《民法典》居住权制度对房产纠纷案件办理的挑战

《中华人民共和国民法典》现已颁布，距离正式实施已不到半年，对于每一个律师来说，学习时间都非常紧迫，《民法典》实施后，可能会对律师行业是一个大洗牌，不善于更新知识，不善于学习和思考的律师将会被市场淘汰，而且民法典有些制度的新设对于某些纠纷的办理增添了难度，特别是居住权制度的设立，将会产生一些新型的纠纷，对律师办理房产纠纷来说，也是增加了一定难度。

一、居住权设立的意义和价值。

   居住权是《民法典》新增的制度，在物权法中并没有特别的规定，但是在罗马法中是有居住权的制度的，《民法典》366条-371条也专门对居住权作出了规定，居住权的设立有其积极意义，特别对于一些老人而言，设立居住权对其生存权有了进一步保障，只要登记了居住权，或者通过遗嘱的方式取得了居住权，那么无论房屋买卖与否，老人都将继续享有居住权，这样就可以老有所依，老有所养。这样就能延展出一种以房养老的模式，就是老年人可以通过出售房屋，同时设立自身的居住权，这样既能够保障其具有居住权，又能够有一笔资金进行生活，这对于广大老人来说是一个福音，但是居住权对于房市的影响还是很大的，特别对于律师办案也是增加了难度。

二、居住权设立对房屋买卖、房屋租赁案件办理的影响

设立居住权制度，在学界也是存在分歧的，著名学者梁慧星先生就认为居住权的设立是草率的，因为居住权的适用范围较窄，而且对于大部分解决居住问题可以靠租赁和继承等来解决问题，只有很少数群体涉及到居住权，例如一些特定地区的公房中存在居住权的问题，但公房本来就只有居住权没有产权。尽管民法典也考虑到了设置居住权对房产交易、租赁的影响，但是民法典设立的方案是欠缺的，凭借书面合同与登记的制度并不能完美的解决居住权融入房产交易中的问题。特别是房屋买卖中，如果出卖人未披露居住权，在签订合同时也未登记居住权，但是在此后设置了居住权，到过户前，买受人发现房屋设定了居住权，能否解除合同？能否要求出卖人支付违约金或赔偿损失。这些都有待实务中进一步认定，因为居住权合同并没有限定签订的对象，可以是与完全不认识的陌生人签订，如果跟完全不认识的陌生人签订，对于居住用购房人来说就等于埋了一个雷，房屋的价值将大打折扣，而且很难进行使用，是否可以解除合同以后将是考验法官和律师的难题，这样的纠纷也会越来越多，而且居住权能否登记在多人名下，还是只能登记一人，如果登记在多人名下，如何涤除居住权都变得很困难。由于居住权问题的存在，以后对于房产并购项目等尽职调查，居住权也是必须查的，否则很可能影响交易，给收购房带来重大的损失。在房屋租赁中，尽管民法典规定设立居住权的住宅不得出租，但这是效力性强制性规定还是管理性强制性规定，出租了存在怎样的法律后果，而且房屋租赁合同备案并非强制的情况下，如何查明是否设定居住权，如果说租房都要交易中心去产调，交易的效率如何保障，这些都将成为实务中的难点。

还有，有的房产如果被强制执行，以前有一种对抗执行的套路就是被执行人与其他社会闲杂人员签订个假《房屋租赁合同》，租期签20年，到时房屋进行司法拍卖时，对于这样的人员清场有难度。但现在这种方式执行局已经开始监管，要做成功很难，但是后面如果居住权登记上没有障碍，那么如果以设定居住权并进行登记的情况下来对抗执行，那岂不是成功率更高。所以说居住权的登记也必须要有相应的制约，例如房屋设定了抵押或者查封的情况下就不能再进行居住权登记等，否则，通过设定居住权来对抗法院执行将会成为一种常态。

所以说，民法典的出台，对于居住权制度，律师的法律服务空间是很大的，例如居住权合同的起草、修改，以及房屋买卖、租赁合同纠纷案件遇到居住权的问题处理，这需要通过个案来推动司法的进步，推动司法解释的出台，对于法官来说，要考虑到法律效果和社会效果相协调，对于律师而言，也要为当事人去防范居住权带来的风险，要说服法官通过多方面的角度来考量居住权对房产交易的影响，从而有效处理房产交易纠纷，所以说名法典出台后一些新的制度，是真正考验律师水平的，高水平的律师能够积极把握实务中的难点，去进行预测和分析，做在当事人和司法解释前面去创新的解决问题。、

杨真律师，江苏海辉律师事务所专职律师，无锡市名优律师人才培养对象。中国人民大学法学硕士。杨真律师擅长处理劳动法业务、房产纠纷及大型商事争议解决，曾担任新吴区多家商业综合体法律顾问，办理过多件疑难复杂案件，得到了令人满意的效果。        

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