房屋买卖纠纷

房屋买卖纠纷

案件要旨

  房屋买卖合同中，一方将房屋所有人的房屋私自转到自己名下，并将此房屋卖给第三人，且第三人要求房屋所有权腾空房屋且起诉到法院，房屋所有权人是否应该腾空房屋并将房屋交付给第三人。

基本案情

一、原告A在2017年9月4日起诉被告B、C，要求二被告腾退现居住的房屋，原因是原告在2017年8月2日向案外人D购买了被告B、C的房屋，并在当天D和A办理了涉案房屋的不动产权证，后原告发现案涉房屋还居住在两被告一家，原告要求被告立刻腾空该房屋，并交付给原告，但遭到被告的拒绝。原告认为自己是涉案房屋的所有权人，对该房屋有占有、使用的权利，被告一家没有理由继续占用该房屋，应当腾退给原告。

二、被告认为，涉案房屋是自己拆迁补偿安置房屋，且该房屋是自己一家人从房屋拿到手后一直居住至今，案外人通过非法手段将涉案房屋登记在自己名下，被告也从来没有将该房屋卖给或交付给案外人，对案外人将该房屋转到其名下也并不知情，案外人的行为造成案涉房屋所有权与实际占有权处于分离状态，案外人并未实际占有系争房屋，其应无权进行处分并要求被告腾退房屋。

三、案外人将该房屋转到自己名下后（2010年7月14日），在2010年7月14日至2017年8月都没有向被告主张其权利，也没有要求被告将案涉房屋交付给案外人。

四、案外人在2018年8月2日将案涉房屋卖给原告，原告在购买此房屋前未实地查看房屋现状，且购买价格远低于市场价格。

五、被告不是案涉房屋的卖方，原告向案外人购买案涉房屋，原告应当向案外人主张交付，被告不是适格的主体等。

此案历时一年多的时间，经过多次庭前论证和二次开庭，经过被告律师的调查取证，庭审中被告律师根据案件的事实和法律的规定，提出观点如下：

1、案涉房屋是所有权与占有、使用、控制权等相分离的；

2、案外人在2007年7月份将案涉房屋所有权办到自己名下后，并没有将此房屋的所有权的改变告知给被告，被告也没有将案涉房屋交付给案外人。直到原告要求被告要求腾退房屋时，到当地房屋管理中心查询时，才知道房屋变更到案外人的名下；

3、被告虽然与其他人有担保关系，但与案外人并没有任何其他法律上的纠纷；案外人怎样得到案涉房屋的所有权证，被告并不知情；

4、案外人自始至终也没有取得过案涉房屋的控制权，也无该房屋的钥匙，虽然其将房屋所有权办理在自己名下，其实际没有取得案涉房屋的控制权。

5、案外人因没有实际取得案涉房屋的实际控制权，其也无法完成向原告交付案涉房屋，原告虽然取得案涉房屋的不动产权证，但其从未从案外人处获得系争房屋的实际控制权，其要求被告从案涉房屋中迁出，于法无据等。

法院判决

张家港市人民法院经过庭审，查明事实的基础上认为：房屋买卖合同签订后，出卖人向买受人履行权利与房屋的双重交付是其应尽义务，买受人取得房屋后才依法享有占有、使用、收益的权利。本案中，案外人与原告签订的存量房买卖合同约定，案外人应于2017年8月2日腾空房屋，并当场向原告交付房屋及钥匙，但由于案外人自始至终没有取得过系争房屋的控制权，也无房屋钥匙，无法完成向原告交付房屋的义务，而原告现在虽已取得系争房屋的不动产权证，但在其从未从案外人处获得系争房屋的实际控制权的情况下，其径行要求系争房屋的实际占有人被告迁出，于法无据，根据买卖的交易习惯，买房人在签订合同之前均要实地查看房屋现状、了解产权登记人等内容，这是买房人应当尽到的谨慎义务，但原告在买房之前并未实地查看房屋现状，在明知案外人没有房屋钥匙无法交房的情况下，仍办理产权过户手续，违背了交易习惯，应当推定原告已接受房屋的现状和未能按时交付的风险。况且原告陈述的支付购房款的情况存在诸多不合常理之处。综上，本院认为，原告要求被告迁出涉案房屋，于法无据，本院不予支持。

此案的评析

一、此案时间跨度比较长，法律关系复杂，涉及人员众多。且，案外人为了达到占有被告房屋的目的，通过房屋的买卖，通过他人（原告）来对被告进行起诉，要求被告腾退房屋。所以，在买卖房屋时，买房人一定要查明房屋的产权情况，且，要到房屋实际所在地进行查看，然后，根据房屋的现状来决定是否购买。

二、本案经被告的代理律师认真取证，庭前认真的准备，开庭时，在事实上，从法律适用上，对此案层层辨析，并向法官阐明，得到法官的支持，维护了被告的合法利益。

因此，作为本案的办案律师，提醒各位，买房需谨慎！