律师观点分析

A与B等合同纠纷一审民事判决书 北京市朝阳区人民法院 民事判决书 （2013）朝民初字第36476号 原告（反诉被告）A，女，1977年5月25日出生， 委托代理人A，男，1947年3月9日出生， 委托代理人A，北京市XX律师事务所律师， 被告（反诉原告）A，男，1959年10月20日出生，汉族， 委托代理人A，北京A律师事务所律师， 被告（反诉原告）A，男，1957年4月12日出生， 委托代理人A，北京A律师事务所律师， 原告（反诉被告）A与被告（反诉原告）B、C合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员A担任审判长，与代理审判员A、人民陪审员B共同组成合议庭，公开开庭进行了审理，A的委托代理人B，A及A、B的共同委托代理人C到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕， A起诉称：B、C以北京悦来顺宾馆有限公司（以下简称悦来顺公司）的名义经营北京市通州区XX座底商的悦来顺宾馆，A通过报纸得知悦来顺宾馆有意转让，遂于2013年8月11日与A、B签订了《转让协议》，约定：A、B将悦来顺宾馆转让给C，A、B负责办理营业执照，A按约支付1.8万元定金及35万元转让款，A承接宾馆后得知，悦来顺宾馆没有悦来顺公司的营业执照，悦来顺宾馆所使用的房屋属于小产权房屋，不具备办理营业执照的必备条件，且涉案宾馆也没有消防通道，故悦来顺宾馆不具备合法转让条件，悦来顺公司不具备签订合同的主体资格，故A诉至法院，要求判令：1、A与B、C于2013年8月11日签订的《转让协议》无效；2、判令B、C向A返还转让款35万元；3、判令B、C向A返还定金1.8万元；4、判令B、C支付利息（以36.8万元为本金，自2013年8月11日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；5、诉讼费用由A、B负担， A、B答辩并反诉称：不同意C的诉讼请求，《转让协议》是双方真实意思表示，合同主体不构成合同无效的情形，如合同有效，A的诉讼请求没有任何依据，故A、B反诉要求C支付转让款15万元及利息（以15万元为本金，自2013年8月11日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）， A针对反诉答辩称；不同意B、C的反诉请求，转让标的不存在，剩余转让款也不应当给付， 经审理查明：A、B于2013年8月9日的手递手报纸上刊登宾馆转让广告信息，2013年8月11日，A、B作为甲方与C作为乙方签订《转让协议》，约定：甲方将悦来顺宾馆一次性转让给乙方A经营；转让金50万元（只含两个半月租金和2013年度物业管理费）；2013年8月10日，交定金1.8万元，8月11日交35万元，剩余15万元8月30日前付清；30日前如手续办完，15万元全付，未完先付13万元，余2万元等办完手续再付，乙方违约甲方有权收回；乙方继续延续执行甲方与房东签订的租赁合同；甲方负责并协助乙方办理好营业执照，费用乙方出2000元，其余甲方负责；甲方收到乙方交付的35万元之后于2013年8月12日交于乙方经营，之后出现的一切经营、经济往来及责任均由乙方负责，A、B在悦来顺公司法人代表处签字， 北京市通州区梨园地区车里坟村委会于2011年1月1日颁发的《产权证明书》载明：云景豪庭小区D、E座属于北京市XX公司所有，房产性质为私有产权，产权来源为新建自住楼，备注说明产权人的购房合同为产权证明的附件， 2013年5月24日，北京市XX（以下简称通州工商局）向A发出《企业名称预先核准通知书》，预先核准了悦来顺公司名称，并载明投资人姓名为A、B， 2013年5月20日，北京市公安局通州分局向悦来顺公司颁发《特种行业许可证》，2013年7月12日，北京市XX向悦来顺公司颁发《卫生许可证》，2013年3月29日，北京市XX向悦来顺公司颁发《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》， 2013年8月10日，A向B、C给付定金1.8万元，2013年8月11日，A向B、C给付转让款35万元， 2013年8月11日，A自B、C处接收悦来顺宾馆并开始经营，A、B一并将悦来顺公司的《特种行业许可证》、《卫生许可证》、《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》交付C， 2013年9月16日，通州工商局向A发出《责令改正通知书》，载明：经查，你2013年9月16日在通州区梨园云景路云景豪庭大厦底商未经工商行政管理机关核准登记，擅自经营宾馆，构成了《无照经营查处取缔办法》第九条第（一）项的规定，现责令你立即停止违法经营行为， 庭审中，A称悦来顺宾馆所在房屋为小产权房屋，无法办理营业执照，且因为没有消防通道，故无法经营，《转让协议》应为无效，如法院认定《转让协议》有效则要求解除该协议，A、B称因C不配合提供办理营业执照的相关证件，且担心A不支付剩余15万元转让费，故没有办理营业执照，现同意先办理营业执照， 本案审理中，本院就相关问题询问通州区梨园镇政府及通州工商局查明：通州工商局在办理本案经营场所营业执照时须审查房屋产权证明或镇政府出具的住所使用证明，自2014年2月不再依据镇政府出具的住所使用证明核发营业执照；梨园镇政府自2014年2月后不再为小产权房屋开具住所使用证明，庭审中，A与B、C均确认悦来顺宾馆经营所使用的房屋为小产权房屋， 上述事实，有《转让协议》、《产权证明书》、《企业名称预先核准通知书》、《特种行业许可证》、《卫生许可证》、《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《责令改正通知书》、收条等证据及当事人陈述在案佐证， 本院认为：根据《产权证明书》可以认定悦来顺宾馆经营所使用的房屋为小产权房屋，A与B、C签订的《转让协议》系双方当事人的真实意思表示，虽然悦来顺宾馆经营所使用的房屋为小产权房屋，但该房屋系北京市XX公司所有，法律法规未对上述房屋能否用于经营进行明确界定，故《转让协议》之内容并未违反法律法规的明确规定，合法有效，A承租悦来顺宾馆的目的系用于经营宾馆，双方约定A、B负责办理营业执照，现该宾馆因无法办理营业执照无法经营，A之合同目的无法实现，故A要求解除《转让协议》的要求于法有据，本院予以支持，双方于实际办理悦来顺宾馆交接后均未积极、妥善处理向工商部门申请营业执照之事项，对目前宾馆无法实际经营之后果均存在过错，故双方均应承担由此造成的损失， 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除罗桂华与A、B于二〇一三年八月十一日签订的《转让协议》； 二、A、B于本判决生效之日起十日内退还罗桂华定金一万八千元； 三、A、B于本判决生效之日起十日内退还罗桂华转让款十万元； 四、驳回罗桂华的其他诉讼请求； 五、驳回A、B的全部反诉请求， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 本诉案件受理费六千八百二十元、反诉案件受理费一千六百五十元，由A负担四千一百六十元（已交纳）；由B、C负担四千三百一十元（已交纳一千六百五十元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）， 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院， 审判长A代理审判员B人民陪审员C 二〇一四年六月十六日 书记员D