律师观点分析

A与B租赁合同纠纷一审民事判决书
北XX市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）XX0113民初15556号
原告A，男，1970年1月11日出生，吉林省通榆县，住北京市顺义区，
委托代理人A，女，1970年5月25日出生，吉林省通榆县，住北京市丰台区，
委托代理人A，北京XX律师事务所律师，
被告A，女，1973年11月25日出生，北京市昌平区，
委托代理人A，北京XX律师事务所律师，
原告A与被告B租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告A及其委托代理人B、C，被告A及其委托代理人B到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
原告A诉称：
原被告于2016年4月25日签订两份《房屋租赁合同》，第一份《房屋租赁合同》约定，由原告承租被告出租的坐落于北京市顺义区的94间房屋作为公寓对外出租使用，租金为每年560000元；第二份《房屋租赁合同》约定由原告承租被告出租的坐落于XX一层北侧门脸的房屋作为餐厅使用，租金为每年40000元，原告于2016年4月20日通过银行向被告转账100000元作为定金，于合同签订之日（2016年4月25日）向被告支付剩余租金500000元，合同签订之后，基于公寓经营需要，原告购买了50只灭火器、90张电脑桌、卷帘门等设备，并在XXX上发布招租房屋的广告，对该公寓经营投入大量的人力、物力和财力，
2016年9月中旬，一位老太太来到原告承租的公寓，向原告表明其为该房屋的所有权人，并向原告出示房屋所有权证，该房屋产权证上载明涉案房屋的规划用途为科研用房，此外，原告还得知被告向其出租的用于餐厅使用的门脸房原系消防通道，不可改做它用，
2016年12月15日，A携带B的授权委托书、C（被告的出租方）与被告解除合同的证明等材料，主张其为房屋的所有权人，强制对房屋进行断电并收回房屋，原告不能继续正常经营，原告无奈将房屋租户信息、押金、租金等及屋内物品交接给A，现该涉案房屋由A实际占有和使用，
被告作为出租人，故意虚构房屋为其本人所有，隐瞒所出租房屋的真实规划用途，欺骗原告与其签订房屋租赁合同，导致租赁合同无法继续履行，给原告造成严重的经济损失，原告为维护自身合法权益诉至法院，请求依法判决：1.自2016年12月15日起解除原被告签订的两份《房屋租赁合同》；2.被告向原告返还剩余公寓租金202009元（自2016年12月15日至2017年4月25日560000/365*10+560000/12*4）；3.被告向原告返还餐厅租金40000元；4.被告向原告返还剩余垃圾费1082元（自2016年12月15日至2017年4月25日，3000/365*10+3000/12*4）；5.被告向原告支付剩余租金和垃圾的利息14788元（计算至实际支付之日，现自2016年4月25日暂算至2017年4月26日，以243091为基数，参照银行同期贷款利率6%）；6.被告赔偿原告经济损失81466.7元（200*94*（4+1/3））；7.被告赔偿原告广告费损失7000元；8.被告赔偿原告灭火器、卷帘门、桌子、排污泵、冰箱等设备损失40000元；9.被告向原告支付医疗费592元；10.被告向原告支付违约金12000元（600000*2%）；11.本案诉讼费用由被告承担，
被告A辩称：
原被告双方签订了两份租赁合同，原告应该分两次起诉，两份合同的内容、权利义务都不同，属于两个不同的法律关系，法院不能在同一案件中处理不同的合同，不同意原告的诉讼请求，对于合同解除问题，双方虽在2016年10月3日进行过协商，但没有达成一致意见，也没有解除双方的合同，涉诉房屋仍然由原告实际占有使用控制，也在实际经营中，故双方的合同不应该解除，原告主张解除的理由，主要是合同目的不能实现，但原告认可涉案房屋已经出租完毕，所以原告方以合同目的不能实现来解除合同，没有法律依据，对于返还租金及利息问题，因我方认为合同不应解除，故不同意返还原告租金，且2016年10月3日至今原告一直实际控制房屋，对于垃圾费用问题，垃圾费原告并未交给我方，是环卫部门收取的，且原告也向租户收取了垃圾费，不应向我方主张，关于原告主张的经济损失、广告损失以及灭火器、桌子等设备损失，即使存在也是原告自身经营的损失，跟我方没有关系，原告主张的医疗费与我方无关，原告主张的违约金没有合同依据，总之我方无任何违约行为，请求法院驳回原告诉讼请求，
