律师观点分析
上诉人佘XX因与被上诉人佘XX确认合同无效纠纷一案,不服广东省汕头市金平区人民法院(2019)粤0511民初68号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后,依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。
佘XX上诉请求:1、撤销一审判决第二项,改判被上诉人返还上诉人费用155000元及利息,被上诉人赔偿上诉人损失163000元。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由:上诉人已经支付了转让款155000元。上诉人和被上诉人签订的《转让约定》记载为“自由佘XX现已填好(门楼池内)地一块,7字形约560平方米,现以155000万元转让给佘XX长期使用(无年限)”落款时间为2015年5月12日。转让约定明确了是“现”而不是“准备”,从字面理解为签订转让约定当天2015年5月12日就完成了双方的权利和义务,这个“现”就表明了上诉人已经支付了转让款,这也和农村交易习惯相符,不再另行出具收款凭证。另外村委会也证明土地上有搭建物,从生活常理来看,如果没有支付转让款,被上诉人怎么会允许上诉人在土地上进行搭建?一审中被上诉人没有提供相反证据来否认上诉人的主张,从举证责任分配上来看,应该由被上诉人承担举证不利的后果。另外,根据村委会证明土地上原有搭建物被拆除,确实给上诉人造成了损失,被上诉人应赔偿上诉人的损失163000元。综上所述,请二审法院予以改判。
佘XX辩称,二审答辩意见与一审的答辩意见一致,一审法院查明事实切实清楚,适用法律正确,请二审法院予以维持。
佘XX向一审法院起诉请求:一、确认佘XX、佘XX签订的《转让约定》无效。二、佘XX返还佘XX支付的转让费用155000元及利息。三、佘XX赔偿佘XX损失163000元。四、本案诉讼费用由佘XX承担。
一审法院认定事实:2015年5月12日,佘XX、佘XX双方签订《转让约定》。该约定载明:兹有佘XX现已填好(门楼池内)地一块,7字形约560平方米,现以155000万元转让给佘XX长期使用(无年限)。另地前面大门处道路(约5米宽),有共同使用权。特此约定。文字下方有倒“7”字型图案,标明长31米,宽23.6米。落款内容:转让人佘XX(捺手指印),使用人佘XX(捺手指印)。落款时间:2015年5月12日。
另查,经一审法院工作人员向汕头市金平区XX街道XX社区居委会调查,XX街道XX社区向一审法院出具一份《证明》。该《证明》载明:兹有我社区居民佘XX,在社区范围内门楼池擅自进行填池,该土地是社区集体土地,该土地上搭建物已在区创文期间被拆除。现该土地被居委收回。
以上事实有佘XX、佘XX提供的证据以及庭审笔录等为证。
一审法院认为,涉案土地的权属性质属于村委会集体所有。根据《土地管理法》的规定,农村集体土地使用权的出让,必须经过农村集体村民大会讨论通过,层级报请市、县人民政府土地管理部门批准并办理集体土地使用权证。本案中,佘XX对涉案土地没有土地使用权,土地使用权的转让既未经村委会集体讨论通过,也未登记办理集体土地使用权证,仅仅是佘XX、佘XX双方之间的私下协议,就约定了土地使用权的转让。该协议违反法律、行政法规的强制性规定,属于非法转让,该协议属于无效协议。根据合同法第五十八条的规定,合同无效,佘XX有权要求佘XX返还因该合同取得的转让款。但是佘XX没能提供实际支付土地转让款的收款收据等凭证,仅凭《转让约定》无法证明已实际支付155000元的转让款,应当承担举证不利的后果。同样,佘XX也未能提供证据证明其出资163000元进行土地平整和围墙、厂房建设。因此,对佘XX第二、三项诉讼请求,一审法院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国土地管理法》第十条,《中华人民共和国合同法》第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:一、确认佘XX和佘XX签订的《转让约定》无效。二、驳回佘XX第二、三项诉讼请求。本案受理费3035元,由佘XX承担。
本院审理查明,原审判决认定的事实与本案的证据一致本院予以确认。
二审期间,佘XX向本院提交以下证据:一、佘XX和佘XX签订转让协议时在场人员出具的证人证言、身份证复印件,证明佘XX已经向佘XX支付土地款转让款155000元;二、本村42人对佘XX和佘XX土地转让一事的证人证言、身份证复印件,证明佘XX已经支付佘XX土地转让款155000元;三、光盘录像1份,照片4张,证明佘XX当时在转让地块加装围墙,平整土地,饲养鸡鸭鹅。佘XX发表如下质证意见:第一,我方认为对方没有在举证期限内提交证据,该证据不是新证据,一审时就可以提交的;第二,证据一、二是证人证言,将近有40多个人的证人证言,根据上诉人当庭陈述的当时只有一人在场,但是在证据中居然有40多个人,他们都没有在现场,根本不知情况,所以对这些证人证言的主观成分很大,我们对证据一、二的三性都不予确认。证据三的照片与本案也没有关系,无法证明涉案的场地。
本院认为,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条第一款的规定,第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的主要争议焦点是:佘XX是否已实际支付155000元的转让款。
因涉案土地是属于村委会集体所有的,佘XX与佘XX私下约定土地使用权的转让,违反法律、行政法规的强制性规定,应认定协议无效,一审法院认定双方签订的《转让约定》无效,依法有据,应予以维持。佘XX主张要求佘XX返还因协议所取得的土地转让款,有法律依据,但其在无法提交其他书面交易凭证予以佐证的情况下,仅提供的在场人员证人证言未能充分证明佘XX已向佘XX支付土地转让款的事实,理由如下:首先,在场人员佘某某接受庭询时称,其当时并未清点交易金额,仅仅看到佘XX向佘XX支付款项,无法确定交易具体金额;其次,佘某某称佘XX收到款项后并未进行清点,也未向佘XX出具收款收据等交易凭证,该行为不符合日常交易习惯,故本院对在场人员佘某某的证人证言不予采信。对于佘XX所提交的本村42人的证人证言,同样因没有其他证据予以佐证,本院对上述证人证言不予采信。因佘XX所提交的证据无法充分证明其已向佘XX支付土地转让款项155000元以及所造成的经济损失163000元,故其主张佘XX返还转让费用155000元及利息以及赔偿佘XX损失163000元的依据不足,本院不予支持。
综上,原审判决认定事实清楚,适应法律正确,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
本案二审案件受理费6070元,由上诉人佘XX负担。
本判决为终审判决。