北京XX公司与陈XX合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人北京XX公司（以下简称北京XX公司）因与被上诉人陈XX，原审第三人珠海市XX公司（以下简称珠海XX公司）合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初36941号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人北京XX公司之委托诉讼代理人于XX、王XX，被上诉人陈XX之委托诉讼代理人祝XX，原审第三人珠海XX公司之委托诉讼代理人杨XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
北京XX公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第二项，改判陈XX与北京XX公司签订的《租赁协议》《租赁协议之补充协议》有效，北京XX公司无需退还陈XX定金、租赁押金、租金XXX元；维持一审判决第三项；2．本案一、二审诉讼费由陈XX承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。2017年，陈XX欲承租涉案房屋，在与北京XX公司达成合意后于2017年3月20日与北京XX公司签订了《租赁协议》以及《租赁协议之补充协议》。其中《租赁协议》对房屋坐落、押金缴纳、租金缴纳等都进行了详细的约定，在陈XX缴纳了房屋租赁押金后，北京XX公司将房屋交付其使用，陈XX亦根据协议约定按期缴纳房租，在收到相关款项后，北京XX公司向陈XX出具收据，收据的收款项目栏清晰地标注了“租赁押金”“房屋租金”的字眼，以上充分说明《租赁协议》是陈XX与北京XX公司基于租赁房屋的真实意思表示签订，并且陈XX自愿遵守《租赁协议》的约定，《租赁协议》应为有效。而《租赁协议之补充协议》仅仅是对陈XX作为承租方对于涉案房屋未来优先购买权的约定，条款内容并不违反法律法规的强制性规定，亦应有效。一审法院仅仅依据《租赁协议》中约定的房屋租赁押金及租金过高、收据备注中有房款的字样、《租赁协议之补充协议》中有优先购买房屋的约定，直接超越当事人诉求依职权认定北京XX公司与陈XX的实际目的是出售房屋和购买房屋，从而认定了上述两份协议无效，显然属于认定事实错误。《租赁协议》《租赁协议之补充协议》是双方的真实意思表示，是双方协商一致的结果，是合法有效的合同，双方都应严格遵守。《租赁协议》《租赁协议之补充协议》未违反法律及法规的规定，应受法律保护。双方之间的房屋租赁法律关系真实存在，北京XX公司也将房屋交付给陈XX，陈XX也实际使用了该房屋，双方事实上一直在履行该合同。《租赁协议之补充协议》是应陈XX的要求，切实维护陈XX利益的基础上，基于陈XX承租房屋的事实，双方协商确认在陈XX获得购买资格后，享有该房屋的优先购买权。涉案合同约定的租期符合法律规定，租金及押金标准略高于市场价格也是基于项目自身的品牌、装修质量等，是双方自愿行为，并不违反法律规定。并且优先购买并不等于购买，法律应当尊重民事主体间的意思自治行为，不应强行干预，所以《租赁协议》《租赁协议之补充协议》均应有效，一审法院认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。北京XX公司与陈XX签订的《租赁协议》不存在符合上述条款的情形。一审法院认为“北京XX公司与陈XX的租赁行为，扰乱了房地产市场秩序、损害了社会公共利益，因此双方签订的《租赁协议》以及《租赁协议之补充协议》应被认定为无效”,属于适用法律错误。北京XX公司向陈XX出租房屋并收取租金的行为，并不违反法律、行政法规的强制性规定，并未扰乱房地产市场秩序，更没有损害社会公共利益，一审法院认定协议无效依据不足。社会公共利益是社会全体或者大部分成员共同的、整体的利益。其具有以下特点：1．社会公共利益是独立于国家利益、集体利益和个体利益的利益种类；社会公共利益的主体是公共社会，具有公众性，而非单纯的国家、集体和个体。社会是一个整体概念，是由众多不特定的人组成的，具有主体抽象性和不特定性的特征，每一个单一的组成社会的人都不能称之为社会。相应地，社会公共利益也具有整体性，尽管社会公共利益的实现能够保护个人利益或者增进个人利益，其与个体利益具有相关性，但其并非个体利益的简单叠加，并不能将某个个体的利益等同与社会公共利益，否则，会使社会公共利益归属于某一特定的主体，将社会利益转变为个体利益，背离其社会性、公共性和整体性的本质。2．社会公共利益的内容具有公共性和整体性。社会公共利益概念的核心在于社会，在于公共，在于整体，因此，社会公共利益应具有公共性、整体性。这种公共性和整体性，还应具有共益性，应为全体社会成员或者大部分社会成员所享有。公共利益受益范围大，即能享受到“公共利益”的公民在该区域内占绝大多数，如果只是少数公民能够享受到的利益就不叫“公共利益”。北京XX公司的行为并未损害社会公共利益，北京XX公司与陈XX签订的协议合法有效，不存在无效的情形。三、一审法院判决结果与原有判例自相矛盾。当前房地产市场，签订二十年租期的租赁合同广泛存在，并无其他项目被法院判决认定合同无效。同样是一审法院作出的(2017)京0112民初3430号判决,以及二审法院作出的(2017)京03民终9288号判决，对于该类房屋租赁案件均认定合同有效，驳回了原告要求解除租赁合同的诉求，法院对合同效力的认定并未受通州住建委将该项目认定为以租代售、变相改变土地规划用途的影响。由此可见，一审法院就同类案件处理结果大相径庭，实际上已形成了同案不同判的局面，急需予以纠正。