商品房消费者的物权期待权与抵押权人的抵押权，谁更优先?

    一、案情简介

    2019年10月22日，经房屋抵押权人A公司同意，王某与B公司（房地产开发企业）签订了《购房意向协议书》，且支付了全部购房款。2020年7月8日，A公司依据某公证处作出的执行证书向法院申请强制执行B公司的财产。在执行过程中，法院查封了登记在B公司名下的多处房产，查封的房产A公司均享有抵押权，其中包括王某购买的房屋（以下简称涉案房屋）。王某在得知涉案房屋被A公司查封后，向法院提出了执行异议。经审理后，法院裁定中止了对涉案房屋的执行。

2021年3月2日，王某以房屋买卖合同纠纷为由向法院提起了诉讼，其中B公司为被告，A公司为第三人。王某的诉讼请求为：1.确认王某与B公司继续履行双方之间的房屋买卖合同；2.判令A公司注销涉案房屋的抵押登记；3.判令B公司配合王某办理将涉案房屋转移登记至王某名下的所有权转移登记手续。经审理后，法院判决：1.王某与B公司的房屋买卖合同合法有效；2.A公司于本判决生效之日起七日内注销对涉案房屋的抵押登记；3.B公司于A公司履行注销抵押登记义务之日起七日内协助王某将涉案房屋转移登记至王某名下。

二、争议焦点

   1.《购房意向协议书》属于预约合同还是本约合同？

《购房意向协议书》能否被认定属于本约合同即商品房买卖合同，关键是该协议约定的权利义务是否符合商品房买卖合同的主要内容要求。根据《商品房销售管理办法》第十六条之规定，商品房买卖合同应当明确商品房基本状况、销售方式、房价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记等主要内容，本案《购房意向协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，且王某已支付了全部购房款，因此，法院认定该协议属于商品房买卖合同。

2.王某提出的执行异议是否应得到法院的支持？

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，王某在法院查封前就涉案房屋已与B公司签订《购房意向协议书》，其本质上属于商品房买卖合同，王某为商品房消费者；签订上述协议后，王某依约向B公司支付了全部购房款；且经查询，王某名下无其它住房；因此，法院认定王某所提异议符合前述法律规定的要件，中止了涉案房屋的执行。

3.王某请求A公司注销涉案房屋的抵押登记为何会得到法院支持？

法院根据法律规定认可交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。本案中，王某已交纳了涉案房屋的全部购房款，理应享有对涉案房屋的物权期待权。从保护交易安全的角度而言，在B公司的涉案房屋能够正常销售的情况下，王某有理由相信其所购买的涉案房屋不存在任何权利瑕疵，在其已经支付全部购房款的情况下，若仍不能取得涉案房屋的所有权，则其对交易安全的信赖会受到严重损害，合同法关于保障交易安全的立法目标就无法得以实现。

另从交易成本支出的角度看，抵押权人更有能力控制开发商。就本案而言，A公司对B公司设有监管账户，对于相关项目房屋的网签亦有直接的控制能力。而王某作为购房人，其无法控制B公司如何使用王某给付的购房款，也很难对B公司清偿A公司借款的情况进行调查。因此，王某对涉案房屋享有的物权期待权优先于A公司享有的抵押权，A公司同意B公司在房屋存在抵押状态下进行销售即意味着在抵押物的交换价值实现之后，抵押权的效力仅及于转让所得的价金，而非抵押物本身。

    三、以案释法

房屋出卖方的债权人查封了登记在出卖方名下的房屋准备执行时，房屋购买方该如何救济？

首先，房屋购买方应及时向实施查封动作的法院提执行异议，若实施查封动作的法院有多个，需分别提执行异议。其次，若执行异议得到法院支持，即法院裁定中止执行，紧接着房屋购买方需另案提起确权诉讼；若执行异议未得到法院支持，即法院裁定不中止执行，房屋购买方需在执行异议裁定书送达之日起十五日内提起执行异议之诉。最后，房屋购买方可持胜诉生效法律文书去不动产登记中心办理房屋权属的变更登记。特别提醒：不管另案诉讼，还是执行异议之诉，均建议房屋购买方在诉讼请求中明确让房屋所有权人协助办理房屋权属变更登记。