期，原告受蒙蔽欺骗，签约时又受到蛊惑，导致原告相信了他们的说教，并和原告签订了《房屋转让协议书》，而这个协议书，也是由两位中介即第三人拟定的，什么产权连同宅基地、场地、果树的永久使用权，本产权无纠纷，房屋权属清楚，无后遗症等等违反相关法律规定的内容，具有明显的欺诈故意，并且导致受害人因此支付了25万元，造成财产的损失。而不可不提的是，两位第三人是被告苏建华的朋友，一个在同一个村居住，另一个在临近村居住，相互间有紧密的往来。因此，可以说，被告和第三人具有买卖串通的故意，引原告上钩付款，鬼话连篇，使原告与被告签了无效的转让协议书，顺利骗取了25万现金。可以说，这是有预谋、有计划的骗局，原告因为大意受了欺骗，并因此损失了财产。因此说，本案的产生，是被告和第三人勾结串联的结果，原告是受害人。从具体的过错比例分析，原告应为自己的大意承担他们应承担的责任，代理人认为，这个责任不应超过整个过错的三分之一。而本案的被告和第三人，处心积虑骗取原告的付款，至少应负担整个责任的三分之二。

因为宅基地房屋买卖无效，导致买家即原告付出了25万元的现金，从2013年支付至今，这笔钱也产生了相当的利息，民法典之前，2021年1月1日之前，按年息6%计算，2021年1月1日之后，按银行业公会的公布利率算，应该不低于年息3.85%；涉案房屋所处位置较偏，通常来说，在租赁业市场很难找到相似的市场价值房屋，就当前的房产大环境，即使没有同样的市场价值，从临近的房屋行情看，从2013年至今，也应该至少上涨了一倍，所以房屋这部分增值必须做出合理分配。从双方的交易背景、履行情况及诚信的考虑，原告的过错明显小于被告，因此，按原告承担过错的三分之一，被告承担三分之二来算，原告应得到25万卖房款利息的三分之二，房屋增值部分的三分之二，被告各获得房款利息、房屋增值的三分之一。

• 2、房屋在被告占用期间的使用费不应由原告负担。根据双方所签协议的时间，卖方最终获得买方的25万钱款，是在2013年12月7日，到房屋买卖判决无效之日起计算利息，利息按6%年息到2021年1月1日，2021年1月1日后，按LPR公布的年利率3.85%计算。房屋占用费的补偿，按相同地段和价位的农村房屋出租计算，应该不超过800元/月，这还是2019年行情比较好的时候的价格，现在，这个偏僻角落、没有任何装修优势和宜居环境的农村房屋，根本就是有价无市，想租都没人租。另外，该房在原告占有期间，被告的母亲一直在其中的两间用于养鸡、堆杂物，不仅不能出租，连居住也都不可能了。同时，计算占用费，在被告母亲养鸡的三年多时间，不能计算在内。2013年11月16日签订协议后，被告交付房屋是在2014年的6月2日，就是说从协议签订日期2013年11月16日算起，到2014年6月2日，原告并不实际占有该房屋，更谈不上使用，相应的房屋使用费当然应该减除。
• 3、原告占用房屋期间，被告处处设限，不允许原告安心使用，导致该有的使用权益不享有，被告不应按等同使用房屋来计算房屋使用费。协议签订后，原告本打算按原计划围一个农村的宅院，这可以算农村居住生活的基本要求了，但被告和原告签协议后收取了原告的全额钱款，竟然不允许原告正常使用，原告只是设想围一下，被告马上就出来阻拦，不让原告设围栏，使原告最初的使用无果而终。房屋交付后，漏雨漏风，根本不能居住，所以被告的母亲会拿来作养鸡和堆杂物的场所，从这个情况看，原告买来的根本就是一个牛棚马圈，根本不是用来住人的。这个事实，请法官考量，使用价值与最初的买卖目的严重不符，计算使用费也要考虑这个因素。

综上，原告认为，买卖该宅基地房屋，是被告串通第三人故意蒙蔽原告的结果，原告因此支付了25万现金，无使用价值的该房屋还处处受到被告的刁难和强占，因此原告损失惨重。请求法庭考虑本案的实际情况，依法作出公正判决。

代理人：石明超

2021年3月15日