2014年7月30日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾××广场××号，总价款为370439元。被告应在2014年5月1日前将房屋交付原告使用。合同签订后，原告按约付清了购房款，被告于2015年9月4日通知原告收楼，2018年3月4日，原告办理收楼手续。2017年10月12日被告向登记部门提交了办理房屋权属转移登记所需资料。

【大亚湾法院裁判要点】原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当诚实履行合同义务。本案争议焦点为被告是否构成逾期办证。根据合同第十五条的约定，被告应当在涉案房屋交付后的360个工作日内将办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案，本案中被告在2015年9月4日通知原告收楼，此时被告已完成交付义务，按照合同约定，被告应当在360个工作日内，即2017年2月15日前将办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案，虽然被告在2017年10月12日才完成该义务，但是被告未在合同约定时间提交资料的原因除了合同签订后，办证程序中新增加土地权籍调查项目需要另行花费一定时间外，主要原因是原告未及时缴纳契税，并且因原告的其他纠纷导致涉案房产被法院查封，涉案房产在解封后十多天，被告即完成了提交资料义务，因此原告诉请被告承担逾期办证违约责任，本院不予支持。

大亚湾经济技术开发区人民法院

民事判决书

（2019）粤1391民初5*4号

原告：刘某，女，汉族，1990年2月1日出生，住湖南省邵阳县，

委托诉讼代理人：魏**，广东**律师事务所律师。

被告：惠州市凯*房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾区

法定代表人：廖**。

委托诉讼代理人：廖**，该公司工作人员。

原告刘某与被告惠州市凯*房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人魏**、被告的委托诉讼代理人廖**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘某向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2016年4月9日至2018年1月4日（总计635天）逾期办理房产证的违约金38668元（按同期人民银行年利率6%按日计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告变更第一项诉讼请求为按已付房款6%计算违约金。

事实和理由：原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定原告购买被告开发的位于惠州市大亚湾××为凯*广场的商品房，具体项目为：第3栋1701号房，房款总价为370439元。合同签订后，原告已依约交清了房屋总价款。原被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于交付房产后360个工作日内为原告办理权属登记的房产资料交予产权登记机关备案，但被告未按合同约定在规定时间内协助原告办理房产证。被告的行为已经违反合同约定，因此，被告应支付原告逾期办证违约金38668元（具体计算参照中国人民银行同期同类贷款年利率6%按日计算）。

被告惠州市凯*房地产开发有限公司辩称，一、《商品房买卖合同》第十五条明确约定了逾期提交产权登记备案资料的违约责任及处理方式，不存在合同没有约定违约责任的情形，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定或其他法律规定，也不存在被告须支付逾期办证违约金的合同及法律依据。二、因合同原约定的办理房地产权证书，后因政策原因变更为办理不动产权证书，以致先行办理不动产权籍调查、确权等后才能办理不动产权证书，由此造成了办证时间长期延误。另外，不动产权登记中心还限制每个项目每天送件不多于15份及要求网上预约、业务迁移、电脑系统升级等原因，也是造成办证延误的主要原因，故本案办证逾期是因政策变更及办证机关等不可抗力原因造成的，非被告原因造成，故双方应按合同第十五条约定继续由被告办理。三、即使被告存在逾期办证情形，但未造成原告任何损失，也未影响原告对房屋的实际居住使用，且原告主张的违约金过高，故原告要求支付逾期办证违约金无事实及法律依据。最后，原告主张的逾期违约金过高，明显高于逾期交房的违约金，有失公平，再结合上述政策及政府原因导致办证延误，以及逾期办证未造成原告损失等客观事实，即使原告主张逾期办证违约金成立，人民法院对该违约金也应依法予以调低至中国人民银行的贷款利率（即贷款年利率为4.35%）。补充一点，原告诉请起算点从2016年4月9日开始，原告在2016年9月28日才缴纳契税，2016年6月12日被龙岗区人民法院查封，2017年9月28日才解封，2017年3月23日到不动产登记中心进行面签，2017年5月8日催原告过来办证，后来解封后2017年10月12日才重新面签，2018年3月4日才完成收房。

本院经审理认定事实如下：2014年7月30日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾××广场××号，总价款为370439元。被告应在2014年5月1日前将房屋交付原告使用。第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：考虑到大亚湾区主管部门办理产权证明手续的严谨性，如维修基金缴存，房屋查档、房屋测绘、契税申报等，若办理产权证明超过双方约定期限，原告同意由被告继续办理。合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告按约付清了购房款，被告于2015年9月4日通知原告收楼，2018年3月4日，原告办理收楼手续。2017年10月12日被告向登记部门提交了办理房屋权属转移登记所需资料。

另查明一，原告于2016年9月28日缴纳涉案房产的契税，2016年6月12日至2017年9月28日，涉案房产被深圳市龙岗区人民法院查封。

另查明二，2016年6月，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及的地块信息，包括地块的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。

本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当诚实履行合同义务。本案争议焦点为被告是否构成逾期办证。根据合同第十五条的约定，被告应当在涉案房屋交付后的360个工作日内将办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案，本案中被告在2015年9月4日通知原告收楼，此时被告已完成交付义务，按照合同约定，被告应当在360个工作日内，即2017年2月15日前将办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案，虽然被告在2017年10月12日才完成该义务，但是被告未在合同约定时间提交资料的原因除了合同签订后，办证程序中新增加土地权籍调查项目需要另行花费一定时间外，主要原因是原告未及时缴纳契税，并且因原告的其他纠纷导致涉案房产被法院查封，涉案房产在解封后十多天，被告即完成了提交资料义务，因此原告诉请被告承担逾期办证违约责任，本院不予支持。

综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用

的解释》第九十条规定，判决如下：

驳回原告刘某的诉讼请求。

案件受理费383元，由原告刘某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。

审判员  薛银标

二〇一九年四月三十日