房子是目前老百姓家庭中的核心资产，老人对房产进行处置经常会引发家庭纷争。近些年，因为老人将房产“卖”给某个子女而引发的确认合同无效诉讼激增。很多老人想把房子给自己认定的某个子女，私下里签订买卖或赠与合同，以为把房子过了户就能板上钉钉，减少日后继承的纷争，没成想却被法院认定为恶意串通，合同也被确认无效。

案情简介

苏老爷子有五个儿女，老伴儿早些年已经去世，二人在西城区有一套四居室，登记在苏老爷子名下。两年前，苏老爷子和小儿子签订了一纸房屋买卖合同，将这套价值近千万元的房产卖给了小儿子。为了尽可能降低房产转移的成本，只是象征性地约定房款为100元，并迅速办完了产权过户手续。一年后，苏老爷子的三个子女将他起诉，要求按照法定继承原则来分割这套房产。也是在这场诉讼中，三个子女得知，房子被父亲“送”给了小弟，已经落在了小弟名下。这下家里可炸了窝。三个子女再次提起诉讼，连同父亲和弟弟一并告上法院。

在法庭上，苏老爷子的三个子女表示，这套房子是父亲和母亲的夫妻共同财产，母亲去世后，房产并没有进行继承分割。根据法律规定，这房产的一半份额应该算是母亲的遗产，子女作为继承人，都享有一定的份额。苏老先生和小儿子对此明知，还签订以100元价格买卖千万元房产的虚假合同，将房产转移登记至小儿子名下，存在恶意串通的故意，侵害了其他继承人的合法权益。因此，他们请求法院确认苏老先生与小儿子签订的房屋买卖合同无效。

苏老爷子一方向法官解释说，小儿子夫妇没有住房，一直跟他们老两口共同居住，悉心照顾他们的日常起居，尽到了主要赡养义务。老伴儿在世时，他们二人经过慎重考虑之后，决定将房子只给小儿子一人。老伴儿生前也有口头遗嘱，表示要将房子赠送给小儿子。所以，他将房产过户给小儿子合理合法，没有侵害任何人的利益。不过，虽然苏老爷子明确表示把房子赠给小儿子是他们夫妇的心意，却没有拿出证据证明老伴儿留有遗嘱，其他三个子女更是矢口否认。

律师说法

在日常生活中，房产证上登记的所有权人与实际所有权人不一致的情况非常普遍。很多老人的房产虽然是在夫妻婚姻关系存续期间取得，但因为是单位分配的住房，通常在办理产权证时会登记在一方名下。这也让老人有了单独处分房产的可能。

根据中国社会的传统习惯，在一位老人去世后，家庭内部较少会进行遗产分割，但从法律上来讲，此时房产的属性却可能发生了变化。在不存在遗嘱的情况下，去世的老人所享有的房产份额作为遗产，其父母、配偶、子女都有继承权利。即便房产没有进行分割，配偶、子女和其他法定继承人也都成为了房产的共有人。根据法律规定，处分共有的不动产的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。老人单方擅自处分房产，就可能构成无权处分。

苏老爷子的案子很有典型性。法院审理后认为，根据法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。涉案房产是苏老爷子与老伴儿在婚姻存续期间购买，属于两人的夫妻共同财产。在老伴儿去世后，苏老爷子与五个子女并未对房产进行析产、继承分割，因此，该房产就是苏老爷子与五个子女共同共有。苏老爷子与小儿子签订买卖合同，办理了过户登记，双方实为赠与关系。父子俩对于房产包含老太太的遗产应属明知，在没有取得其他共有人同意的情况下，仍签订房屋买卖合同，存在恶意串通，侵害了其他共有人的合法权益。最终，法院判决确认苏老爷子与小儿子签订的房屋买卖合同无效。“送”出去的房子还得回到苏老爷子与子女共有的状态。

律师支招

在房产属夫妻共同所有的情况下，如果老人就想把自己所有的房产份额留给某个子女，有哪些合法妥当的方式呢？

根据目前的房屋登记政策，如果明知房产属于夫妻共同财产，且没有司法文书或公证书对房产份额进行明确，那么不动产登记部门是不会为一方老人办理房产份额过户登记的。如果老人想在生前就处置房产，还要过户给子女，就需要在配偶去世后通过人民调解、法院诉讼、继承公证等方式，对房产进行一次析产、继承。明确各继承人所享有的房产份额后，老人便可以将自己享有的合法的份额通过签订买卖、赠与合同的方式过户给子女，从而避免处分不属于自己的财产。

如果老人和子女在乎房产登记“落袋为安”，这种方法是在法律程序上最严谨的。但析产继承毕竟耗时费力，而且老人和其他继承人心理上能否接受也因人而异。

第二种方法是老人可以在生前办理赠与公证，明确将自己所享有的房产份额赠送给某个子女。待老人去世后，接受赠与的子女可以凭借公证书主张权利。但是采用这种方式需要一定的费用，且无法在老人生前完成过户。

第三种方法是老人通过订立遗嘱，将自己的财产份额留给某个子女。虽然这种方法也是在老人百年之后，子女才能获得遗产，但这也是更能保护老人权益的方式。

民法典生效后，公民订立遗嘱更加方便，形式灵活。即便订立遗嘱公证收费也比较低。一方面，老人能实现将遗产留给某个子女的愿望；另一方面，老人可以随时修改遗嘱，避免子女获得房产后不尽赡养义务。

来源：瑞瑾法律热点