经审理查明：
2015年9月20日，A（甲方）与B（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于北京市顺义区二层楼房面积1600三层楼房面积1400现房屋共计建筑面积3000平方米（详见平面图），按目前的房屋现状租赁给乙方，乙方办公、公寓租赁经营使用；租期时间自2015年10月1日至国家征用地为止；租金每年人民币35万元，租金为先付租金制，乙方于租赁合同起租之日向甲方支付2015年12月1日至2016年12月1日租金人民币35万，以后租金每期租赁起始期前15日内，乙方向甲方支付下一期的租金，
2016年4月25日，A（甲方）与B（乙方）签订了两份《房屋租赁合同》，其中一份《房屋租赁合同》约定：甲方将位于北京市顺义区，西侧南北向条形二层楼房56间，东侧三层楼房三层19间，二层18间，一层1间现房屋共计94间，共计2400平米，按目前的房屋现状租赁给乙方，供乙方公寓出租使用；现有设备实木床99张、衣柜99个、床垫99张、暖气117套、热水器99台；租赁期内乙方自行经营，自负盈亏；租赁期限自2016年4月25日至2021年4月25日止五年；租金支付方式为年付先付租金制，2016年4月25日至2017年4月24日租金人民币564000元；租赁期间产生的卫生费、有线费、宽带费、暖气费、污水处理费等由乙方自行承担，另一份《房屋租赁合同》约定:甲方将位于XX一层北侧门脸50平米出租，房屋用途为餐厅经营用房，经营范围餐厅饭馆；房屋租赁期限自2016年4月25日至2021年4月25日止五年；租金为先付制2016年4月25日至2017年4月25日人民币每年40000元，两份《房屋租赁合同》均未约定出租方的违约责任，
2016年4月25日，A向B支付了上述94间房屋一年的租金56万元及50平米门脸房一年的租金4万元，
2016年5月1日，A的妻子B交付了3000元的垃圾费，A称该垃圾费是为涉案房屋和餐厅的经营所支付，并提交收据予以证明，收据载明“垃圾费一年3000元，2016年5月1日-2017年5月1日，交款人A，收款人A”B不认可收据的真实性，称不清楚A是何人，
2016年5月27日，A与B谈话，提出如果涉案房屋旁边超市都开不了了，实在经营不了就不经营了，2016年10月4日，A与B谈话，提出涉案房屋租过来后，不能挂公寓的牌子，双方就涉案房屋的出租情况进行了核对，A同意退还B相应租金，但需要A交出双方签订的租赁合同，2016年10月21日，A与B通话，A称涉案房屋中有一间漏水，让A看看怎么办，同时A提到钱也没给退还，A再次表示B退合同再打钱，2016年10月22日，A与B通话，问黄梅XX为何不让涉案房屋的一个租户向自己交房租，A回答说B不是打算不租了吗，A称B把钱退了，其就将合同交给A，A表示B不打算干了就理账，星期一再把账核对一下，上述谈话内容，有A向法院提交的录音予以佐证，A不认可录音的真实性，但明确表示不申请鉴定，
2016年11月，北京XX公司在涉案房屋处张贴通知，内容如下“乙方黄梅XX承租位于沙坨XX两栋小楼，将于2016年11月30日租金到期，按照合同约定，租金应于2016年12月1日前15日内交付租金，如逾期未缴纳，甲方将按合同约定收回房屋，后果自负，特此通告！”A称见到过上述通知，但主张与本案无关，因其是从A处租的涉诉房屋，且已经把租金交给了A，
2016年12月1日，A与B、案外人C等人在涉诉房屋处谈话，A称要代表北京XX公司封房，A强调是跟B签的合同，与北京XX公司无关，北京XX公司没有权利封房子，A称B是其公司副总，其公司就要跟A解除合同，不租给黄梅XX了，上述谈话内容，有A向法院提交的录音予以佐证，A不认可录音的真实性，但明确表示不申请鉴定，
A称2016年12月1日，涉诉房屋所在的XX产权人A在该处张贴通知，称XX18号院上的房屋所有权人为其本人，其曾与A签订《租赁协议》，将上述部分房产租与A使用，租期为2013年8月13日至2018年12月31日止五年，除此之外再未与其他人签订任何租赁协议，由于A违约未缴纳租金（本应2016年8月15日缴纳后两年的租金），其已依法依约和A解除了《租赁协议》，收回了该处房地产，鉴于此情况，为维护双方合法权益，其将于2017年1月1日起收回各租户所占有的房屋，A称未见到过上述通知，
