【案情简介】杜文辉在腾飞公寓有一套闲置房屋。

2015年8月19日，杜文辉与黄少签订《房屋租赁合同》，杜文辉将房屋出租于黄少，约定租期1年，自2015年9月1日至2016年8月31日。总房租12000元，押金3000元，一次性交情。

2015年8月20日，杜文辉将房屋钥匙交于黄少，黄少交付租金和押金总计15000元，并于当日入住。

2016年房价持续上涨，杜文辉决定出售房屋，但并未通知黄少。

2016年8月20日，杜文辉与刘勇签订《房屋买卖合同》，杜文辉将房屋以100万元的价格出售给刘勇。

2016年8月31日，黄少知晓上述事实，并将杜文辉起诉到法院，要求法院确认杜文辉和刘勇签订的《房屋买卖合同》无效。

杜文辉很意外，在收到法院传票后立即前来律所咨询。

【杜文辉咨询问题】杜文辉和刘勇签订的《房屋买卖合同》是否有效？

【律师解答】：

其一、【租赁合同的效力】2015年8月19日，杜文辉与黄少签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且杜文辉是房屋的产权人，有完整的所有权和处分权，租赁合同合法有效。

其二、【承租人的优先购买权】依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

该权利为租赁合同项下附条件才产生的权利：第一，仅当出租人出售房屋时，才涉及承租人的优先购买权。第二，只有在同等条件下，承租人才有优先购买权。

其三、【买卖合同的效力】2016年8月20日，杜文辉与刘勇签订的《房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且杜文辉是房屋的产权人，有完整的所有权和处分权，买卖合同合法有效。

其四、【优先购买权对买卖合同的影响】依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，出租人出售房屋之情应当在合理期限内通知承租人。

本案中，黄少是承租人，拥有对房屋出售时，同等条件下的优先购买权。杜文辉出售房屋并未通知黄少，属杜文辉侵犯了黄少的优先购买权，杜文辉应当赔偿。

但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，优先购买权受到侵害，并不足以导致买卖合同无效。因此，杜文辉出售房屋未通知黄少，并不影响杜文辉与刘勇之间《房屋买卖合同》的效力，《房屋买卖合同》依然有效。

【法律依据】：《中华人民共和国合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”