张XX与闭XX、闭XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

原告张XX与被告闭XX、闭XX，第三人XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月22日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2019年1月11日、2019年3月6日公开开庭进行审理。原告张XX的委托诉讼代理人傅X，被告闭XX（兼被告闭XX的委托诉讼代理人）及第三人XX公司的委托诉讼代理人秦X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张XX向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告闭XX、闭XX及第三人XX公司于2017年8月27日签订的编号为NNXXX的《房地产买卖及居间合约》；2、判令两被告向原告双倍返还定金100000元；3、判令两被告向原告支付违约金（以680000元为基数，按每日万分之四，从起诉之日即2018年2月22日起计算至两被告双倍返还定金100000元之日止）；4、原告为实现权利而委托律师诉讼支付的律师费7500元由两被告承担；5、原告损失的14400元中介服务费由两被告承担；6、本案全部诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年8月，原告经第三人提供居间服务，与两被告认识。被告闭XX愿意将其单独所有的坐落于南宁市转让给原告，被告闭XX系其弟弟闭XX的代理人。2017年8月27日，原告与两被告及第三人签订《房地产买卖及居间合约》，约定被告以总价680000元的价格将房屋转让给原告；房屋处于抵押状态，由被告自行解押，原告需支付定金加首付款共计180000元给被告用于还款解押使用，不足部分由被告自行负责，具体先由原告支付50000元定金，待被告收到银行还款通知三个工作日内再支付130000元首付款，余款500000元采取银行贷款按揭付款。签订合同当天，原告向被告交纳了定金50000元，被告闭XX向原告出具了两张共计50000元的定金收条。被告收到原告支付的定金后拒不办理房屋解押手续，原告多次催促被告尽快办理房屋解押手续，第三人也曾向两被告发出《催促函》，两被告均以各种理由敷衍、搪塞。直至2018年2月12日，原告委托XXX律师向被告发出律师函，要求被告收到律师函的7个工作日内办理房屋解押手续，且配合原告办理房屋产权过户登记手续。但两被告至今仍然拒绝履行办理房屋的解押手续。被告的行为已构成违约，两被告应承担违约责任。为维护自身合法权益，原告特向法院起诉，请求法院支持原告的全部诉讼请求。
被告闭XX、闭XX共同辩称，涉案房屋是由闭XX出资购买，登记在闭XX名下。原告与被告协商购买涉案房屋时约定的购房款为680000元，但实际交易金额为675000元。实际购房者并非原告，而是卢XX。为购买涉案房屋，被告在2017年7月7日向XX银行贷款，贷款合同约定在一年以内不得提前归还贷款本金。由于不能提前归还贷款本金，所以没有办法办理房屋解押事宜。与原告签订合同前，被告曾询问第三人涉案房屋是否能够正常办理解押手续，第三人答复称可以办理，所以被告才与原告签订合同。之后被告委托中介机构办理房屋解押手续，中介公司称需要8000元代办费，被告将该款项转给卢XX，此后中介公司称还需要增加费用，被告不同意，因此导致本案房屋买卖合同无法继续履行。被告曾与卢XX沟通过解除合同的相关事宜，卢XX也同意解除。解除合同后，对于原告主张的双倍返还100000元定金，因被告仅收到45000元定金，故被告同意双倍返还90000元定金。对于原告主张的中介服务费14400元，其中5000元是由被告支付的，其余部分应由原告自行承担。被告不同意向原告支付违约金及律师费。
第三人XX公司述称，第三人同意解除合同，关于原告主张的中介服务费由法院裁判，但评估费、材料费已经实际产生，无法退还。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于南宁市为被告闭XX单独所有，不动产权证号为桂（2017）南宁市不动产权第XXX号。
2017年8月27日，原告张XX（买方），被告闭XX、闭XX（卖方）以及第三人XX公司（经纪方）签订《房地产买卖及居间合约》（编号：NNXXX），约定原告张XX向被告闭XX、闭XX购买位于南宁市，建筑面积122.35平方米。合同第一条第3款约定，买卖双方确认该物业处于抵押状态无查封，由卖方向抵押权人申请还款，买方愿意待卖方物业注销抵押后再办理过户手续。第4款约定，物业处于抵押状态，抵押权人未结清的还款额约为480000元，卖方承诺并配合办理注销手续及承担所产生的违约金、罚息等手续费用，不得故意拖延及隐瞒其他债权债务及银行信用等情况，双方同意注销处理方式为：由买方支付部分楼款并用提前还款解押使用，不足部分由卖方自行负责。第五条第1、2款约定：1、买卖双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售、购买等房地产交易手续或违反合约义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按该物业成交价的万分之四向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后的继续履行。自违约行为发生之日起超过7个工作日的，守约方有权或委托经纪方向违约方发送催促履约书面通知，发送即日起超过7个工作日内，仍不履行合约手续的，守约方可解除交易或本合约自动解除，违约方按下列约定承担赔偿责任。2、如卖方违约的，须在三个工作日内除无息退还买方已付楼款以及承担赔偿买方已付给经纪方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿经纪方居间佣金损失外，同时须支付与定金同等数目之金额（包含未付定金）作为违约赔偿给买方。如卖方不依约退还及违约款项的，每逾期一天则按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给买方作为罚息赔偿，至支付全部应退还及违约款项为止。第七条第3款约定，因本协议的履行发生的纠纷，三方应协商，协商不成的，各方按照合约关系应向有管辖权的人民法院提起诉讼，法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方承担对方处理纠纷所支付的包括诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费等所有费用。第九条约定成交价为680000元，签约当天支付50000元定金，第二部分房款130000元在卖方收到银行还款通知3个工作日内支付给卖方，第三部分房款500000元在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权证后，由买方贷款银行直接划给卖方或垫资方。合同还约定了其他内容。原告张XX在合同落款买方处签字，被告闭XX在卖方处签字，被告闭XX在卖方代理人处签字。
