律师观点分析

原告刘XX与被告孙X、李X、兴城市某某不动产中介中心（以下简称中介中心）、第三人某某银行股份有限公司沈阳XX（以下简称浑南XX）房屋买卖合同纠纷一案。本人作为被告李X的代理人，参加诉讼。

刘XX向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告之间签订的《中介房产买卖合同》及附加条款有效；2、被告李X立即办理涉案房屋解押手续，解押后立即配合原告办理房屋过户手续，判令被告向原告支付未能及时过户导致原告不能办理退税的款项2万元（暂定），并按合同约定的标准向原告支付违约金及中介费2000元；3、依法判令第三人配合被告李X办理涉案房屋的还款及解押手续；4、诉讼费由三被告承担。

代理李X答辩称，第一，答辩人已经履行合同主要义务，将房屋交付被答辩人。被答辩人交完首付款14万元（含1万元定金）后，答辩人按照约定交付房屋。被答辩人向物业缴纳相关费用，并一直居住。被答辩人付给孙X14万元（含1万元定金）首付款，孙X只转给答辩人8万元，其余6万元不知去向。购房款总计72万元。虽然被答辨人只支付了首付款14万元，余款至今未支付，被答辩人一直占有房屋，答辩人履行合同义务交付房屋。第二，答辩人不存在违约事实，无需承担违约责任。根据民法典46条规定，答辩人将抵押房屋转让给被答辩人的行为合法有效。被答辩人对抵押事实知晓，自愿签订合同，转让价格公平合理。法律规定抵押的房屋可以转让，没有规定抵押的房屋不能过户。房屋抵押的事实不是房屋无法过户的原因，答辩人已经交付房屋，并配合过办理过户，因其他原因导致不能过户不是答辩人的过错，是不可预测的风险。第三，涉案房屋上存在两种冲突的权利，审理并解决该权利归属是解决本案的唯一途径。根据《最高人民法院关于人民法院和办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条。在将房屋抵押给第三人浑南XX前，答辩人与被答辩人签订《中介房屋买卖合同》，被答辩人实际占有房屋，根据法律规定房屋属于被答辩人，可以对抗抵押权人的抵押权。答辩人和群升公司曾多次协调第三人浑南XX，申请部分房产予以解押，履行出售房屋的过户义务，均遭到银行拒绝，只能一次还清。包括案涉房屋在内30余套房屋在银行做的捆绑式抵押，贷款1800万，群升公司没有一次性偿还1800万贷款的能力，只能等待司法拍卖。综上答辩人不存在过错，请法院驳回被答辩人的诉请。

最终判决如下：

一、原告刘XX与被告李X（孙X代签）之间的《中介房产买卖合同》有效；

二、自本判决生效之日起五日内原告刘XX将购买房屋尾款58万元支付给第三人葫芦岛银行股份有限公司沈阳XX，用于清偿辽（2016）兴城不动产权第00××70号（即坐落兴城市）房产抵押担保款本金543445.17元及利息（利息以543445.17元为基数按照月息6.25‰计算，自2020年11月16日起至实际清偿日止，余额部分由第三人冲抵案涉借款）；

三、第三人某某银行股份有限公司沈阳XX在原告刘XX履行第二项判决后十五日内办理辽（2016）兴城不动产权第00××70号（即坐落兴城市）房产解除抵押担保手续；

四、被告李X在第三人履行案涉房屋解押手续办理完毕后十五日内配合原告刘XX办理房屋过户相关手续；

五、驳回原告刘XX的其他诉讼请求。

本案件，最终法院仅支持李X配合办理过户手续，无需承担其他责任，代理工作达到当事人的期待，为当事人保护了合法权益。