律师观点分析

【案情介绍】

原、被告双方先后签订《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》（下称合同）及补充协议，合同约定原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区淡水土湖白云坑金惠大道旁某某花园8幢1603号房，商品房总价为300000元。双方对付款方式、交房、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告支付给被告的款项有：2013年12月8日支付定金30000元、2013年12月15日支付首期款60000元、维修基金3301元、查档费50元、转移登记费80元、预告登记费80元、评估费500元、委托公证费340元、预抵登记费160元。因被告于2013年9月26日将上述房屋抵押给案外人中国某某资产管理公司，且被法院查封，涉案房产项目已经停工，合同无法继续履行。

惠州市惠阳区人民法院

民事判决书

原告：何某某，女，汉族，1987年12月31日出生。

委托代理人：邱文峰，广东某某律师事务所律师。

被告：惠州市某某实业发展有限公司，住所地：惠阳区淡水镇人民四路河畔城。

原告何某某诉被告惠州市某某实业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2014年8月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人邱文峰到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告起诉称，2013年12月8日，原告认购了被告开发的位于惠州市惠阳区淡水土湖某某大道“某某花园”8幢1603号房，面积为55.03平方米，并于当日向被告交付了定金30000元。尔后，原、被告双方签订了《广东省商品房买卖合同》（未备案，下称：合同）。《合同》约定，原告购买被告开发的“某某花园”8幢1603号房，面积为55.03平方米，总房价为人民币300000元，原告于2013年12月15日前付清首期房款人民币90000元。《合同》签订后，原告按约向被告付清了首期购房款，但在合同履行中，原告与被告进行了多次交涉，让其开具收款的正式发票，履行房产备案的手续，但其均无法履行。今年，原告发现被告开发的“某某花园”大部分房产被法院查封；且在2013年9月26日将涉案房产抵押给中国某某资产管理公司广州办事处。原告知悉情况后已充分认识到被告实际上无法履行《合同》约定的交房义务，双方当初签订《合同》的目的无法实现，鉴于被告的前述情况，原告认为双方已符合法律规定解除《合同》的情形。为保护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求法院判令：1、解除原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议；2、被告返还原告方已付购房首期款90000元以及预抵登记费160元、委托公证费340元、评估费500元、查档费50元、预告登记费80元、维修基金3301元、转移登记费80元，合计人民币94511元；并支付该款项利息［按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算利息，其中：定金30000元（抵购房款）自2013年12月8日计至付清之日止；购房首期款60000元及查档费50元、转移登记费80元、维修基金7750元、预告登记费80元、预抵登记费160元、委托公证费340元、评估费500元，合计64511元自2013年12月15日起计至付清之日止］；3、被告赔偿原告90000元（按原告已付购房款的1倍计赔）；4、原告在已付购房款90000元内对位于惠州市惠阳区淡水土湖某某大道“某某花园”8幢1603号房在处置时享有优先受偿权；5、本案诉讼费用由被告承担。

原告为其诉称向本院提供的证据有：

1、商品房买卖合同及补充协议、认购书，证明原告与被告之间的买卖合同关系及合同内容；

2、原告的转账凭证、被告出具的专用收据，证明原告已按合同约定履行支付房屋价款义务的事实；

3、涉案房产被人民法院查封的《民事裁定书》、《协助执行通知书》及已被其他债权人在惠州市惠阳区房产管理局办理抵押登记的证明，证明被告违约、原告合同目的已不能实现的事实。

被告未到庭无答辩和提交证据。

本院根据上述证据及原告的陈述查明以下事实：原、被告双方先后签订《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》（下称合同）及补充协议，合同约定原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区淡水土湖白云坑金惠大道旁某某花园8幢1603号房，商品房总价为300000元。双方对付款方式、交房、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告支付给被告的款项有：2013年12月8日支付定金30000元、2013年12月15日支付首期款60000元、维修基金3301元、查档费50元、转移登记费80元、预告登记费80元、评估费500元、委托公证费340元、预抵登记费160元。因被告于2013年9月26日将上述房屋抵押给案外人中国某某资产管理公司，且被法院查封，涉案房产项目已经停工，合同无法继续履行，故原告诉至法院，提出上述诉请。

上述事实有商品房买卖合同及补充协议、认购书、原告的转账凭证、被告出具的专用收据、涉案房产被人民法院查封的《民事裁定书》、《协助执行通知书》及已被其他债权人在惠州市惠阳区房产管理局办理抵押登记的证明及原告陈述为据。

本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对原、被告具有法律约束力。本案中，被告与原告订立涉案房屋买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押给案外人中国某某资产管理公司的事实，违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条关于“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，且涉案房产项目已经停工及被法院查封，导致合同无法继续履行，原告合同目的不能实现，故原告诉请解除原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》，被告向原告返还购房款90000元（定金30000元＋首期款60000元）、维修基金3301元、查档费50元、转移登记费80元、预告登记费80元、评估费500元、委托公证费340元、预抵登记费160元，合计94511元及利息［利息以30000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年12月9日起计至付清款日为止；利息以64511元（首期款60000元＋维修基金3301元＋查档费50元＋转移登记费80元＋预告登记费80元＋评估费500元＋委托公证费340元＋预抵登记费160元）为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年12月16日起计至付清款日为止］、被告依法承担向原告赔偿已付购房款一倍的赔偿责任即90000元，有事实和法律依据，应予支持。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号“……经研究，答复如下：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行”，涉案房屋总价为300000元，原告支付购房款90000元，不足以认定为支付涉案房屋的全部或大部分款项，故原告请求在已付购房款90000元内对位于惠州市惠阳区淡水土湖某某大道“某某花园”8幢1603号房在处置时享有优先受偿权，于法相悖，不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃权利，应以缺席论处。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：

一、解除原告何某某与被告惠州市某某实业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。

二、被告惠州市某某实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内退回原告何某某购房款90000元（定金30000元＋首期款60000元）、维修基金3301元、查档费50元、转移登记费80元、预告登记费80元、评估费500元、委托公证费340元、预抵登记费160元，合计94511元及利息［利息以30000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年12月9日起计至付清款日为止；利息以64511元（首期款60000元＋维修基金3301元＋查档费50元＋转移登记费80元＋预告登记费80元＋评估费500元＋委托公证费340元＋预抵登记费160元）为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年12月16日起计至付清款日为止］。

三、被告惠州市某某实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内赔偿已付购房款的一倍即90000元给原告何某某。

四、驳回原告何某某其他诉讼请求。

本案受理费4090元由被告惠州市某某实业发展有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。

审判长  胡卓贤

审判员  李杏连

审判员  李树程

二〇一四年十二月十五日

书记员  陈燕雅