2017年8月28日，被告闭XX向原告出具两份《收条》，分别载明收到张XX交来购买坐落于南宁市的定金20000元、30000元。
涉案房屋的实际购买人为卢XX，卢XX共计向第三人交纳中介服务费14400元，第三人于2017年8月30日出具五份《收款收据》，分别载明收到卢XX交来购买位于南宁市佣金3000元、贷款服务费6800元、权证过户费1000元、评估费3400元、材料费200元。
因被告未办理涉案房屋的解押手续导致原告无法办理房屋过户手续，原告于2018年2月22日向本院起诉，请求：1、判决确认原、被告及第三人于2017年8月27日签订的编号NNXXX的《房地产买卖及居间合约》合法有效；2、判令两被告继续履行《房地产买卖居间合约》，解除房屋抵押，配合原告办理房屋产权过户登记手续；3、判令两被告向原告支付违约金（以680000元为基数，按每日万分之四，从立案起诉之日起计算至房屋产权过户登记手续办理完毕之日止）；4、原告为实现权利而委托律师诉讼支付的律师费7500元由两被告承担；5、本案全部诉讼费由两被告承担。诉讼过程中，被告明确表示不愿意继续履行涉案合同，经法庭询问，原告亦表示不愿意代被告向抵押权人清偿债务消灭抵押权，故本院向原告释X，告知其变更诉讼请求，原告遂将其诉讼请求变更如前。本院分别于2019年1月19日、2019年1月21日向被告闭XX及第三人送达原告变更后的民事起诉状。
原告为本案诉讼支出律师代理费7500元。
本院认为，原、被告及第三人签订的《房地产买卖及居间合约》（编号：NNXXX）出自各方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并依法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。虽然《房地产买卖及居间合约》首页列明卖方为被告闭XX、闭XX，但闭XX在合同落款处以闭XX代理人的身份签字，在原告的民事起诉状中，原告亦陈述闭XX系作为闭XX的代理人办理涉案房屋的交易事宜，故本院确认闭XX作为闭XX的代理人在涉案合同上签字，涉案合同对闭XX发生效力，由闭XX承担合同项下的权利义务。原告要求闭XX承担责任，于法无据，本院不予支持。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《房地产买卖及居间合约》第五条第1款约定了合同解除的条件。本案中，自2017年8月28日至原告起诉之日即2018年2月22日止，被告仍未向抵押权人申请提前还款并办理涉案房屋的解押手续，被告的行为已构成违约，现原告主张解除合同，符合前述合同之约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。本院分别于2019年1月19日、2019年1月21日向被告闭XX及第三人送达原告变更后的民事起诉状等材料，被告闭XX及第三人于2019年1月21日均已获知原告解除合同的意思表示，因此，本院依法确认合同自通知到达之日即2019年1月21日解除。
关于定金。被告闭XX违约，应按照合同第五条第2款之约定承担违约责任。现原告要求被告闭XX双倍返还定金100000元，符合合同约定，本院予以支持。被告抗辩称其仅收到原告支付的45000元定金，但被告闭XX出具的两份《收条》已载明收到原告支付的50000元定金，故对于被告的抗辩，本院不予支持。
关于违约金。原告依据合同第五条第1款之约定主张违约金，该条约定的违约金适用前提是继续履行合同，而本案中原告已要求解除合同，合同解除后被告应按合同第五条第2款之约定承担违约责任。第五条第2款并未约定违约金，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，违约金和定金条款只能选择其一适用，原告已要求被告双倍返还定金，现又要求被告支付违约金，本院不予支持。
关于律师代理费7500元，因被告确实违约，原告要求被告支付律师费符合合同第七条第3款之约定，本院予以支持。
关于中介服务费。根据合同第五条第2款之约定，被告违约的应承担原告已支付给第三人的服务费、交易所产生的费用、居间佣金损失等。本案中，由于被告的违约行为导致合同解除，被告应赔偿原告已向第三人支付的佣金3000元、评估费3400元、材料费200元。至于贷款服务费6800元、权证过户费1000元，由于涉案合同已解除，上述费用未实际产生，该费用应由第三人返还给原告，原告要求被告支付无事实依据。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告张XX与被告闭XX、闭XX，第三人XX公司签订的《房地产买卖及居间合约》（编号：NNXXX）于2019年1月21日解除；
二、被告闭XX双倍返还原告张XX定金100000元；
三、被告闭XX向原告张XX支付律师代理费7500元；
四、被告闭XX向原告张XX支付中介服务费6600元；
五、驳回原告张XX对被告闭XX的诉讼请求。
上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或同级的财产所在地人民法院申请执行。
案件受理费10675元，公告费260元，两项合计10935元（原告张XX已预交），由被告闭XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国XX，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪XX）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。