此外，针对北京XX公司该项目其他业主的案件，一审法院进行调解出具过部分调解书，解除了租赁合同，这无形中又肯定了涉案租赁协议的效力。针对于同项目的租赁合同，一审法院作出的判决和调解，在协议效力认定上相互矛盾，损害了司法公信力。四、一审法院认定《租赁协议》无效已引发群体诉讼和群体事件，破坏市场经济秩序和交易稳定。房屋租赁与房屋销售是房地产公司的两大业务，是当前房地产行业的通用做法，目前各大房地产公司都存在数以千计、万计的该类型租赁客户。若本案认定合同无效的判例形成，将会导致近百户甚至更多业主陆续涌向法院进行诉讼，且有愈演愈烈趋势，业主诉求一致且为同一个律师代理，有专业房闹机构的推波助澜，形成了产业化趋势。当前房地产市场下行，业主们的诉求显然是对双方契约的违背和推翻，群体诉讼一方面加大了法院的工作量，更造成了房地产市场的震荡，如果按法院目前的判决情况，北京XX公司将面临数亿元资金需要退还的窘境，将会直接导致北京XX公司资金断裂，无法运转，正常的经营受损，甚至可能导致北京XX公司直接破产。与北京XX公司存在同样情形的房地产公司也同样面临北京XX公司的窘境。一审法院判例全面否定了当事人之间的意思自治，势必引发连锁反应，产生更大的社会矛盾，严重影响市场经济秩序和交易稳定。五、关于房屋占有使用费问题。北京XX公司与陈XX签订的《租赁协议》《租赁协议之补充协议》是合法有效的，即使一审法院认定了协议无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，一审法院也应按照《租赁协议》中约定的租金标准或者涉案房屋所在区域内其他类似房屋市场租赁价格为标准扣除陈XX自收房之日起至实际退还房屋之日止期间的房屋占有使用费用。陈XX租用涉案房屋长达3年之久，如若不扣除租金或占有使用费用，陈XX将从中获益。即使协议被认定无效，陈XX亦具有一定过错，在存在过错的情况下仍能凭借无效协议获得利益违背了立法本意。综上所述，本案一审判决存在基本事实认定错误、忽视事实认定中的矛盾、适用法律错误、作出前后矛盾的判决或调解等问题，严重损害北京XX公司的合法权益，请求二审法院支持北京XX公司的上诉请求。
陈XX辩称：同意一审判决，不同意北京XX公司的上诉请求及事实理由，一审法院认定本案《租赁协议》《租赁协议之补充协议》无效是正确的。本案涉案项目属于违规“商改住”变相销售，2017年5月3日北京市政府相关部门已经对此进行了处罚。北京XX公司与陈XX签订的《租赁协议》《租赁协议之补充协议》中约定，陈XX获得购房资格后，北京XX公司与之签订商品房买卖合同。本案的租赁押金、租金较高，同时收据中载明了还款总额、建筑面积及单价等内容，北京XX公司实际是以“以租代售”的形式，通过租赁协议规避购房政策，一审法院依法认定《租赁协议》《租赁协议之补充协议》无效是正确的。原审第三人与陈XX签订的装修改造协议是北京XX公司规避“以租代售”的行为，并非双方的真实意思表示，陈XX支付的款项中并无装修款。
珠海XX公司述称：同意一审判决，对其他问题没有意见发表。
陈XX向一审法院起诉请求：1．依法判令北京XX公司返还定金20000元、押金XXX元、租金249030元，共计XXX元及利息；2．要求北京XX公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年3月20日，陈XX（作为乙方）与XX公司（作为甲方）签订《租赁协议》及《租赁协议之补充协议》。因双方对于上述协议内容并无争议，一审法院对此不再赘述。
合同签订后，陈XX共支付定金、租赁押金、租金共计XXX元。
2017年5月3日，北京市XX两级住建、规土、工商、银监等部门联合约谈XX公司，并依据《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》作出处理决定，对XX公司开发资质进行降级并责令其限期整改，整改期间作出暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信的处理。
一审法院认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
陈XX提交的《租赁协议之补充协议》第二条第2款载明，按照本协议的约定，甲方将涉诉房屋以套内建筑面积40264．49元/m??、总价为XXX元的价格出售给乙方。《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》约定高额租赁押金、较高的租金并约定待陈XX获得购房资格，XX公司即可以与之签订商品房买卖合同等。XX公司因涉诉房屋所在的珠江四季悦城项目违规“商改住”并变相销售而被有关部门作出处理。根据上述情况、综合本案案情可以判断，陈XX的实际目的是购买涉诉房屋、XX公司的实际目的也是将该房屋出售给陈XX。由于陈XX不符合购房条件，故双方签订了《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》，有意规避购房政策达到“以租代售”的目的。双方的行为，扰乱了房地产市场秩序、损害了社会公共利益。因此双方签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》应被认定为无效。
《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，XX公司以定金、租赁押金、租金等名义收取陈XX的款项应当予以返还。
