【案情简介】徐州颐和房地产开发有限公司(以下简称颐和公司)于2005年在三环南路开发建设了泉山美墅小区。小区分三期开发，一期多层，二期别墅，三期是小高层，一、二期已经分别于2006年6月和2007年6月上房。2007年7月22日，原告许某与颐和公司签订了《商品房买卖合同》，约定由许某购买三期小高层住房一套，建筑面积139.73平方米，房款总额为454712元，颐和公司应于2007年12月31日前将符合政府规定及合同约定的房屋交付给许某，如逾期交房超过60日，应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向许某支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，许某即依约支付了全部房款。
2007年12月21日，颐和公司通知许某于12月28日开始办理上房手续。但当许某于28日前去收房时，却被颐和公司强求必须签署《承诺书》，其内容为：“本人作为徐州市泉山美墅×栋×单元×室业主，收到《业主手册》，已阅读并理解《泉山美墅前期物业管理协议》、《泉山美墅房屋装饰装修管理协议》、《泉山美墅业主临时公约》及《泉山美墅房屋空置规约》(以下《泉山美墅业主临时公约》简称《公约》，其他统称《协议》)，同意遵守以上各协议、公约内的条款。特签署本承诺书。”颐和公司不允许许某对其中个别不公平的条款内容提出任何修改或保留意见，同时，在许某未签署《承诺书》之前，既不让许某看房、验房，也不向许某出示、提交交房时必备的《竣工验收备案表》、《房屋面积实测数据表》等资料，当然就更谈不上向许某交付房屋(钥匙)了。从2007年12月28日至2008年5月20日近5个月的时间里，许某数次向颐和公司以及颐和公司委托办理上房手续的物业公司交涉要求上房，但皆因对方坚持必须先签署《承诺书》而未果，致使许某无法看房、验房、上房。许某气愤之余，于2008年5月21日以颐和公司的行为已严重违反了合同的约定，侵犯了其合法权益，应依约承担违约责任为由，将颐和公司诉至徐州市泉山区人民法院，要求法院依法判令颐和公司支付从2008年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。
本案在开庭审理中，颐和公司对许某不签署《承诺书》就不让其看房、验房、上房的事实没有异议，但认为：颐和公司已经履行了通知许某上房的义务。在上房时要求业主先签字认可上述《协议》和《公约》不仅是行业惯例，也是实施物业管理的需要。况且，《协议》和《公约》中的相关内容也已经写入了双方所签订的《商品房买卖合同》中，因此在《承诺书》上签字并不会损害原告许某的合法权益。此外，国务院《物业管理条例》(以下简称《条例》)第二十三条明确规定了物业买受人“应当对遵守临时管理规约(即《公约》)予以书面承诺”;《承诺书》中所涉的《公约》涉及到小区全体业主的公共利益，如果原告许某不签署，不仅违反了《条例》第二十三条“物业买受人应当对遵守临时管理规约(即《公约》)予以书面承诺”的规定，而且势必会对整个小区的管理以及全体业主的利益造成损害，因此，许某必须签署《公约》。被告颐和公司在原告许某不愿签署《公约》的情况下拒绝交房并无过错，也不存在违约行为，因此应判决驳回原告的诉讼请求。
【律师意见】
一、在商品房买卖合同法律关系中，原告许某作为购房者的最主要的义务，就是依约交付房款，最主要的权利是取得符合国家法律规定及合同约定条件的房屋;而作为房屋出卖人的被告，其主要的权利和目的是取得合同约定的购房款，其主要的义务则是将符合国家法律规定及合同约定条件的房屋如期交付给原告。本案中，原告皆已如期、完全履行了交付房款的义务，被告已实际享有了取得房款的权利，也达到了获利的根本合同目的，其当然也必须依约如期履行交付房屋的义务，否则，就应依约承担给付逾期交房违约金的责任。
二、作为开发商的被告只有在两种情形下可以延期交房而不被视为违约：
