律师观点分析

一、案情简介

审判机关：广州市中级人民法院

二审上诉人：黄X，我方当事人

二审被上诉人：张X，对方当事人

二审被上诉人张X购买了上诉人黄X的广州二手房，一审法院认定黄X存在拖延办理过户手续的过错，认定黄X构成违约，判决黄X双倍返还购房定金60万。黄X在一审败诉后委托本律师团队介入二审，本律师团队根据黄X陈述及时补充证据材料以证明黄X存在积极过户的事实，在二审庭审中发表专业意见，最终获得二审改判黄X无需双倍返还购房定金的逆转结果。后被上诉人申请再审，再审法院驳回再审申请。

二、争议焦点

黄X是否需要双倍返还购房定金？

三、裁判观点

（一）一审法院

一审法院认为，张X已于2016年7月7日向黄X付清了案涉房屋的购房定金300000元；且据广州住房公积金管理中心2016年8月23日出具的《住房公积金审批确认书》来看，张X也于该日取得了同意贷款通知书；至此，张X已完成了《买卖合同》、《合同附件》中约定的办理案涉房屋递件过户手续以前买家应履行的义务。张X及XX公司均称，在张X取得《住房公积金审批确认书》后，张X及XX公司曾多次要求黄X协助办理案涉房屋的递件过户手续，但黄X长期出现无法联系的情况，故张X、XX公司只能同时催促黄X的家人。张X在本案中提交了多份XX公司、曾X与黄X的父母、妹妹进行沟通的记录，从相关记录可以看出，张X、XX公司一直在催促黄X办理案涉房屋的递件过户手续。虽黄X以其未授权家人办理案涉房屋买卖事宜为由对相关沟通记录不予确认，但从《买卖合同》、《合同附件》的整个履行过程来看，张X实际在2016年8月即具备了要求黄X协助办理案涉房屋交易过户手续的权利，但黄X直至2016年12月14日才第一次到场参与办理递件过户手续，黄X也未能在本案中提交任何证据证明其曾要求张X依约履行合同而张X不予配合，结合日常生活经验法则，一审法院采信张X、XX公司主张，即黄X存在拖延办理案涉房屋交易过户手续的情况。至于2016年12月14日当天，根据黄X提交的《申请》，结合张X、XX公司的相关陈述，各方确实是未经预约，临时决定通过申请“便民通道”的方式于该日办理递件过户手续的，该临时性不能排除当日因未经预约导致交易过户资料准备不齐全的可能，且张X确持有广州住房公积金管理中心2016年8月23日出具的《住房公积金贷款审批确认书》；故在此情况下，即使张X、XX公司因当日不能备齐交易过户资料存在过错，黄X也无权以此为由拒绝出售案涉房屋，因《买卖合同》并未明确张X取得同意贷款通知书的时间，即使该日张X无法提供贷款资料，黄X亦应给予张X合理期限履行义务；综上，黄X自2016年12月14日起拒绝出售案涉房屋，已构成违约，张X有权解除《买卖合同》、《合同附件》，并要求黄X承担违约责任。故就张X要求黄X双倍返还定金600000元的诉讼请求，因有事实及法律依据，一审法院予以支持

（二）二审法院

二审法院认为，涉案合同签订后，张X于2016年7月7日支付了定金300000元、于2016年8月23日取得了广州住房公积金管理中心出具的同意贷款的《住房公积金审批确认书》。之后，张X及XX公司曾多次与黄X联系，要求黄X协助办理案涉房屋的递件过户手续，从黄X在本案中提交的手机短信记录、微信聊天记录、出国签证、疾病诊断证明书等证据，可以证明在签订合同及履行合同的过程中，黄X确因治病而经常在国外或外地而不在本市，张X、XX公司对此也是清楚的，故出现张X、XX公司无法与黄X联系的情况以及在此情况下张X、XX公司与黄X的家人联系催促黄X协助办理交易过户递件手续，由此可以看出，张X当时对黄X在国外或外地而不在本市的实际情况是给予理解、并无异议的。从双方的诉辨意见看，双方一直在对办理交易过户递件的事宜进行沟通，其中确有黄X在国外或外地而不在本市的实际情况，因此才有双方多次预约办理过户时间的情形，但不能因此就可以证明黄X拖延或不予配合办理过户手续。后XX公司经联系张X、黄X买卖双方，确定于2016年12月14日到登记中心办理交易过户递件，在12月14日张X、黄X买卖双方以及XX公司均到登记中心办理递件，此行为可以看出黄X并非不配合办理交易递件手续，至于当天未能办理成功的原因，证据显示确因张X当天未带同贷书，再从黄X申请“便民通道”一节看出，其并非不愿意配合办理交易递件手续。2016年12月14日之后，张X既无催促黄X继续履行合同，也无发函提出解除合同，而是直接至2017年1月11日起诉时才提出解除合同。据此，不能认定黄X的行为构成违约，合同无法继续履行导致解除，应属于不可归责于任何一方。一审认定黄X构成违约，属于认定事实错误，判决黄X向张X双倍返还定金600000元，处理不当，本院予以纠正。鉴于合同已经解除，黄X应向张X返还购房定金300000元。

（二）再审法院

再审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据查明事实，张X在与黄X签订案涉房屋买卖合同后，依约支付了定金并通过公积金贷款审批确认，黄X在客观上有未完全依照案涉合同按时配合履约的情形。但考虑到黄X确因身患疾病需常往返外地就医，对此给予相对理解，亦不违情理。二审法院对此也做了充分说理。据此，二审法院对张X要求黄X双倍返还定金的主张不予支持，并无明显不当。

四、我方意见

（一）虽名为”定金”，但违约责任中并未约定适用定金罚则，故所交付的款项不属于定金担保，其法律特性实为预付款。参考最高人民法院（2015）民申字第469号案例。

（二）上诉人不存在违约行为，更不存在一审法院认定“拖延办理案涉房屋交易过户手续的情况”。实际上上诉人主观上是非常希望尽快过户，客观上也是主动安排时间办理过户。相反，第三人中介公司、被上诉人存在过错行为，并没有直接联系上诉人本人，最大错误是从未向上诉人出示过“同贷书”。

（三）一审法院庭审时根据被上诉人提供的录音“今天如果递不了件就不卖了”作出上诉人存在违约的认定，存在认定错误。

（四）本案房屋买卖合同当时仍可继续履行，但被上诉人在一审庭审时主动提出解除房屋买卖合同，不享有法定解除权。定金罚则的适用是以违约为前提，系对违约责任的承担，本案上诉人不存在违约行为，不适合定金罚则。

五、二审裁判                       

二审法院采纳我方意见，裁定撤销原审判决，改判无需双倍返还购房定金。

六、办案总结

（一）承办已败案件，需要逆行的勇气。商品房买卖合同纠纷中，定金争议是常见纠纷，收取定金一方如果违约，需要双倍返还定金，这是法律明文规定，在没有深入了解案情前，我们认为二审败诉风险特别大。作为办理已败诉案件的我们律师团队，需要逆行的勇气。

（二）败诉的案件，也有逆转的生机。本案中，客户行为被一审法院判决构成违约，需要双倍返还定金，在我们正常认知里一审法院的判决是符合法律规定。但是，随着我们和客户深入沟通，对各种情况的全面了解，以及对法律研究后，惊喜发现一审在事实方面调查不清。为此，我们两个承办律师熬夜加班整理补充证据提交二审法院，为本案争取逆转的生机，二审法院最终全面支持我们的上诉理由，改判客户行为不构成违约，实现案件逆转。