A称2016年12月2日，A向B发送《关于合同问题处理的函》，并提交了该函的原件，落款处有“A”签字并盖有北京XX公司印章，内容如下：“您于2016年12月1日到我所租赁的房屋现场张贴通知，严重影响了我的正常经营活动，我表示强烈的抗议……自我租赁开始，你们就不能按约履行合同，没有履行房屋产权人出租房屋应该履行的附属义务，导致我一直无法正常经营，蒙受了巨大的经济损失，……我在此明确表示，你们没有给我任何通知，要求解除合同，何况你方违约在先！所以，我要求你们严格按照合同约定履行你方义务，同时，赔偿因你方未能按照约定履行合同义务给我造成的经济损失，”A对上述函件的真实性不予认可，
A称2016年12月15日，A持B签署的《授权委托书》以及C签字的《证明》，要求收回涉案房屋并将涉案房屋断电8小时，当天，黄梅XX也在现场，但并未对A要求强行收回房屋及断电的行为采取措施，A称B于2016年12月15日收回了涉案房屋，并为证明其主张，A提交了如下证据：
1.《授权委托书》复印件，落款处有“A”签字并加盖有北京XX公司印章，内容如下：“本人公事繁忙，不能亲自办理位于北京市顺义区仁和地区沙XX的土地及地上物的相关事项，特委托A作为我的合法代理人，对委托人在办理上述事项过程中签署的有关文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任，委托期限：2013年9月26日至2018年委托人：A”，
2.《证明》，落款日期为2016年12月15日，落款处加盖有北京XX公司印章，日期下方签有“A”二字，内容如下：“依据A与B所签合同，按合同约定黄梅XX逾期未交位于顺义区仁和XX3000平米租金，现出租人A与承租人B解除租赁合同，特此证明，”
3.视频光盘，日期为2016年12月15日，视频中自称是A的男子表示因黄梅XX没交房租，故要代表A的公司收回涉案房屋，A称自己是跟B签订的合同，虽A拒收租金，但自己已通过邮局电汇的方式给过A，A没有权利收回房屋，A称B已被公司开除了，
A不认可《授权委托书》复印件及《证明》的真实性，主张即使其与A之间的租赁合同解除，也不影响其与A之间的租赁合同，A认可视频的真实性，但主张该视频只能证明双方因停水停电发生纠纷，根据其与A租赁合同的约定，停水停电应由A自行解决，且其已经尽到了相应的义务，
A称B已在2016年12月15日收回了涉案房屋，2016年12月15日至2017年2月12日期间，其代A管理涉案房屋，并将此期间收取的租金都交给A的同事B，A称2016年12月19日，其将租户缴纳的押金、租金、水电费等费用进行了核算，2016年12月20日，其将截至2016年12月19日收取租户的押金39200元、租户交纳的2016年12月20日之后（包括12月20日）的房租、水费、电费、取暖费39423.4元以及2016年12月15日（实际应为2016年12月16日）至2016年12月19日期间其应交付的房租（以每天1300元为标准计算）5200元，上述款项共计100000元转账支付给了A，并将涉案房屋及附带的设备实际交付给了A，为证明其主张，A提交了如下证据：
1.截至2016年12月19日的租户信息清算表及计算表，清算表中有租户的房间号、入住日期、姓名、房费金额、房费押金、缴纳日、水表底数、电表底数、卫生费等项目，计算表中的内容与A所称汇款给B的款项名称及数额一致，
2.手机银行转账记录，显示2016年12月20日，A通过手机银行向户名为B的账户转账100000元，
3.公寓现有物品明细，该明细包括了餐馆设备、公用设备、办公设备、空调、床、衣柜、热水器、暖气片、电脑桌等物品数量，落款处的交房人签字处有“A”签字，接收人签字处有“A”签字，该明细最后有如下手写字样：“注：关于XX十八号东楼38间房、西楼56间房及门脸房的设备、设施经合实属实，A”
4.证明，内容如下：“关于XX94间房外加饭店，于2016年12月15日由A，A收回，A不再经营，代理协助管理到2017年2月12日止，特此证明”落款处的收房人处有“A”签字，
5.收据四份，交款人均为A，收款人均为A，日期分别为2016年12月25日、2017年1月10日、2017年1月30日、2017年2月12日，内容分别为今收到房租11080元、今收到房租13000元、今收到房租30349元、今收到房租3000元，
A不认可租户信息清算表、计算表、公寓现有物品明细、证明及收据的真实性，不认可涉案房屋及相关设施已经交给了A，因A在2016年12月19日没有向其提到过B的任何情况，且法院于2017年1月19日向双方核实情况时，A并没有提到已将涉案房屋交给B管理，A认可手机银行转账记录的真实性，但主张转账的10万元并未显示是退还的押金和租金，A称一直到2017年4月7日，A一直在经营涉案房屋，并提交如下证据予以证明：
