方银乐律师
律师观点分析
系争房屋登记权利人为张X、张2。2020年12月28日张X作为甲方（出售方），胡X作为乙方（买方）与作为中介方的XX公司签订《房地产买卖合同》《协议书》、《房地产买卖合同（车库）》及《协议书（车库）》。《房地产买卖合同》主文主要约定：甲方以6,810,000元的价格向乙方出售系争房屋；系争房屋建筑面积137.71平方米；甲乙双方确认于2021年6月20日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；该合同《补充条款（一）》约定：甲乙双方于2021年2月28日前赴居问方处签订《上海市房地产买卖合同》示范文本（网签）；若甲方收取定后（含授权保管的定金），未能依照本合同约定继续履行的，则甲方应按巳收取的定金数额向乙方双倍返还定金；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，或者甲方无正当理由单方要求解除的，视为甲方根本违约，乙方有权书面通知甲方单方解除合同，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还巳收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金；该合同《附件三》约定：乙方于本合同签订后1日内自行或通过居间方支付甲方定金300,000元，乙方使用自有资金支付房价款4,460,000元，付款方式为于网签后1日内支付1,700,000元，网答后2021年5月31日前支付
2,760,000元，贷款2,000,000元，房屋交接后支付尾款50,000元。《协议书》主要约定：系争房屋装修补偿款为1,490,000元，乙方于2021年6月20日过户当日支付甲方房屋装修补偿款1,490,000元。《房地产买卖合同（车库）》及《协议书（车库）》主要约定：甲方以250,000元的价格向乙方出售系争房屋车位；系争房屋车位媳筑面积28.45平方米；甲乙双方确认于2021年6月20日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；该合同《补充条款（一）》的主要内容与上述《房地产买卖合同》中的《补充条款（一）》一致
合同签订当日，张X向胡X出具《承诺书》，主要内容为保证其对系争房屋及车库拥有完全处分权，若权利人否认授权导致合同目的无法实现则本人愿意承担违约责任。同日，胡X向张X支付了300,000元定金，由居间方负责保管，张X向胡X出具了定金收据以及《定金／房价款保管授权书》，胡X另向居间方支付171,000元居间服务费。
上述协议、合同签订后，张X以未获张2同意、首付款给付与实际约定不符等理由，不同意依照约定内容继续履行。后双方通过在中介处面谈、电话沟通等方式多次协商未果，张X、张2未在约定的期限内配合签署网签合同。后中介方将其保管的定金退还胡X。
2021年3月，胡X委托律师通过中国XX政XXX向张X、张2的多个地址发送《律师函》，《律师函》的主要内容为解除合同的通知。其中两份邮件的物流信息显示巳于2021年3月4日签收。
法院认为，当事人应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。胡X与张X就系争房屋及车位买卖事宜先后签订《房地产买卖合同》《协议书》《房地产买卖合同（车库）》《协议书（车库）》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故四份合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。张X辩称上述合同仅有其一人签字，且系争房屋及车位属于张X与张2共有，无张2签字则合同不生效；然在无其他无效事由的情形下仅张X无权处分这事实并不会影响其所签订的上述合同的效力，且根据张X出具的《承诺书》，上述合同仅有张X和胡X签字即成立生效，属于双方意思表示合致的结果，并不违背双方真实意思表示，因此本院对此抗辩不予支持。针对张X辩称《房地产买卖合同》存在规避国家税收的情形应属无效，虽然上述合同可能存在规避国家税收的情况，但并不影响双方隐藏的真实意思表示的效力，双方真实的意思表示为以总价8,550,000元买卖系争房屋及车位，故不影响合同成立并有效，因此本院对此抗辩不予支持；另张X辩称其不识字，是受中介与胡X欺诈所答的上述合同，存在重大误解，并且对于电子签约的效力不予认可，然张X并未提出充分证据证明其主张，本院对此不予支持。胡X主张张2也是上述合同的当事人，然其也并未提出充分证据证明其主张，张2亦未予追认，本院对此不予支持，故上述合同对张2不具有法律约束力。
在上述合同签订后，张X明确拒绝按合同约定配合办理网签、房地产变更登记等事项，胡X据此行使合同解除权，并要求张X承担违约责任，符合合同所约定的解除条件，胡X据此行使解除权并无不妥，本院对此予以支持。胡X委托律师通过中国XX政XXX发送的内容为包含解除上述合同意思表示的《律师函》于2021年3月4日送达张XX，故合同解除时间为2021年3月4日。针对房屋溢价款，胡X以其作为计算实际损失的依据，并与违约金同时主张，由于市场交易的不确定，且当事人双方约定的违约金为赔偿性违约金，若二者并用会重复填补胡XX的损失，因此本院对该意见难以采纳。针对违约金，双方所约定的计算标准超出合理范回，同时，胡X在张X违约的行为巳满足合同约定的解除条件时，并未及时行使解除权，亦应对可能存在的扩大损失承担一定责任；综合考虑房屋市场价格波动情况、合同的履行情况以及当事人的违约程度等因素，本院酌情认定张X应承担违约金300,000元。胡X主张的律师费在性质上亦属于实际损失，本院在调整违约金时巳一并予以考虑，故不再由张X另行承担。
本案原告方主张被告承担总房价20%的违约金即170多万即130多万的房屋溢价款，通过律师的抗辩之后最终实现了被告只需承担违约金为30万元的结果。通过本案律师建议大家不管遇到买房或者卖房违约了，现在很多中介提供的合同都约定了总房价20%以上的违约金，作为守约方不要盲目的增加自己的诉讼请求，这样会白白增加自己的诉讼费用，作为违约方也不要太过担心违约金会很高，因为对于违约金法律规定要与实际损失相匹配，如果约定太高可以调低，如果约定太低了可以调高。但是如何证明自己的损失及是否需要调高或调低，还是咨询下专业律师会比较好。