1、不可抗力。本案中显然不存在这种情形。
2、合同另有约定。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》的第八条、第九条的约定，除遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的情形外，另有两种“特殊原因”被告可据实予以延期而不承担逾期交房的责任。(1)买卖双方经协商同意签订补充协议变更交付期的;(2)因政府各部门原因造成水、电、煤气、道路等配套设施延误的。本案中这两种情形也不存在。
因此，本案中，被告逾期交房就应当依约承担支付违约金的责任。
三、作为购房者的原告未能签署《承诺书》责任在于被告，而且绝非被告可以拒交房屋而不承担违约责任的抗辩理由。因为：
1、《承诺书》中的《前期物业管理协议》、《房屋装饰装修管理协议》、《房屋空置规约》(以上统称《协议》)和《业主临时公约》(简称《公约》)，从本质上讲都属于民事契约，任何个人和单位都不得强迫业主签订。更何况，《协议》和《公约》中的某些内容违反了国家的有关法律规定(如业主“不得擅自安装太阳能热水器”违反了《中华人民共和国节约能源法》关于“国家鼓励、支持安装和使用太阳能等可再生能源”的明确规定;“不得擅自安装防盗网、封闭阳台”侵犯了公民有权采取措施保护自己人身权及合法财产权的权利)。即便原告在考虑到如修改有关条款事实上不太现实而提出采取保留意见的方式然后签署《承诺书》时，竟也被断然拒绝!难道原告没有权利对某些不公平、不合法的条款提出异议甚至没有权利提出保留意见吗?因此而未签署《承诺书》的责任怎能在于原告呢?
2、原告未签署《承诺书》既非不可抗力，也非合同约定的被告可以逾期交房但无需承担违约责任的情形，甚至于“签署《承诺书》”连属于原告应履行的合同次要义务也算不上。因此，被告以此作为不应支付逾期交房违约金的抗辩理由当然不能成立。
3、《公约》第三十五条规定：“本临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止。”既如此，则无论原告是否签署《承诺书》都不影响《公约》早已生效的事实(小区一、二期业主早已上房，三期业主中未上房的依被告所言也已不多)。如果原告实施了《公约》限制或禁止的侵犯其他业主合法权益的行为，其他业主完全可以依国家法律、法规及该《公约》向原告主张权利。因此，那种持有原告不签署《承诺书》或《公约》就是侵犯其他业主或小区业主共同利益的观点者就是强迫原告必须无条件签署《承诺书》或《公约》的代言人，是令人无法理解也不能接受的强权逻辑。何况被告从未告知并允许原告可以单独签署《公约》。
4、《物业管理条例》(以下简称《条例》)第二十三条虽然规定了物业买受人“应当对遵守临时管理规约(即《公约》)予以书面承诺”，但是：
(1)《条例》规定的该条款是倡导性规范而非强制性规范;
(2)《条例》第二十二条同时规定“建设单位制定的临时管理规约(即《公约》)，不得侵害物业买受人的合法权益。”而正如上所述，《公约》确实有违法并侵犯原告合法权益的内容。
(3)《条例》规定的物业买受人应当对遵守《公约》予以书面承诺的时间是“在与建设单位签订物业买卖合同时”而非交房时。即建设单位可以在购房者不愿对《公约》给予书面承诺的情况下而拒绝签订《商品房买卖合同》，但却无权在交房时以购房者不愿对《公约》予以书面承诺时而拒绝交付房屋。
综上，无论何种原因，购房者在已经依约交清了全部购房款的情况下，当然享有取得房屋的基本权利。但在未出现不可抗力及合同约定的免责事由的情况下，被告关于原告未签署《承诺书》或《公约》，被告就有权不交房，也无需支付逾期交房违约金，显然属于强迫原告不得提出任何异议甚至任何保留意见而只能无条件签字，否则原告取得房屋的权利就永远无法实现!被告的这一观点是不成立的。
江苏恒邦律师事务所 秦景敏律师
