律师观点分析

原告彭XX与被告徐州XX公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月7日公开开庭进行了审理。原告彭XX及其委托诉讼代理人秦XX，被告徐州XX公司的委托诉讼代理人张XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告彭XX向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行租赁合同并依约支付房屋租金80000元；2、判令诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年9月4日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告租用原告拥有的位于西安北XX房屋三套，面积为514.83平方米，租赁期限为12个月，自2017年9月4日起至2018年10月21日止（其中2017年9月4日起至2017年10月21日止47天的免房租装修期），房屋日租金0.863元/平方米即月资金为13333.33元、年租金为160000元；房租按半年支付，先付后用，付款方式为银行转账。此外，双方还就房屋维修、合同违约及解除通知与送达等也进行了约定。合同签订后，原告即依约将房屋交给被告使用，被告也支付了第一期半年的租金80000元。但被告未依约支付第二期租金，且经催要未果。
被告徐州XX公司辩称，被告与原告彭XX签订的房屋租赁合同第7.8条约定：乙方未按时支付租金15天的，视为乙方提前解除本合同，按照本合同7.5条处理，而该合同7.5条的内容为租赁期限内，乙方单方终止本合同的，押金须作为对甲方的赔偿不予退还。被告第一期租金在2017年9月4日支付，第二期租金半年后支付，现被告已经逾期15天未支付第二期租金，所以本合同视为提前终止。在其情况下，被告将押金作为赔偿给予对方该合同已终止，因此被告无需支付第二期租金。
经审理查明，2017年9月4日，被告徐州XX公司向原告彭XX支付房屋租金80000元及租房押金10000元后，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（出租人）彭XX将其拥有的位于西安北XXx房屋出租给乙方（承租人）徐州XX公司作为办公用房使用，租用面积为514.83平方米，租赁期限共12个月，自2017年9月4日（免租装修期满次日）起至2018年10月21日止，免房租装修期为2017年9月4日起至2017年10月21日止，租赁期满后乙方在同等条件下拥有租赁房屋的优先续租权；该房屋日租金价格为人民币0.863元/平方米，即月租金为￥13333.33元/月，年租金为壹拾陆万元/年，合同总金额为￥160000元，包含税费、物业费，租金按半年支付，先付后用，第一期租金须先扣除免租装修期租金，于签订本合同后5日内支付，以后每期租金提前5日支付，甲方须在每次收到当日租金之日向乙方提供当期租金额的租赁发票，逾期提供发票的一方有权顺延支付下一期的房屋租金；乙方在交纳收取首期租金的同时支付甲方10000元作为租赁押金，租赁期满并经验房合格后甲方3个工作日内一次性无息返还乙方；该合同第七条系合同违约、解除或终止条款，其中7.5项下约定的内容为：租赁期限内，未出现上述（甲方未按约定交房、乙方擅自改变房屋用途、拆迁、设定抵押等）情形，乙方单方提前终止本合同的，押金须做为对甲方的赔偿不予退还；甲方提前终止本合同的，双倍返还押金。租赁期限内，无论何种形式导致本合同提前解除的，甲方均应退还剩余租金（按天计算）；7.8项下约定的内容为：未出现本合同约定的情形，乙方未按时支付租金超过15天的，视为乙方提前解除本合同，按照本合同7.5条约定处理。
同日，原、被告双方另签订《房屋租赁合同补充协议》一份，其内容为：自甲方（彭XX）与乙方（徐州XX公司）于2017年9月4日签订《房屋租赁合同》（下称本合同）生效之日起，郝XX、彭XX与乙方于2017年8月29日签订的《房屋租赁合同》自动解除，该合同无任何争议。乙方第一期租金及押金已支付给甲方，剩余租金及支付方式以本合同为准。本协议自签订之日起生效，与租赁合同具有同等法律效力。
涉案租赁合同签订后，原告彭XX将涉案房屋交由被告徐州XX公司使用。被告徐州XX公司提交的由徐州市房屋租赁监理处于2018年3月19日代开的增值税发票显示，被告徐州XX公司已交纳的80000元系2017年10月22日至2018年4月21日的租金。
其后被告徐州XX公司未按约向原告支付第二期房屋租金。2018年4月17日，原告彭XX得知被告徐州XX公司正在搬离涉案房屋的消息后赶赴现场并与被告发生争执。被告徐州XX公司工作人员潘XX报警称“我们提前解约租赁合同，现在来搬家，原房东不让我们搬，还把我们锁在屋里了”，徐州市公安局夹河派出所接警后派员到现场将双方当事人带回所内调解，建议受理为纠纷。
2018年4月18日，原告彭XX以诉称理由起诉来院要求判令被告继续履行合同并支付房屋租金80000元。被告徐州XX公司应诉后以辩称理由不同意原告的诉讼请求。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但若存在（一）法律上或者事实上不能履行、（二）债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高、（三）债权人在合理期限内未要求履行的情形之一的，则对方当事人不得要求继续履行合同。
本案系因履行房屋租赁合同引起的纠纷，就房屋租赁合同而言，被告作为承租人所负有的支付租金以及按约定方法使用租赁物等义务决定了租赁合同具有概括性、持续性的特点，而上述特点也决定了租赁合同不适合强制履行，因此在被告以自己的行为表明其不再继续履行合同的情况下，原告要求继续履行租赁合同不再具有可行性；此种情况下，被告的不履行行为并不具有单方解除合同的效力，而原告要求继续履行合同的主张亦因不符合法律规定而不能支持，但租赁合同的目的确实又无法实现，故本院依法判决解除原、被告之间的房屋租赁合同。
本案租赁合同被判决解除系因被告单方不履行合同所致，故其依法应承担向原告赔偿损失的违约责任。综合考虑涉案房屋租赁合同签订的过程、合同约定的租赁期限、免租装修期限等内容以及被告已支付房屋租金的数额和双方因被告搬离租赁房屋发生纠纷的时间及目前房屋的实际状况，结合原告根据合同约定无需再退还其在签订涉案租赁合同时收取被告的具有履约保证金性质的10000元押金的情况，本院确定被告因其违约行为需再另向原告赔偿相当于4个月房屋租金的损失，即为53333元（13333.33元/月×4）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十九条的规定，判决如下：
一、解除原告彭XX与被告徐州XX公司于2017年9月4日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告徐州XX公司于本判决生效后十日内向原告彭XX赔偿因其违约给原告造成的损失53333元；
三、驳回原告彭XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1800元，减半收取900元，由被告徐州XX公司负担（此款原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。