房屋买卖纠纷之律师代理意见

    张振律师   联系方式：15020001110

山东龙奥律师事务所接受原告的委托，指派张振律师作为原告诉被告、第三人房屋买卖纠纷一案的诉讼代理人，作为他的诉讼代理人依法参与本案的审理。根据查明的事实和相关法律，发表如下代理意见：

一、原被告签订的《房屋买卖合同》（编号：0025863）合法有效。

2017年6月4日，原告通过第三人与被告签订《房买卖合同》（编号：0025863）一份，对涉案坐落于济南市历城区凤鸣路777号金河凤鸣山庄26号楼房产的面积、总价款、付款方式、办理手续、违约责任等作出了约定，该合同不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效合同。

二、原告已按照合同履行合同义务，被告也应按照合同继续履行。

1、房屋买卖合同签订后，原告依照合同约定向被告交纳定金2万元，并向第三人支付中介费9800元、评估费4400元、贷款费7600元。

2、根据房屋买卖合同第四款第二条的约定，涉案房产支付方式为按揭贷款，原告应在贷款审批通过且网签前支付被告首付款，因此原告支付首付款的时间应为银行贷款审批通过以后网签前，因被告一直拒绝协助原告办理网签手续，导致原告无法支付首付款，属于被告违约，只有被告同意协助原告办理网签手续，原告可以在网签前向被告支付首付款，现原告要求被告按照合同继续履行于法有据，并且原告保留追究被告违约责任的权利。

3、根据房屋买卖合同第七条的规定原被告应在合同签订之日起7日内委托并协助21世纪不动产济南区域金融中心即第三人处办理包括不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，原告在合同签订后及时向第三人提供了原告的身份证、户口本、学历证明、收入证明、用工协议、社会保险缴纳证明这些材料，也于2017年7月14日通过了中国邮储银行贷款审批，并未存在违反该约定的情形，第三人在审理过程中也认可原告及时向其提供了上述材料。

4、由于济南市施行限购政策，原告需本人到济南市房管局办理限购资格核查，根据济建发【2017】29号文属于全日制大学本科（含本科）以上学历的购房者，且与用人单位签订正式用工合同，且连续缴纳社保满半年以上，可享有本地常住户口居民同等的购房政策。原告在银行贷款审批之前已经准备好了身份证、户口本、学历证明、用工协议、社会保险缴纳证明这些材料，并在银行贷款审批通过以后向济南市房管局提交了限购资格核查申请，但因新政刚刚实施，济南市房管局在这些材料的基础上又要求原告继续补充其他材料，导致了原告办理限购资格核查时间较长，这不是原告个人原因导致的，也未违反合同约定。

5、2017年8月17日原告限购资格核查通过后，因被告拒绝协助原告办理网签义务，原告于2017年9月9日分别向被告及第三人发函要求对方履行合同义务，被告也一直未履行，并擅自将涉案房产通过第三人继续出售，无非就是因为涉案房产价格上涨，心里不平衡，想要原告增加购房款，或者将涉案房产出售给出价更高的购房者。

因此，原告已按照合同约定履行合同义务，现原告暂不追究被告的违约责任，要求被告按照合同继续履行。

三、原告不存在违约行为，被告反诉要求确认合同已经解除并要求原告承担违约责任没有事实和法律依据。

在双方房屋买卖合同履行过程过程中，被告从未向原告主张过解除合同，也未向原告退还过定金，并且从被告提交的微信聊天记录显示，在2017年7月底双方买卖合同尚未解除的情况下，被告就擅自将涉案房屋通过第三人挂到网上另行出售，明显就是违约。根据房屋买卖合同第十二项第三款的规定守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同，合同法及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定对延迟付款的合理期限为三个月，原被告在房屋买卖合同中并未对首付款的支付时间作出明确约定，且原告也未违反合同约定的付款条件，因此被告所谓解除合同的合同依据和法律依据明显不存在。

综上所述，在被告违约后，原告不存在违约行为，原告要求被告按照合同约定履行网签并协助办理过户义务合法有据，被告反诉请求没有事实和法律依据，现原告保留追究被告违约责任的权利，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，驳回被告的反诉请求。

     以上代理意见，请法庭充分考虑并采纳。