律师观点分析

一则名为租赁实为借贷,成功返还本金的典型案例

裴孝亮律师

                 2016年10月27日

案情简介：2013年8月,当事人张某出于投资需求与杭州某品牌管理公司(以下简称“品牌公司”)签订《商铺租赁使用合同》,约定张某承租其商铺,租金24万,租期20年,张某于同时支付这20年租金,双方于同时签订《委托经营管理合同》,约定张某将案涉商铺返租给品牌公司,并约定张某每年按照确定且逐年上涨的比例收取收益,上述两份合同的当事人、标的物、起始期限完全相同,后期品牌公司只向张某支付第一年租金收益,后期从未支付,张某多次找品牌公司索要未果,后双方于2015年6月签订《和解协议》,约定品牌公司分期返还20年租金,并由另外一家杭州某实业公司(以下简称“实业公司”)作为保证人,此后亦未支付,张某找到裴律师,问如何解决这个问题?

经过与当事人的充分沟通,律师将此案件的事实和法律适用方面的办案思路向当事人和盘托出，并当场签订《委托合同》,调查取证、固定证据等工作马上陆续开展起来，以下是律师办案始末：

第一步、虽然双方于同一天签订两份合同，但张某并未实际接管案涉商铺，自始至终租赁关系从未发生，只是品牌公司融资的一种手段，实际上为民间借贷法律关系，这在《委托经营管理合同》多处得以印证体现：?.在第三条“租金支付、利益分配”中，品牌公司允诺以约定的固定比例的年度租金收益保底，高于或低于时既定比例时品牌公司都作出了承诺，可以得出品牌公司实际经营案涉商铺的事实；?.第四条“优先托管经营管理权”，合同期满后，若张某自己经营或者不愿意再委托品牌公司经营管理的，须提前三个月通知品牌公司，可看出由品牌公司实际经营的事实；?.张某义务之一不干涉品牌公司的自主经营，配合品牌公司对托管商铺的经营管理事宜；④.品牌公司的权利之一是独立决定商铺出租价格，等等这些条款约定都可以看出实际由品牌公司经营管理，即表面上的租赁关系从未发生；

第二步、《和解协议》中实业公司作为担保人且公司实力雄厚，起诉的话肯定要把其列为被告，协议中有一附生效条件的条款，约定该协议于投资代表收到之日生效，于是拟定一份《收到证明》让投资代表签字，以证明该协议于起诉之日已经生效；

第三步、《和解协议》中对本金分四期支付的约定，于起诉之日只有第一期已经到期且未支付，另外三期并未到期，协议另外一条约定如果品牌公司未支付任何一期的话，张某可就全部本金行使权利，于是拟定一份《催告函》，其一要求品牌公司和实业公司收函之日履行义务，其二明确另外还未到期的三笔本金于收函之日已到期，于是张某拥有对全部本金收回的权利；

第四步、前期准备工作完备之后，收集证据，包括两份合同、和解协议、催告函、邮局EMS快递单、回执等，撰写起诉状和证据目录；

第五步、法院立案开庭，开庭中法官采纳代理律师的名为“租赁”实为“借贷”的代理意见，诉讼请求得到支持。

办案小结：这个案件整体来说比较简单，接到案件材料之后不要为表面的法律关系所迷惑，应分析真正内在的法律关系，另外要警惕广大投资客，在投资之前一定要做好尽职调查，公司企业之所以融资肯定有内在原因，把握能否收益及本金能否收回的未来可能性，理性投资才可收益，这个案件中之所以被告违约，是因为被告因执照、许可证没有办理下来，导致品牌公司收回商铺之后无法对外再次租赁，资金链因此出现断裂，无法向包括张某在内的投资客及时支付既定收益，纠纷也因此产生！