1.录音，日期为2017年1月5日有两段录音，一段显示A问租用餐厅的租户怎么交房租，该租户称一个月一个月交；另一段录音A要求核实房屋情况，A妻子B称法院通知核实了才可以核实，日期为2017年2月12日的录音显示A到涉案房屋现场核实情况办理交接，A的律师称无法办理交接，因为门禁卡被二房东（即A）换了，不在A手上，
2.XXX网广告页面打印件，显示2017年4月7日，涉案房屋的出租信息公布在XXX网上，留的联系人姓名为“A”，但留联系方式仍为A的手机号，
3.微信支付记录，该记录显示2017年3月3日，有租户给A转账，收款方名称为“A国际房东”，A称实际上收款方就是B，
A认可上述证据的真实性，但不认可证明目的，并作了如下陈述：2017年1月5日，因没有接到法院的通知，所以不同意让黄梅XX核实房屋；2017年2月12日A确实是把门禁换了，A不让B进去，当天也明确表示不让自己再管理涉案房屋；因为其本人交付了广告费，所留的电话也不能更改，如果有租户给其打电话，其就会告诉租户A的电话；2017年2月12日之后，其确实收过租户的钱，因很多都是老租户，到时间他们会把租金转过来，但之后自己都把收的钱交给了A，直到2017年6月8日，其还将收取租户的押金交给过A，A称，A收回涉案房屋后，其还从A处租了一间房，因其购买的物品包括电视、冰箱、电风扇、洗衣机等还在，
A称为经营涉案房屋，其购置了相应的物品，包括桌子、椅子、冰箱、电饼铛、排污泵、灭火器等共计4万元，并提交了购买物品的出库单及发票予以证明，A对B提交的证据真实性、合法性、关联性均不认可，主张A一家也在房屋居住，所列物品许多都是生活用品，显然不能证明均是用于对涉案房屋的经营，
A称为经营涉案房屋，其与北京XX公司签订了《XXX网络服务单》（以下简称《服务单》），共计付款6100元，并提交了三份《XXX网络服务单》予以证明，A认可服务单的真实性认可，但所支付的费用并未全部花出去，且发布广告已使其获得了相应的收益，
A称因黄梅XX的欺骗行为导致其妻子B收到严重的精神打击，花费医疗费592元，应由A承担赔偿责任，并提交了照片、医疗费票据等予以证明，A主张该医疗费与其无关，
另查一，A称因一直联系不上B，2016年11月25日，其通过中国XX银行汇票的方式将2016年12月至2017年11月的租金35万元汇到了A的账户中，
另查二，2017年1月19日，本院曾到涉案房屋现场了解情况，双方当事人均在场，后自称是A、B的两人也到了现场，当天，A并未提出已将涉案房屋交给了B，但A在现场称涉案房屋其已交给B管理，当天，双方确定在2017年2月12日办理交接，
另查三，A是北京XX公司的法定代表人，本院于2017年4月20日与A进行了谈话，A称其与B是朋友，涉案房屋所在的土地是由A从田中理政处租的，涉案房屋是A所建，A称B当时欠其钱，其跟A说把涉案房屋租出去，租金由其收取，用租金抵债，A当时不同意，但其仍然把房屋租给了A，A称2016年6月，因其未将出租涉案房屋的租金交给A，A不同意其继续出租房屋，2017年1月份左右，其告知黄梅XX涉案房屋的权利人是A，因A不同意继续出租房屋，故提出解除与A之间的租赁合同，但黄梅XX没有同意，要求其继续履行合同，
另查四，本案审理过程中，本院当庭拨打了A提供的B的手机号，对方认可自己是A，认可自己代A在2016年12月份，从A处收回了涉案房屋，并对当时所交接的物品签署了一个单子，具体事宜让本院跟其同事A联系，本院当庭拨打了另案中A签署的送达地址确认书上的手机号，对方认可自己是A，认可涉案房屋所在的XX18号是其从A处租得，称房屋其都交由A进行管理，不知道A将部分房屋出租给他人，对于是否授权A收回部分房屋，A称不清楚具体的事情，需要跟A核实，
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、收据、《房屋所有权证》复印件、录音光盘及文字整理材料、《关于合同问题处理的函》、《授权委托书》复印件、公寓现有物品明细、收据、通知、谈话笔录、庭审笔录等证据在案佐证，
本院认为：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，