XX公司作为专业的房地产开发公司，对房屋销售政策应当比较了解，其在明知涉诉房屋不能销售给陈XX的情况下，为规避政策而选择“以租代售”的方式变相销售，故其对《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》的无效存在过错。陈XX本意是购买涉诉房屋，然而其选择与XX公司签订《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》，可见其对自己不符合购房条件是知情的，故其对《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》的无效亦存在过错。综合本案案情，根据双方当事人的过错程度，一审法院对陈XX主张的利息不予支持，与此相应，一审法院在本案中亦不再从陈XX交纳的租金中扣除部分费用作为涉诉房屋的占有使用费。
XX公司在本案中虽未提出反诉，但经一审法院释明，其主张就合同无效的后果在本案中一并处理，为切实减少当事人诉累，一次性解决纠纷，一审法院对于涉诉房屋返还在本案中亦予以处理。《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，陈XX应将涉诉房屋返还XX公司。《租赁协议》中虽约定为毛坯交房，但实际交房均为统一已装修状态，规格、样式、室内物品品牌、款式、装修价格等陈XX并无选择机会，陈XX虽与装修公司签订有装修改造协议，但陈XX并未实际缴纳装修费用，装修公司亦未向其主张该费用，且装修改造协议所约定的装修价格明显严重偏离正常装修市场价格，据此可以认定陈XX与装修公司达成的装修改造协议并非双方真实意思表示，合同并未成立，装修部分应属陈XX与XX公司之间合同内容的组成部分。陈XX已实际使用涉诉房屋多时，并已不再由其支付占有使用费，对于返还房屋时装修部分恢复原状所需费用，应属XX公司经济损失，一审法院依据双方过错程度，综合考虑装修市场价格、房屋面积、受损程度等酌情予以确定，并在XX公司返还款项时予以扣除。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、陈XX与北京XX公司于2017年3月20日签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》无效；二、北京XX公司于判决生效之日起7日内退还陈XX定金、租赁押金、租金等共计XXX元，扣除装修恢复原状费用18000元，再退还XXX元；三、陈XX于判决生效之日起7日内将通州区×院××××号房屋腾退给北京XX公司；四、驳回陈XX的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
二审依法补充查明，一审庭审中，陈XX陈述，在购房的同时，陈XX和业主支付团购费用，以第三人名义收取，但是开具收据的是第三方，在本案中未主张，都是陈XX的损失；对此北京XX公司表示，团购费在本案中未主张，该团购费用并非由北京XX公司收取，与北京XX公司无关。
一审查明内容中记载的有关部门对北京XX公司的处理相关内容为北京市住房和城乡建设委员会网站所登载。北京XX公司二审中称并未实际受到处罚，但认可曾被约谈的事实。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，陈XX与北京XX公司签订的《租赁协议之补充协议》载明北京XX公司将涉案房屋出售给乙方，结合《租赁协议》《租赁协议之补充协议》约定高额租赁押金、较高的租金并约定待陈XX获得购房资格，北京XX公司即可与陈XX签订商品房买卖合同等内容，以及北京XX公司因涉案房屋所在的珠江四季悦城项目违规“商改住”并变相销售而被有关部门约谈处理等情况，可以认定，陈XX的实际目的是购买涉案房屋、北京XX公司的实际目的亦为将该房屋出售给陈XX。因陈XX不满足购买涉案房屋的条件，双方签订了《租赁协议》《租赁协议之补充协议》，规避购房政策达到“以租代售”的目的，其行为扰乱了房地产市场秩序、损害了社会公共利益，一审法院认定双方签订的《租赁协议》《租赁协议之补充协议》无效，符合规范性法律文件的规定，本院予以确认。北京XX公司针对涉案《租赁协议》《租赁协议之补充协议》效力认定问题提出的上诉主张，根据现有证据本院难以认定双方存在北京XX公司所称关于租赁房屋的真实意思表示，故其上诉意见缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案《租赁协议》《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，北京XX公司以定金、租赁押金、租金等名义收取的款项应当予以返还。北京XX公司作为专业的房地产开发公司，对房屋销售政策应当知悉，其在明知涉案房屋不能销售给陈XX的情况下，为规避房屋管理政策而选择以“以租代售”的方式变相销售，其对《租赁协议》《租赁协议之补充协议》的无效存在过错。陈XX本意是购买涉案房屋，而其选择与北京XX公司签订《租赁协议》《租赁协议之补充协议》，其对自己不符合购房条件是知情的，故陈XX对《租赁协议》《租赁协议之补充协议》的无效亦存在过错。一审法院综合本案案情，根据当事人的过错程度，同时考虑房屋使用、资金占用等情况，对本案北京XX公司应退还陈XX以定金、租赁押金、租金名义收取的款项及金额的认定，并无不当，本院予以维持。
此外，关于陈XX在本案审理中提及的团购费用，陈XX因收款主体问题在本案中并未主张，该费用所涉内容，本案未作处理。
综上所述，北京XX公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18932元，由北京XX公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。