物权法第一百七十条规定，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。    本条规定包含有两方面的含义：一是如果债务人（比如贷款人）在借款期限届满时不能履行还款义务，银行或其他债权人在享有担保物权的情况下，可以就担保财产优先受偿；二是银行或其他债权人的抵押权或者质权并不是永远处于第一位的，在我国目前法律规定的框架下，有很多情况担保物权要放在第二位，理论上称之为担保物权优先除外。 
    关于第一方面的含义是比较好理解的，关于第二方面的含义如何理解呢？ 
    优先权是指国家为实现一定的立法目的，比方说为保护国家利益、社会公众利益，或者要保护社会上一个特殊的弱势群体的利益，或者为维护民法的公平原则等，就在法律中直接规定我的权利优先于你的其他一般债权，这个时候我要优先于你的抵押权担保物权，这样的权利就是所谓的优先权。最典型的，就是我国《海商法》所规定的船舶、航空器的优先权。船舶、航空器的优先权就是担保物权优先除外的一种情形。 
    还有一种担保物权优先除外的情形就是担保财产承租人的优先购买权。 
    比如某公司为盘活资产，将自己拥有的厂房出租给他人，后该公司为上一个项目需向银行贷款，遂将该厂房抵押给银行。在这种先租后押的情况下，物权法第190条明确规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。也就是说，租赁权是可以对抗抵押权的，因为它贯彻了买卖不破租赁这样一个基本原则，也就是《合同法》第229所规定的原则（《合同法》第229条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力）。如果是先设立抵押，后成立租赁关系，《物权法》第190条第二句话规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。也就是说，如果抵押权已经登记了，你的租赁权是不能对抗登记抵押权的。 
    既然在先设立抵押、后成立租赁关系的前提下该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，那么是否也就意味着在此种情况下承租人丧失了优先购买权呢？我看未必。 
    《合同法》第230条规定了承租人的优先购买权。就是说出租人卖自己出租物的时候，要在合理的时间内先通知承租人，承租人在同等条件下优先购买。在这种情况下，上面的案例中，承租人租的厂房和银行设定抵押权，按道理说这两者是不发生冲突的，因为抵押权要实现的目的是收回借款本息。但是《担保法》和《物权法》规定：抵押权实现的时候有三种方式，拍卖、变卖和折价。当它采取折价的时候，就意味着抵押权人要取得所有权。如果承租人按合同法第230条规定以优先购买权主张所有权。这时，两个取得所有权的主体就发生冲突了，怎么办？我认为就要按照《合同法》第230条的规定：承租人有优先购买权。优先购买权保护的对象不是租赁权，它保护的是承租人获取出租财产或者承租财产的机会。这个条文是有特殊的或者独立的保护功能和立法目的的，所以说只有在承租人放弃优先购买权的时候，抵押权人才能通过折价的方式取得所有权。    优先购买权理解起来容易，但是在司法实践中会面临很多问题。某院就有一个案件涉及到优先购买权的问题。实质上是涉及到我们如何理解所谓的同等条件的问题。实践中人们经常把同等条件理解为同等价格，如果真要这么理解的话我认为《合同法》，包括《民法通则》的有关司法解释中关于优先购买权这个规定就没有必要说同等条件了，直接就应该规定为同等价格，而事实上却并非如此。    该案例就反映出“同等条件”的内容是非常丰富的。该案中一个企业盖了一批职工住房，但它并没有把住房的所有权卖给职工，只是分给职工使用。其中职工A分到一个房子，因为他爱人也有房子，这个房子就空了。为了物尽其用，他就把这个房子租给了B， B并不是企业的职工，而是社会其他人员。过了一段时间企业要把这个房子卖给职工了，这个时候B就说自己具有优先购买权，你要卖的话那么我要优先购买。单位不同意，为此引发诉讼。    这时就涉及到B到底能不能优先购买，这里就涉及到对“同等条件”如何理解的问题。如果要把它理解为同等价格的话，那么他当然就享有优先购买权。但是在这个案子里就不能把它理解为同等价格，为什么？因为这里的房价不是市场商品房的价格，而是包含了职工本身在企业中的特殊的身份，是蕴含着职工福利的价格。像同样一平米的房子在北京可能卖到一万二，但是卖给职工的时候可能就五千元，因为这里面有职工的福利。因为B并不是企业职工就不应该享有这个福利，所以就不能以同等的价格来购买，所以最后他的优先权就没有被法院支持。