中介人提供的交易信息不属于独家享有的，委托人通过其他中介人订立合同的不构成“跳单”

【裁判要旨】

　　禁止“跳单”是民法典的新增规定，是对诚信核心价值观的弘扬，有利于维护房地产交易市场的健康发展。在中介服务合同中没有明确约定禁止委托人与其他中介服务提供者进行交易且多个中介服务机构对同一房屋提供中介服务的情况下，购房者作为委托人，对比多家机构的服务后选择质优价廉的中介服务机构提供服务的行为不构成跳单。

【基本案情】

　　原告青岛某房产经纪有限公司诉称：从2021年3月15日开始，原告不断为被告筛选、推荐并带被告实地查看房源，通过对原告提供的房源信息进行筛选，被告及其家人最终相中了位于市北区伊春路房产一套。同日，原被告成立口头居间合同关系。在原告的持续努力下，卖方底价定在195万元，原告及时把价格等其他交易信息如实向被告反馈，从2021年5月19日至2021年6月10日，原告继续根据被告的要求为被告筛选并推荐房源。2021年6月11日，被告向原告谎称首付不到位，暂时不买房。后，原告得知被告为逃避向原告支付中介费的义务已私下购买了上述房产。被告行为已构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1.被告由某向原告支付中介费39900元；2.本案诉讼费用及其他诉讼有关的费用由被告承担。
　　被告由某辩称：被告没有利用被原告或者刘某秀的房源信息、机会等条件，并未构成违约。首先，原房屋所有人将房屋出售信息通过贝壳网、链家网等网络发布；其次，原房屋所有人并非只委托了一家中介公司出售房屋，而是多家；再次，刘某秀未能实现由某期望的房价190万，其工作并不能促成房屋买卖合同的成立；由某并未私下与卖方成交，成交的双方是案外人陈某和原房东吴某，并且双方是通过中介以明显低于刘某秀的报价成交的。故由某不构成“跳单”违约。
　　法院经审理查明：2021年3月15日，由某通过朋友介绍添加了原告法定代表人刘某秀的微信，由某欲通过中介购买房屋，后原告向由某推荐了部分房源，并带领由某查看了青岛市市北区伊春路的涉案房产。2021年5月6日，由某给刘某秀发微信，要求其约房东谈谈价格，刘某秀回复“价格方面190多万够呛，估计200万出头应该差不多”；2021年5月11日，刘某秀给由某发微信告知由某，房产证已经办好，房东下周一去拿证，由某回复青雅居房产“好”；2021年5月16日，由某给刘某秀发微信“刘姐，那个房子手续周一办好，后面怎么弄？我听你安排啊”。2021年5月18日下午，刘某秀通过微信与由某约定次日下午6:30约房东谈价格。2021年5月19日，刘某秀给由某发微信把购买房屋需要承担的各项费用向由某做了说明，其中包括中介费39900元以及税费等，由某于2021年5月20日回复刘某秀“姐，昨晚上打电话说了一下，我们家人的意思还是这样，190万还行，你看加上你的中介费4万元，还有税钱就要6万元，还有装暖气关门窗就要四五万！195万就在看看别的房子！190万正好把暖气和门窗费用省出来”。2021年7月4日，刘某秀发现由某已经购买了涉案房产，向由某发微信，要求由某支付中介费，由某否认购买了上述房屋。由某曾经对刘某秀的服务做出过“超惊喜”的评价。在诉讼过程中，由某承认其于2021年6月30日通过其他中介购买了涉案房产，并支付了中介费，其购买房屋的价格为195万元，并称购买此房屋系其家人的意愿。
　　2021年5月5日，案外人陈某（被告由某之夫）通过居间方某乙房产中介与房产原所有人签订了房屋买卖合同，支付了15,000元的中介费，并办理了房产过户手续。
　　山东省青岛市市北区人民法院于2021年12月16日作出（2021）鲁0203民初9064号民事判决：被告由某支付原告青岛某房产经纪有限公司中介费39900元。宣判后，被告由某提出上诉。山东省青岛市中级人民法院于2022年6月22日作出（2022）鲁02民终4730号民事判决：一、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2021）鲁0203民初9064号民事判决；二、由某支付青岛某房产经纪有限公司中介费10000元；三、驳回青岛某房产经纪有限公司的其他诉讼请求。

【律师点评】

　　法院生效判决认为，本案争议焦点：(一)青岛某房产经纪有限公司是否具备原告主体资格；(二)由某是否应向青岛某房产经纪有限公司支付中介费39900元。
　　一、青岛某房产经纪有限公司是否具备原告主体资格
　　刘某秀作为青岛某房产经纪有限公司的法定代表人，刘某秀就涉案房产通过微信等方式与被告由某进行沟通，系履行职务行为，其有权以青岛某房产经纪有限公司产名义起诉，由某主张青岛某房产经纪有限公司主体不适格，依据不足，本院不予支持。
　　二、由某是否应向青岛某房产经纪有限公司支付中介费39900元
　　由某与青岛某房产经纪有限公司之间未签订书面中介合同，未对双方权利义务作出明确约定，未限制由某接受其他中介服务。在青岛某房产经纪有限公司与由某的微信聊天记录中也曾提到，房东让其调价，调价后看了3个客户，都不是青岛某房产经纪有限公司店里的，可见涉案房产不是由青岛某房产经纪有限公司独家提供中介服务。本案中，青岛某房产经纪有限公司与由某就涉案房屋买卖进行协商，青岛某房产经纪有限公司告知由某中介费数额，由某曾表示房屋价格加上中介费数额过高，未对中介费达成一致。由某家人最终系通过青岛某房产经纪有限公司，以市场价格购买涉案房屋，并向青岛某房产经纪有限公司支付了中介服务费15000元。根据民法典第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”由某及其家人通过其他中介公司完成涉案房屋交易的行为，不构成青岛某房产经纪有限公司主张的所谓“跳单”的违约行为，青岛某房产经纪有限公司以由某违约要求由某支付全部中介费用无依据，不予支持。二审庭审过程中，由某申请证人郑某出庭作证，证人当庭出示了其与由某的微信聊天记录，可以看到郑某为由某提供了多处房源供其选择，并完成带看房屋、协商成交价格等中介服务，最终促成涉案房屋买卖。由某系在青岛某房产经纪有限公司处得到涉案房屋初步信息后，要求郑某提供涉案房屋具体信息，并完成最终交易，该行为存在一定过错。并且，本案中，青岛某房产经纪有限公司前期已为由某提供房源信息、带看房屋、协调看房时间等中介服务，付出了一定劳动，综合全案，酌定由某向青岛某房产经纪有限公司支付1万元费用为宜。综上，由某的上诉请求部分成立。