律师观点分析

【案情介绍】2014年12月11日，原告委托被告郭某华销售惠州市大亚湾澳头安惠大道银海花园2栋二单元403房（房地产权证号：粤房地产权证惠州字第××号），并委托办理产权转让有关事宜，双方签署《委托房产销售及办理产权过户合同书》，合同约定：出让价格以原告授权确认的价格为准，并将售房款转入浙江明日控股集团股份有限公司在农行中山支行将银行卡号为：19×××73的账户上；房产过户代理费每套3000元，由原告和买方签订买卖合同后付50%，其余在办好买方的房屋登记受理收件回执时付清，原告应缴纳的房产税等，双方另行签订补充协议。2015年4月20日，原告与被告廖某签订房屋买卖合同，将涉案房屋售价110000元卖给廖某，办理过户所需税费由双方按规定各自负责。合同签订后，被告廖某通过现金和转账方式向郭某华支付了房款及其他过户所需费用共148000元，涉案房屋已过户到廖某名下。2016年4月19日，被告郭某华向原告发出内容为：“浙江A集团有限公司：贵公司委托本人出售的位于惠州××大道××海花园××单元××号房及××房已办妥相关手续，售房款共计人民币贰拾陆万伍仟元（265000元），减除办证手续费3000元/套，共计6000元，剩余259000元将于4.29号转入浙江明日控股集团股份公司账号：19×××73农行中山支行。”嗣后，被告郭某华未将房款转入原告指定账户。

大亚湾经济技术开发区人民法院

民事判决书

原告:浙江A集团有限公司（以下简称A公司），住所地：杭州市滨江区**路**号浙江A大厦。

委托代理人：邱文峰，广东某某律师事务所律师。

被告：郭某华，男，汉族，1967年12月26日出生，住广东省惠州市惠阳区。

被告：廖某，男，汉族，1983年10月9日出生，住惠州市。

原告A公司诉被告郭某华、廖某房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年7月20日立案受理后，依法由审判员薛银标担任审判长，审判员曾日华、罗亚鸼组成合议庭，于2016年11月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邱文峰，被告郭某华、廖某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2014年12月11日，原告与郭某华签署《委托房产销售及办理产权过户合同书》，委托郭某华办理原告名下惠州大亚湾两套房产销售及产权转让有关事宜。合同约定，售房款另行以授权书为准，房款直接转入原告的关联企业浙江明日控股集团股份有限公司账户：19×××73农行中山支行。因郭某华找到了意向客户被告廖某，2015年1月23日原告向郭某华出具《委托书二》确定将原告名下的惠州市大亚湾澳头安惠大道银海花园2栋二单元403房出售，实收净价（即买受人承担过户税费）为人民币132500元，委托书中明确要求该售房款转入浙江明日控股集团股份有限公司账户：19×××73农行中山支行。郭某华又说为了降低税赋且房产局过户需要，提供了一份空白的，由广东省建设厅、广东省工商行政管理局格式的《广东省房地产买卖合同》，并让原告加盖了公章。不料，原告负责此事的员工发现购房款迟迟未到账，于2016年4月份，上门到惠州大亚湾房产管理局查询，发现我公司两套房产于2015年4月27日对外销售、并早已经完成了房产产权变更手续，但至今我公司未收到售房款132500元。故诉求判令：一、被告支付购房款132500元，并自2015年4月27日起按同期银行贷款利率支付迟延履行金；二、本案的诉讼费用由被告承担。

原告向法庭提交了原告身份证、被告营业执照、组织机构代码、房屋所有权证、房屋所有权证确认书、清单等证据，拟证明其诉称的事实。

被告郭某华辩称：1、我不应作为本案被告，应当是惠阳区翠微房地产物业代理有限公司作为被告；2、涉案房产总额应是129500元，而非原告诉请的132500元；3、按照双方约定的付款时间应从2016年4月19日算起。