关于A主张的合同解除问题，本案中，A主张与B解除合同的理由有二：一是涉案房屋的用途为科研用房，与双方约定的作为公寓以及餐厅的性质不符，影响其正常使用；二是涉案房屋非A所有，涉案房屋已于2016年12月15日被他人收回，其无法继续使用，对于第一个理由，根据A向本院提交的租户信息清算表及B提交的与餐厅租户的录音可知，涉案餐厅及大部分房屋已出租给他人使用，故涉案房屋登记的用途并未影响双方合同目的的实现，对于第二个理由，涉案房屋的土地使用权人为A，根据涉案房屋现场张贴的有A署名的《通知》以及B和C的陈述可知，A是涉案房屋的第一承租人，A对涉案房屋不享有权利，因A认可涉案房屋交由B管理，A也表示受B委托收回涉案房屋，结合A提交的有B签字的公寓现有物品明细、A向B转账10万元的记录、本院于2016年1月19日到涉案房屋现场时B称已将涉案房屋交由A管理等事实，本院对A所称涉案餐厅及房屋已于2016年12月15日由B收回的事实予以采信，在涉案餐厅及房屋存在权属争议，已被第三人收回的情况下，A与B之间的租赁合同显然不能继续履行，故A要求2016年12月15日解除与B签订的两份《房屋租赁合同》的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持，
关于A主张的退还租金及利息问题，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，因双方签订的两份《房屋租赁合同》于2016年12月15日解除，且涉案房屋于当天由A收回，故A应退还B2016年12月16日至2017年4月24日期间的租金并应按照中国人民银行同期贷款利率支付上述期间的利息，具体数额以本院核算为准，
关于A主张的剩余垃圾费退还问题，A虽交付了2016年5月1日至2017年5月1日的垃圾费，但上述垃圾费并非由A收取亦非由A受益，根据A提交的租户信息清算表，垃圾费已由A按照一定标准向入住的租户收取，结合A与B合同解除的时间及向租户收取垃圾费的标准，在A未提交充分证据证明垃圾费尚未全部收回的情况下，本院认为其要求A退还剩余垃圾费的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持，
关于A主张的经济损失，A表示该损失系在合同不解除的情况下，剩余月份经营涉案房屋可得的利益，本院认为，涉案房屋对外经营，存在盈亏风险，对其可得利益本院无法确定，故A的该项请求，缺乏依据，本院不予支持，
关于A主张的广告费损失，根据A提交的《服务单》及XXX网页发布的涉案房屋的出租信息可知，A向北京XX公司支付的6100元系为了推广涉案房屋，虽A因此获得了一定的收益，但其与黄梅XX之间的租赁合同未到期解除，必然造成A投入广告费的损失，因合同未到期解除非A原因造成，故A应赔偿B一定的广告费损失，本院根据A与B合同履行的情况酌情予以确定，
关于A主张的灭火器、卷帘门、桌子、排污泵、冰箱等设备损失，因上述设备可移动且A并未交给B，故其要求A赔偿该部分损失的请求，缺乏依据，本院不予支持，
关于A主张的医疗费，该医疗费系A妻子看病的花费，与本案非同一法律关系，且A不能证明系B的原因造成，故本院不予支持，
关于A主张的违约金，因A与B签订的两份《房屋租赁合同》均未约定出租方的违约责任，且本院已对A主张的实际损失包括利息损失、广告费损失予以支持，故A要求B按照当年租金的2%支付违约金缺乏依据，本院不予支持，
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告A与被告B签订的两份《房屋租赁合同》于二○一六年十二月十五日解除；
二、被告B退还原告A租金二十一万五千元，于本判决生效之日起七日内执行；
三、被告黄梅XX按照中国人民银行同期贷款利率，以二十一万五千元为基数，支付原告A自二○一六年十二月十六日至实际给付之日期间的利息，于本判决生效之日起七日内执行；
四、被告A赔偿原告B广告费损失三千元，于本判决生效之日起七日内执行；
五、驳回原告A的其他诉讼请求，
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，
案件受理费八千六百八十二元，由原告A负担四千零二十九元（已交纳），由被告黄梅XX负担四千六百五十三元，于本判决生效之日起七日内交纳，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院，上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，
审　判　长　　张　锐
人民陪审员　　A
人民陪审员　　王莎玲
二〇一七年十一月十四日
书　记　员　　刘　昶