律师观点分析
原告张X、马X与被告XX市XX公司房屋预售合同纠纷一案，我院于2018年4月11日立案后，于2018年7月18日做出了一审民事判决。被告收到判决书后，不服该判决并提出上诉。河北省XX市中级人民法院于2018年12月3日作出民事裁定书，裁定撤销我院一审民事判决，发还我院重审。我院收到该案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马X及原告张X的委托诉讼代理人马X、被告XX市XX公司的委托诉讼代理人朱XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张X、马X向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金169233.85元（从2016年6月1日起至2018年1月1日止，按每日全部房款的万分之五计算违约金）；2、判令被告返还原告16637元，以及自2015年1月10日起至判决生效之日止的利息（按同期人民银行贷款利率计算）自2015年7月10日至2018年1月10日的利息是2504.67元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月3日，原告马X、张X与被告XX市XX公司签订房屋买卖合同，约定将被告开发的位于丛台区展北XX名称为龙星中XX名邸项目8#楼1单元33层3302号房屋出售给原告,房屋约定面积为89.28平方米，单价为每平方米6350元，房屋交付时间为2016年5月31日之前。此外，合同第十二条还约定了房屋逾期交付超过30日的，被告应按日计算向原告支付全部房款万分之五的违约金；合同第十三条还约定了房屋交付时被告应当向原告提供商品房的面积实测数据。原告应被告要求按照91.9平方米支付房款共计583565元，待将来交付房屋时，根据实测面积再按合同约定处理房屋面积差。按照房屋买卖合同的约定，被告应当在2016年5月31日之前交付房屋，并出具房屋面积实际数据。但被告违反合同逾期交房，又没有出具房屋实际面积数据，严重违反了合同的约定，依法构成违约。因被告违约不能如期交房，被告应当按照合同约定向原告支付违约金169233.85元；因被告违约不能如约出具房屋面积实际数据，被告应当按照合同约定的89.2平方米收取购房款，将按91.9平方米多收取的房款16637元返还给原告。原告与被告多次协商未果，无奈诉至贵院，望贵院判如诉请！
张X、马X为支持自己的主张，向我院提交以下证据：1、《房屋买卖合同》一份，证明双方系房屋买卖合同关系；2、2015年1月10日中国工商银行转账流水，金额为95695元；3、2015年1月10日XX银行刷卡凭条，金额为480000元，以上证据证明原告按约定支付了购房款；4、被告出具的房款定金收据一份，金额为8000元，证明原告按约定交纳了定金；5、关于涉案房屋面积、单价的宣传承诺复印件一份，证明被告承诺的事实。
XX市XX公司辩称，1、迟延交房的原因主要是因为环境治理停工了260余天，这种停工是政府强制性的停工，应属于不可抗力，在迟延交房的时间中应予以扣除。2、迟延交房的时间应该是房屋逾期交付超过30日后计算违约金。3、购房款项应以被告实际收取的款数为准。4、超缴的房款应予返还，但返还应以合同约定的协商解决，另外，根据XX市的客观形势，因金融市场的秩序被打乱，房地产开发商不能按期交房已占到了房地产市场的90%以上。为了稳定社会秩序，延期交房的行为应该酌定从轻，从少予以调解处理，不然就会使成千上万的纠纷诉到法院，给社会带来不稳定因素。
被告向我院提交了如下证据：1、XX市重污染天气应急指挥部下发的紧急通知18份，证明政府为了防止空气污染停止施工的通知；2、XX市大气污染防治工作领导小组办公室发布的实施意见和XX市峰峰矿区住房和城乡建设局发布的防止建筑施工扰民的通知，以及XX市建设局发布的关于停止各类建筑施工的紧急通知，证明为了响应政府的通知，按照政府规定，实际停工268天的事实。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下事实：2015年6月3日,张X、马X（以下简称买受人）与XX市XX公司（以下简称出卖人）签订了《商品房买卖合同》，主要约定，XX市XX公司出售给张X、马X龙星中XX名邸小区8号楼1单元33层3302号预测面积为89.28平方米的商品房一套，房屋总价款为566928元；出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房；如逾期，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，张X、马X共向XX市XX公司支付购房款583565元，XX市XX公司于2018年1月10日向张X、马X交付该房屋。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告未按合同约定按时交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。根据被告方提交的证据可以证实，在被告方逾期交房的期间内，有一定的时间是政府限制施工的，这部分时间不是被告个人行为造成的，应当予以扣除。根据政府文件的规定，应当扣除逾期交房的时间为268天。根据合同的约定，双方约定的违约金计算方法为逾期30日后按日万分之五计算，所以，被告逾期交房的时间应从2016年7月1日起开始计算，至2018年1月10日的违约金为（559天-268天）×566928元×0.0005=82488元。
由于该房屋的准确面积尚未确定，现张X、马X要求被告返还多支付的购房款并支付利息的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、XX市XX公司于本判决生效之日起十日内向张X、马X支付逾期交房违约金82488元；
二、驳回张X、马X的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4068元，张X、马X负担2206元，XX市XX公司负担1862元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省XX市中级人民法院。
