律师观点分析

费风与北京XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书 北京市朝阳区人民法院 民事判决书 （2014）朝民初字第14908号 原告费风，女，1982年3月11日出生， 委托代理人A，北京A律师事务所律师， 委托代理人A，北京A律师事务所律师， 被告北京XX公司，住所地北京市朝阳区XX416-03， 法定代表人A，职务不祥， 原告费风（以下简称原告）与被告北京XX公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人A到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤未按时到庭应诉，本案现已审理终结， 原告诉称：2012年3月3日，我与被告签订房屋出租合同，合同约定我所有的位于北京市朝阳区XX207-5-1005房屋（以下称涉案房屋）出租给被告，租期为2012年3月4日至2014年5月4日，租金每月3500元，被告按季度支付租金，被告在2013年8月4日支付了最后一笔租金10500元后，从2013年11月4日起再未支付租金，经过我的多次催要仍拒绝支付，按照双方合同约定，被告逾期30日仍未支付房租的，我有权解除合同，我于2014年2月14日向被告发出房屋租赁合同终止告知函依法要求解除双方之间的房屋租赁合同，该通知函经确认被告已于2014年2月15日收到，故我诉至法院，要求1、确认原告与被告之间的房屋租赁合同于2014年2月15日解除；2、被告支付拖欠的房租11666.67元；3、被告按照合同约定支付滞纳金23450元；4、被告支付违约金7000元；5、被告腾退涉案房屋；6、被告按照每月7000元的标准支付从2014年2月15日至被告实际交付房屋止的房屋使用费；7、被告支付差旅费3072元、防盗门换锁费1000元、律师费3000元、交通费650元、隔断拆除费10000元， 被告未答辩， 经审理查明：涉案房屋系原告所有，房屋产权证登记于原告名下，2012年3月3日，原告作为出租人（甲方）与作为承租人（乙方）的被告签订《房屋出租合同》，约定原告将自己拥有的涉案房屋出租给被告，被告可以以自己的名义进行分租、出租；房屋共1室1厅，建筑面积共计70.43平方米；合同期限自2012年3月4日起至2014年5月4日止；每月房屋租金总计金额3500元；房屋租金支付方式为现金支付或转账，甲方提供如下银行信息：开户银行：渣打银行北京东三环中路支行户名：费风账号×××；乙方可以在不影响房屋结构的前提下，对房屋进行简单装修，合同期届满，装修成果归甲方所有；乙方逾期支付房租，每逾期一日，乙方须向甲方支付月租金额的5%的滞纳金；乙方逾期30日仍未支付房租，甲方有权解除合同，乙方应于接到甲方通知的10日内，按照本合同规定月租金额的两倍向甲方支付违约金，该合同后附补充条款，约定具体付款日期为：第一次2012年3月4日（10500元整）、第二次2012年8月4日（10500元整）、第三次2012年11月4日（10500元整）、第四次2013年2月4日（10500元整）、第五次2013年5月4日（10500元整）、第六次2013年8月4日（10500元整）、第七次2013年11月4日（10500元整）、第八次2014年2月4日（10500元整），合同签订当日，原告将涉案房屋交付给被告使用，被告又将涉案房屋对外转租于他人，2013年8月4日，被告给付原告涉案房屋最后一笔租金，2013年11月4日之后，被告未再支付租金， 2014年2月14日，原告向被告住所地邮寄《房屋租赁合同终止告知函》，主要内容为：被告欠付2013年11月4日至2014年2月4日期间的房租，按照合同约定，被告应当支付滞纳金和违约金，被告拖延房租已长达100天，严重违约，故原告通知被告终止租赁合同，收回房屋，该邮件的网上查询单显示签收人是：A，于2014年2月15日签收，此后被告未予回函，亦未交纳租金， 2014年3月至2014年4月，涉案房屋内租户陆续搬出，2014年5月，原告自行将涉案房屋收回并换锁， 诉讼中，本院对涉案房屋进行了现场勘验，房屋状态为空置，格局为一室一厅一厨一卫，客厅被隔断成两间房屋，厨房被隔断成一间房屋， 庭审中，原告主张双方的《房屋出租合同》于2014年2月15日解除，并就此提交了《房屋租赁合同终止告知函》、顺丰速运快递单及网上查询回执打印单予以佐证，原告主张被告应支付自2013年11月4日至2014年2月15日期间的房租，并就此提交了原告名下渣打银行的对账单，原告主张被告因拖欠租金应支付滞纳金和违约金，并就此提交了双方签署的《房屋出租合同》，依据该合同第25条约定，原告主张被告应支付自合同解除之日至房屋实际腾退之日止的房屋使用费，标准为每月7000元，依据是该房屋现在出租之市场价格，原告主张差旅费、换锁费、律师费、交通费、隔断拆除费，但均未提交证据予以佐证， 上述事实，有《房屋出租合同》、房产证、银行对账单、《房屋租赁合同终止告知函》及当事人陈述、庭审笔录、勘验笔录等在案佐证， 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，本案中，原、被告就涉案房屋的租赁订立了《房屋出租合同》，双方均应当依照约定履行各自义务，否则即应承担相应违约责任，合同在履行过程中，被告未交纳租金超过一个月，根据双方合同约定，原告有权解除合同，原告主张以发函的形式向被告就解除合同事宜进行告知，要求确认双方签署的《房屋出租合同》自2014年2月15日解除，但是原告提交之邮件回单未有被告之签章，双方合同对各自的送达地址亦未约定，且被告就此未予回函，双方签署之合同已经于2014年5月4日因到期而终止，故对于原告该项请求，本院不予支持， 对于原告要求被告支付自2013年11月4日至2014年5月4日期间租金一节，根据已经查明之事实，被告自2014年11月4日起即未再向原告支付过房屋租金，而被告仍然使用涉案房屋，且未以任何方式向原告告知不再租赁涉案房屋，被告应当给付原告该期间欠付的租金，故对原告该请求，本院予以支持，具体数额，本院结合双方合同约定租金之标准予以判定， 对于原告要求支付滞纳金和违约金一节，双方在合同中已经明确约定被告超过30日仍未交纳租金的，被告应当支付违约金，故原告要求支付滞纳金无合理依据，故对于原告主张滞纳金之请求，本院不予支持，对于原告主张违约金，本院根据双方合同约定予以判定， 对于原告要求交付房屋一节，因原告已经在2014年5月自行收回涉案房屋，故该项请求，本院不予支持， 对于原告要求支付房屋使用费一节，因原告已经在2014年5月自行收回了房屋，合同也因到期而终止，故不存在被告使用房屋的事实，故原告该项请求，无事实和法律依据，本院不予支持， 对于原告要求差旅费、律师费、交通费一节，于法无据，且无合同依据，故对于该项请求，本院不予支持，对于原告要求换锁费用一节，因原告未提交证据佐证，故对于该项请求，本院不予支持，对于原告要求隔断拆除费用一节，因该笔费用尚未实际发生，双方合同对此亦无约定，故对该项请求，本院无法支持， 被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃相应抗辩和质证的权利，本院依法缺席判决， 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告北京XX公司于本判决生效后七日内，支付原告费风租金二万一千六百六十六元六角七分； 二、被告北京XX公司于本判决生效后七日内，支付原告A违约金七千元； 三、驳回原告A的其他诉讼请求， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费1296元，由原告A负担779元（已交纳），由被告北京XX公司负担517元（于本判决生效后七日内交纳），公告费260元，由被告北京XX公司负担（于本判决生效后七日内交纳）， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院， 审判长A人民陪审员B人民陪审员C 二〇一四年十一月二十日 书记员D