【案例】冯卫华在安德公寓9门303室有一套闲置房屋。

2017年2月2日，冯卫华与王雨签订《房屋租赁合同》，约定将安德公寓9门303室的房屋出租给王雨。约定租期为1年，自2017年2月2日至2018年2月1日，每月2000元，押一付三。

合同签订当日，王雨交付租金及押金共8000元，冯卫华将房屋钥匙交付。

2017年11月23日，冯卫华与张远签订《买卖合同》，将房屋以80万的价格出售于张远。

2017年11月30日，张远交付房价80万，冯卫华将最后一把房屋钥匙交付张远，还将房屋租赁的情况告知，并约定开始在房管局排号，拿号之后第一时间去过户。

2017年12月9日，房屋过户完成。张远要求王雨交付剩余租期的房租，王雨表示房租已交付给冯卫华。

冯卫华认为收租之时房屋还是自己的，不同意将预交的房租交给张远。

冯卫华坚持自己的想法，于是前来咨询。

【冯卫华咨询问题】张远是否有权索要房租？

律师解答：

其一、【房屋租赁合同的效力】2017年2月2日，冯卫华与王雨签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律法规关于合同效力的强制性规定，合同真实有效。

其二、【买卖合同的效力】2017年11月23日，冯卫华与张远签订的《买卖合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律法规关于合同效力的强制性规定，合同真实有效。

其三、【买卖合同对租赁合同的影响】《买卖合同》导致房屋的产权发生变化，为了保护承租人的利益，司法解释特意对房屋买卖对租赁合同的影响做出了规定。

依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，张远自动成为出租人，应当继续履行租赁合同。

其四、【出租人的变更】张远作为房屋的产权人和房屋的出租人，对于房屋出租产生的收益，应当归其所有。

房租作为法定孳息，依据《合同法》第一百六十三条之规定，在房屋交付之前，房租归冯卫华所有，交付之后归张远所有。

对于预交的房租应当分类说明，对于截止交付当日即2017年11月30日已经产生的房租，归冯卫华所有；对于交付日之后的房租，应当在预交房租中减去交付日之前的房租，将剩余部分归还张远。

法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”

《合同法》第一百六十三条：“标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。”