律师观点分析

一、案情简介

审判机关：广东省高级人民法院

再审申请人：许某，我方当事人

再审被申请人：赵X，郭某，对方当事人

再审申请人购买了郭X的广州二手房，在过户之前被郭X的债权人申请查封，导致无法过户。债权人申请法院查封该房屋后，准备被评估拍卖并执行，再审申请人向法院主张解除查封、中止执行以及房屋所有权。一审、二审法院都判决驳回再审申请人的诉求，后委托我们律师团队办理再审程序，最终再审法院采纳我们律师意见，认定再审申请人对未办理过户没有过错，撤销一审、二审判决。

二、争议焦点

1、许X对购买房屋未办理过户是否存在过错？

三、原审判决

（一）一审判决

一审法院认定“现由于第三人未能偿还被告XX银行XX支行的贷款，案涉房屋无法办理过户手续，故原告对此存在一定过错。”一审法院认定再审申请人有过错，驳回再审申请人的起诉。

（二）二审判决

二审法院认定“现由于郭某拖欠张某借款及未能偿还本案贷款，无法涂销抵押和解除查封，故案涉房屋未能办理过户手续，许某对此存在一定过错，其应承担相应后果。”二审法院认定再审申请人有过错，驳回再审申请人的上诉。

四、我方意见

（一）原一、二审法院认定许某对案涉房屋未能办理过户手续存在过错，缺乏证据证明。

（二）一审、二审法院以许某对案涉房屋未能办理过户手续存在过错为由，认定许某的异议申请无法排除强制执行，属于适用法律错误。

（三）一审、二审法院认定案涉房屋过户给许某，则案外人张某之前所形成的债权将无法得到保障，属于适用法律错误。

（四）本案许X存在催还抵押贷款、催办涂销抵押登记、催办过户等积极行为，在过户之前被法院查封并非许X过错。

五、再审裁判                       

再审法院采纳我方意见，裁定撤销原审判决，裁定再审本案，中止执行。

六、办案总结

《九民纪要》”第127条规定：“……实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”。对于这类案件，我们要穷尽证据予以证明购房人所实施的积极行为。