被告郭某华向法庭提交了购房合约，拟证明其辩称事实。

被告廖某辩称：还没拿到房产证前我已支付了全额148000元给被告一，原告应该起诉郭某华，而不是我。

被告廖某向法庭提交了专用收据，拟证明其辩称事实。

经审理查明：2014年12月11日，原告委托被告郭某华销售惠州市大亚湾澳头安惠大道银海花园2栋二单元403房（房地产权证号：粤房地产权证惠州字第××号），并委托办理产权转让有关事宜，双方签署《委托房产销售及办理产权过户合同书》，合同约定：出让价格以原告授权确认的价格为准，并将售房款转入浙江明日控股集团股份有限公司在农行中山支行将银行卡号为：19×××73的账户上；房产过户代理费每套3000元，由原告和买方签订买卖合同后付50%，其余在办好买方的房屋登记受理收件回执时付清，原告应缴纳的房产税等，双方另行签订补充协议。2015年4月20日，原告与被告廖某签订房屋买卖合同，将涉案房屋售价110000元卖给廖某，办理过户所需税费由双方按规定各自负责。合同签订后，被告廖某通过现金和转账方式向郭某华支付了房款及其他过户所需费用共148000元，涉案房屋已过户到廖某名下。2016年4月19日，被告郭某华向原告发出内容为：“浙江A集团有限公司：贵公司委托本人出售的位于惠州××大道××海花园××单元××号房及××房已办妥相关手续，售房款共计人民币贰拾陆万伍仟元（265000元），减除办证手续费3000元/套，共计6000元，剩余259000元将于4.29号转入浙江明日控股集团股份公司账号：19×××73农行中山支行。”嗣后，被告郭某华未将房款转入原告指定账户。

以上事实，有原告提交的原告身份证、被告营业执照、组织机构代码、房屋所有权证、房屋所有权证确认书、清单，被告被告郭某华向法庭提交的购房合约，被告廖某向法庭提交的专用收据等及当事人陈述等证据，经庭审质证，予以认定。

本院认为，本案系房屋买卖纠纷，争议焦点是，原告委托被告出售涉案房屋价格是否包括代理费用及被告廖某是否应共同承担连带责任。

关于委托出售价格是否包括代理费用问题，委托房产销售及办理产权过户合同书中约定出让价格以原告授权确认的价格为准，原告提供的委托书二中确认出售价格为实收132500元，虽然被告郭某华认为该委托书二无委托人及法人签名，但从销售合同书的约定内容判断，可以认定郭某华出售房屋价格时得到原告的确认，且郭某华也从购房人廖某处收取房款148000元（含全部税费），被告未提供证据证明原告过户中应承担的税费数额，因此，认定出售价格应为实收132500元，未包括代理费用。被告郭某华向原告发出承诺付款后未提出异议，认定原告同意在2016年4月29日将房款转入指定账号，未在此时间转入，应从此时始按银行同期同类贷款利息向原告支付资金占用期间的利息。

关于被告廖某应否承担连带支付房款问题，原告与被告郭某华系委托代理关系，代理的法律后果直接约束原告与被告廖某，被告廖某将购房款付给原告的委托人，并无过错，虽然原告与郭某华的委托书中有约定房款直接付至指定账号，但作为买房人仅应向卖房人指定委托付款即可，无审慎审查款项应付何账号的义务，故要求被告承担连带支付房款的请求，无事实和法律依据，不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第六十六条第二款的规定，判决如下：

一、被告郭某华自本判决发生法律效力之日起10日内向原告浙江A集团有限公司返还房屋出售款132500元及利息（利息从2016年4月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率付至完清此款为止）；

二、驳回原告浙江A集团有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，依据中国人民银行规定的同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2950元，保全费1182.5元，合计4132.5元，由被告郭某华负担，此款已由原告A公司预交不予退回，被告郭某华在判决生效后10日内径付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。

审判长  薛银标

审判员  罗亚鸼

审判员  曾日华

二〇一六年十一月二十四日

书记员  陈露