律师观点分析

　　案情简介：一当事人为结婚购置婚房，此前毫无购房经验，第一次来到某开发商开发建设的某小区，销售人员的“热情”介绍让当事人动之以心，婚期界至头脑发热当场与开发商签订预购协议，并当场刷卡支付10万元定金，合同还约定预订期为10天，期限之前应与开发商签订正式商品房买卖合同及补充协议，定金法则亦约定其中。预购协议签订之后，听亲朋好友说此开发商极不讲诚信，之前开发的楼盘质量问题多多，“房闹”不断，还证实签订预购协议当天的“抢房”场面也是开发商故意为之。鉴于此，当事人找到本团队律师，咨询当时的购房定金十万元能否要回?

　　凭借多年从事商品房买卖合同纠纷的办案经验，将律师的办案思路向当事人和盘托出，并当场签订《委托合同》,调查取证、固定证据等工作马上陆续开展起来，以下是律师办案始末：

　　第一步，在预订协议约定的期限到来之前去开发商售楼处谈判，目的为固定证据，来到售楼处现场欲签订正式商品房买卖合同，因绝大多数开发商用的2008年商品房买卖示范文本，2014年示范文本与08版本相比有许多改进之处，但开发商拒用新版本，看过08版合同之后，对合同中一些明显显失公平、不合理、对购房者不利的合同条款提出修改建议，要求协商签订公平、合理的商品房买卖合同条款，但开发商太过强势拒绝修改合同条款，双方协商未果;

　　第二步，因开发商拒绝修改合同条款，当天拟定《协商签订商品房买卖合同的函》，要求开发商公司领导能够重视，协商签订公平、合理地的合同条款;

　　第三步，在期限到来之前再一次去开发商售楼处谈判，要求对合同修改建议作出一个明确的回复，开发商的态度跟上次相同，是不同意修改合同条款的，双方再次协商未果;

　　第四步，因前两次的谈判与固定证据，开发商的态度明确，当天拟定《解除预购协议，要求返还定金的函》，并约定开发商收到此函之日双方签订的预购协议解除，并于几天之内返还购房者定金。

　　第五步，至此固定证据、谈判工作已经完成，随后去工商局调取开发商备案的商品房买卖合同格式文本，最后一步整理准备诉讼材料，去法院立案起诉，开庭中法官完全采纳律师的代理意见。

　　办案小结：几乎所有的开发商都会将定金法则约定在购房协议中，如果购房者没有在约定的时间内与开发商签订正式商品房买卖合同的话视为购房者违约，定金予以没收。但是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。其中此条文第二款规定如果非双方当事人事由导致正式商品房买卖合同无法订立的，定金应予返还，这也是本案能够胜诉的请求权基础和关键。从接受当事人委托到接到法院支持退还购房定金诉请的判决书，本团队律师在收集、固定证据，巧妙运用法律规定进行有力辩论环节中都起着至关重要的作用，胜诉之后当事人也对本团队律师专业的办案素养表示认可!