律师观点分析

案情简介：

原告：吴XX,女,1978年1月15日出生,汉族,安徽省巢湖市人，住安徽省巢湖市。

委托诉讼代理人：蒋X，安徽XX律师。

被告:孙XX,男,1965年3月1日出生,汉族,安徽省巢湖市人,住安徽省巢湖市。

被告:尹XX,女,1967年8月出生,汉族,安徽省巢湖市人,住址同上,系被告孙XX妻子。

原告吴XX与被告孙XX、尹XX房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告吴XX的委托诉讼代理人蒋X，被告孙XX到庭参加了诉讼，被告尹XX经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告吴XX向本院提出诉讼请求：

1、解除原、被告签订的《售房合同》，判令两被告赔偿原告经济损失165500元；

2、判令本案诉讼费用由两被告承担。

事实与理由:

2006年10月份,经吴XX介绍,被告将其自己所有的位于原巢湖市环城XX塔九棵树一处房屋出售给原告,约定房屋价款为3360元,同时约定房款现金一次性付清。同年10月24日,双方在位于巢湖市夏XX的被告的家里签订了书面《售房合同》,进一步约定“包括土地证和房产证一并转让”。后由于原、被告均在外地工地,双方联系比较困难,房屋过户的事情一直耽搁下来。2019年,原告多次找到被告要求其协助办理产权过户手续,但两被告拒不配合。2019年7月20日,原告向巢湖市人民法院起诉要求被告协助原告办理过户手续。诉讼过程中,原告得知案外人谢XX申请巢湖市人民法院2018年5月17日作出(2018)皖0181执保315号民事裁定书,裁定查封了孙XX名下的位于原巢湖市环城XX塔九棵树的房产,导致法院虽然确认原被告之间房屋买卖合同有效,但驳回了原告要求被告协助办理过户手续的诉请,房屋买卖合同目的无法实现。综上所述,原告认为,原被告签订的房屋买卖合同合法有效,但因被告出售的房屋被法院查封而无法办理过户手续,导致合同目的不能实现,并造成原告巨大经济损失,被告应当予以赔偿。故原告现特向贵院起诉,望判如所请。

被告孙XX、尹XX共同辩称：

1、原、被告之间签订的房屋买卖合同未经共有权人尹XX同意，当属无效，不存在解除，请求人民法院驳回原告的该项诉请；

2、原告诉请被告赔偿经济损失165500元无法律依据，双方2006年10月24日签订的房屋买卖合同中的房屋已经灭失，原告提供的评估报告不能作为原告主张经济损失的依据，该评估报告评估的房屋时被告于2013年11月22日申请重建的房屋，且涉案房屋原告一直没有住过或占有，房屋买卖合同没有履行，原告只交了2000元订金，现愿意退还2000元订金；

3、原告的诉请已过诉讼时效；

4、本案诉讼费用应当由原告承担；

5、综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

案经审理，可以确认以下案件事实：

两被告系夫妻，1989年2月26日登记结婚。孙XX曾用名孙XX。1994年4月23日，原巢湖市土地管理局向孙XX发出编号为巢国用（94）字第004501号国有土地使用证，孙XX取得位于原巢湖市环城乡灯塔××村用地面积为58.93平方米的国有土地使用权，用途为住宅，批准使用期限为长期。1998年5月4日，原巢湖市房地产管理局向孙XX颁发第021340号房屋所有权证，孙XX在上述土地面积为58.93平方米的房屋取得房屋所有权证。2006年10月24日，原告与孙XX签订《售房合同》一份，约定孙XX将上述房屋转让给原告，包括土地证和房产证一并转让，房款共计3360元，现金一次付清。原告和孙XX在合同上签字，合同签订时，尹XX在场，未表示反对。合同签订后，原告即将购房款给付尹XX，后孙XX将房屋的土地证及房产证交给原告。数日后，原告要求两被告配合办理过户手续未果。2019年原告再次找到被告尹XX要求办理房屋过户手续，尹XX未同意并愿意补偿原告部分损失，但双方就补偿数额未达成一致，后吴XX诉至巢湖市人民法院，要求：1、依法确认两被告名下的位于巢湖市环城XX塔九棵树的房屋（面积为58.93平方米）属于原告所有；2、判令两被告协助原告办理房地产权证（房产证和土地证）过户手续。后案经巢湖市人民法院（2019）皖0181民初4648号民事判决书确认案涉房屋系两被告夫妻共同财产，原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效。现吴XX就巢湖市环城XX塔九棵树房屋现状委托安徽XX公司进行评估，出具《房地产估价报告》（皖中估字［2020］第0913号），载明房地产市场价值为165500元。

另查明，2013年11月22日，尹XX就案涉房屋向巢湖市凤凰山街道规划建设管理办公室申请房屋维修，按程序以原面积、原位置、原结构、原高度整体维修，并交纳了2000元建房押金，维修结束后，经验收返还了押金。

再查明，因两被告另有诉讼案件，2018年5月21日，本院作出（2018）皖0181执保315号裁定，查封了案涉房屋，吴XX以执行异议之诉为由诉至法院，请求立即停止对孙XX名下位于巢湖市环城XX塔××房产的查封，案经巢湖市人民法院（2020）皖0181民初4793号民事判决书判决驳回原告吴XX的诉讼请求。

庭审中孙XX表明愿意解除合同，并支付原告30000元范围内的经济损失补偿。

以上事实，有当事人陈述、《售房合同》、民事判决书、执行异议裁定书等证据材料载卷佐证，其事实清楚，足以认定。

本院认为:

原、被告双方签订的《售房合同》，系双方自愿协商达成，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已经生效判决确定合法有效。双方均应按约定行使相应的权利，履行相应的义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，本案中案涉房屋因两被告其他诉讼案件被案外人申请法院查封，现无法办理房屋产权转移登记手续，且庭审中被告孙XX亦同意解除案涉房屋买卖合同，故原告诉请要求解除与被告孙XX签订的房屋买卖合同，本院予以支持。

关于原告主张两被告赔偿其165500元的经济损失，2013年11月22日尹XX就案涉房屋向巢湖市凤凰山街道规划建设管理办公室申请房屋维修，按程序以原面积、原位置、原结构、原高度整体维修，现房屋发生了一定变化，原告以案涉房屋现状进行评估得出其购买的房屋价值165500元依据不足，但案涉房屋买卖合同解除给原告造成经济损失属实，且孙XX庭审中亦表明愿意给付原告经济损失补偿，考虑原告已履行了给付购房款的义务，但案涉房屋买卖合同已十余年原告未在合理期限办理房屋产权转移登记手续亦存在过错，本院酌定两被告需赔偿原告经济损失80000元。

案件判决：

一、解除原告吴XX与被告孙XX于2006年10月24日签订的《售房合同》；

二、被告孙XX、尹XX于本判决生效后十日内赔偿原告吴XX经济损失80000元；

三、驳回原告吴XX的其他诉讼请求。

案件受理费3610元，减半收取1805元，由原告吴XX负担900元，被告孙XX、尹XX负担905元。