“减损规则”与“失法失衡”
【导读提示】
《合同法》第119条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
这一条的目的在于防止损失的扩大。当事人一方违反合同的，另一方不能无动于衷，任凭损失的扩大，而应当采取积极措施，减少损失。当事人一方已经尽了最大努力，仍然不能履行或者不能完全履行合同的，应当及时向对方说明情况，尽量避免或者减少可能造成的损失。对方在接到通知后，如果能够采取有效措施防止损失的发生或者扩大，不能履行或者不能完全履行合同的一方对此发生或者扩大的损失不承担民事责任。当事人一方因另一方违反合同受到损失的，即使没有接到违反合同一方的通知，也应当及时采取措施防止损失的扩大;没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大支出的合理费用，由违约方承担。
【案情简介】
某物业公司与某招待所订立了客房租赁协议，约定物业公司使用客房二十间，月租金十万元，租期一年，合同履行三个月时，到第二期付租时间，物业公司未能按时付租，招待所即通知解除合同，物业公司随后搬出客房，之后两家之间未在能协商一致，物业公司的床铺被招待所扣住，合同解除两个月时间，物业公司起诉招待所索要押金，招待所反诉要求赔偿损失。
【争议焦点】
1、关于合同解除的具体时间：物业认为从招待所发出通知之日起，招待所认为从物业从客房撤离的最后时间起算。
2、关于损失赔偿问题：物业公司认为合同解除后招待所扣留物品造成的损失，无权向物业主张；招待所认为物业公司的物品占用房间，物业公司未取回应当承担占房使用费。
【法院判决】
法院经审理后，认为解除合同的时间是人员撤离完的时间；物业公司赔偿招待所六个月的损失。
物业公司不服一审判决，提出上诉
【法理分析】
合同解除属于形成权，只要一方提出，对方收到解约告知后未提出异议的，合同即行解除，撤离时间应视为善后行为，并非合同履行。
依据《合同法》第一百一十九条规定，如果认为物业公司一方违约，招待所应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
一、招待所未采取措施导致扩大的损失无权主张（减损规则的适用）：（理由）：2012年1月30日，物业公司的员工全部撤离，此后发生的损失与物业公司无关。合同法一百一十九条强制规定，招待所无权向物业公司主张损失。（事实）：2012年6月1日前，因招待所扣押物业公司的财物，物业公司通过诉讼途径取回床铺，招待所明知合同解除后达六个月时间，仍消极放任其所谓的“损失”，是招待所未采取有效措施导致扩大的损失。（证据）：招待所未提供采取有效措施的证据。（依据）：《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
二、招待所扣留物业公司财产行为违法：
（理由）：招待所扣留财物，由此如造成损失，应由招待所自行承担。同时物业公司要求调取招待所的监控录像。（事实）：2012年1月19日招待所通知物业公司解除租房合同，物业公司派人去取回床具，招待所扣物紧锁大门，物业公司无法拉回床铺，物业公司另行筹资购买床具。（证据）：2012年3月8日，物业公司向人民法院提起诉讼，要求判令招待所退还六十套床铺；庭审笔录第8页：在法庭协调下，被告同意原告可以把床铺先搬走。庭审笔录第6页：通知解除合同的人是招待所日常管理主管。
三、物业公司未按期付租事出有因，有合理理由，招待所不能解除合同：
（事实）：1月19日前招待所从军队取得的《租赁许可证》过期、经营资质失效、消防通道封堵、设施不全，招待所对其上述不安全因素未向物业公司提供保证并及时改正。（证据）：租赁许可证、营业执照标注的有效期。（依据）：《合同法》第六十八条规定，招待所的集体宿舍存在严重的不安全隐患，物业公司有权在招待所排险后付租。物业公司没有逾期的情况下，招待所就解除合同，收回使用权，违背约定，原审对此节基本事实未能查清。（事实）：2012年1月19日，第二期付租时间届满前，招待所采取封门上锁的方式交租，招待所管理人员令员工只许出不许进”，最终造成多名员工在寒夜里挨冻，物业公司启动紧急预案，分别将员工安置到人大宾馆，第二天开始陆续撤离，1月底全部撤离完毕。（证据）：A、物业公司与招待所订立的《客房租用合同》第七条4约定：逾期未付时每逾期一天按实际发生额的0.3%加收滞纳金，逾期10天仍未付款时则视为乙方自动解除合同，甲方有权收回客房使用权。B、庭审笔录第5页：大部分人是在1月30日离开的，最后一个人是2月2日离开的。（后果）：招待所只顾收租不顾职员安全，强迫之下物业公司不得不启动紧急预案措施，连夜为职工找住宿地点安置。鉴予招待所给住宿员工造成的心理压力，双方已经无法履行集体住宿合同，职工们不敢再住进随时发生危机的环境里。原审关于解约行为及时间的确认明显违法，解除合同权一经通知即生效：（理由）：合同法规定的“解除合同”为形成权，系由单方完成，最高法院案由规定没有将解除合同列为案由，因招待所向物业公司通知解除合同，是典型的单方解除合同，原审法院错误认定“解除合同”时间，属定性错误。
