律师观点分析
上诉人屏南县XX公司与被上诉人周XX、张XX商品房预售合同纠纷一案，不服屏南县人民法院（2013）屏民初字第770号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人屏南县XX公司的委托代理人池XX、被上诉人周XX、张XX的委托代理人孙X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2010年12月27日、2010年12月28日，原、被告双方分别签订了两份《商品房买卖合同》，两份合同约定：一、第一份合同约定原告购买被告的古峰镇佳垅新XX的佳洋XX第一幢五层505号房的预售商品房，房屋总价款253963元；第二份合同约定原告购买被告的佳垅新XX的佳洋XX第二幢一层杂物间8号房，房屋总价款27144元。二、付款方式及期限：第一份合同约定买受人应于签订本合同当日向出卖人支付购房款83963元作为购房首付款；购房余款170000元由买受人向银行申请按揭贷款（合同附件六补充协议约定：……二、按揭付款：买受人应在签订《商品房买卖合同》当天内提供所有银行按揭资料，并在得到通知后七天内到银行办理相关贷款手续。如买受人未按指定日期到银行办理的，则出卖人可以以XX特快专递函件的形式通知买受人，并且视为买受人逾期付款，双方同意按主合同第七条规定处理。……）；第二份合同约定一次性付款于2010年3月25日付清27144。两份合同以下内容相同：三、（合同第七条）买受人逾期付款的违约责任按逾期时间分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过30日后，……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……四、（合同第八条）交付条件与期限：出卖人应当在2011年2月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所建筑物生活排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、XX信报等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按：买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。五、（合同第九条）出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间（不作累加）分别处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。六、（合同第十一条）交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……七、（合同第十四条）关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定［合同附件六补充协议约定：……七、其他：……4、买卖双方同意将主合同第十四条约定变更为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。八、买受人声明其在签订主合同及补充协议时已对主合同及本补充协议的全部条款作了详细了解且不持任何异议，主合同及本补充协议的全部条款约定均系买受人与出卖人的真实意思表示。九、本补充协议自双方签字（盖章）之日起生效。本补充协议为主合同不可分割的一部分，本补充协议约定若与主合同不一致的，以本补充协议的约定为准。］。原告于2010年2月4日缴纳购房款83963元，2010年3月25日缴纳购房款27144元，2012年5月23日缴纳购房款170000元（按揭贷款）。被告实际交房时间为2011年5月30日。原告已领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
原审判决另查明，1、2013年5月20日，佳洋XX小区张XX等人以小区的全体业主的名义向屏南县政府领导反映被告未履行商品房买卖合同：未在合同约定的2010年10月30日交房，而将交房的日期推迟至2011年5月30日，没有支付因此产生的违约金；未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；没有在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书及支付违约交付房屋权属证的违约金等情况。2、2010年12月27日，被告出具收据分别向原告收取佳洋XX第一幢505号房、第二幢一层杂物间8号房各项费用各800元，收取费用同日分别通知原告：“为了便您办理购房有关手续，屏南XX公司将以批量方式办理有关证件等事宜，除该公司销售部要求提供的个人材料外，现向原告另收如下材料：一、代收证件办理费用（800元），收据号码：XXX、XXX房管所：产权登记费，抵押预告登记、预抵押登记、抵押证、款额、印花税。土地局：登记费、工本费、印花税。注：以上费用待办理完证件后凭各票据与您结算，多还少补。二、佳洋XX住宅专项维修资金缴纳缴款凭证1张，号码XXX、XXX等。”。被告于2010年12月3日缴纳了城市房屋所有权登记费、房屋所有权（他项权）登记费，于2011年2月23日对该商品房进行了预告登记。2013年10月12日，被告向原告发出通知：“您委托我司代缴的佳垅新XX（佳洋XX）一幢505号房屋及附属杂物间8号办理房屋权属证书相关费用，我司已于2010年12月3日统一向屏南县房管所等部门缴纳。因您未书面委托我司代为办理房屋权属证书，请您自行前往相关部门办理。若您因客观原因无暇办理房屋权属证书，须委托我司代为办理的，请您于收到本通知之日起五日内将您的书面授权委托书（须公证）及您的居民身份证等应由您提供的材料提交我司销售部，以免耽误您的办证需求。”。
原审判决认为，原告周XX、张XX与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应全面履行合同的义务。原告等人以佳洋XX小区的全体业主的名义于2013年5月20日向屏南县领导及信访局反映屏南XX公司未履行商品房买卖合同要求解决，可以证明其已经提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日即从2013年5月20日起中断。本案没有法律另有规定的情形，应适用二年诉讼时效规定。商品房买卖合同对逾期交房违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算；按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。因此从2013年5月20日诉讼时效中断之日止至此之前的两年内被告逾期交房的期间原告主张权利应予保护。原告于2011年5月30日接收了商品房，被告逾期交房超过30日，应按原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条第二项规定计算违约金。因此本案逾期交房原告请求被告支付违约金可按日支付已付款万分之二时间分别从2011年5月21日计算至2011年5月30日、2011年5月24日计算至2011年5月30日。逾期交房的违约金可计算为（83963元＋27144元）×10天×0.02%天＋170000×7天×0.02%天=460.21元。被告没有提供证据证明《商品房买卖合同》附件六补充协议约定的按揭付款原告存在违约行为，被告主张原告有逾期付款违约情形依据不足不予采纳。虽然原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议未明确约定由出卖人负责办理房屋权属证书，但被告在2010年12月27日分别收取原告的各800元办证费用后，直到2013年10月12日才向原告发出通知称因原告未书面委托被告代为办理房屋权属证书，请原告自行前往相关部门办理，致使买受人原告没有及时申请办理房屋权属证书，因此，出卖人被告应当承担在此期间产生的逾期办证的违约责任。依合同补充协议约定，被告应于2012年5月28日之前将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人原告。被告于2013年10月12日才向原告发出通知，因此违约期间应从2012年5月28日起计算至2013年10月12日止，原告主张违约期间暂时计算至2013年8月28日止，本院予以认可。故逾期办证的违约金可计算为（253963元＋27144元）×457天×0.01%／天=12846.59元。由于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议未明确约定由被告负责办理房屋权属证书，被告仅承担协助办证义务，原告请求被告为原告办理房屋权属证书依据不足，不予支持，但被告仍应协助原告办理产权证书。原告的其他诉讼请求依据不足不予支持。
原审依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《商品房销售管理办法》第三十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：一、被告屏南县XX公司应于本判决生效之日起十日内向原告周XX、张XX支付逾期交房的违约金460.21元。二、被告屏南县XX公司应于本判决生效之日起十日内向原告周XX、张XX支付逾期办证的违约金12846.59元。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费511元，由原告负担381元、被告负担130元。
宣判后，屏南县XX公司不服判决，向本院提出上诉。
上诉人屏南县XX公司上诉称，一、办理房屋权属证书只是上诉人的附随义务，被上诉人房屋权属证书逾期办理，存在不能归责于上诉人的原因。办理房屋产权证实应由上诉人、业主、房管局等三方行为组成，但本案中，被上诉人并没有委托上诉人办理房屋产权证书。二、上诉人已经完成讼争合同第十四条及补充合同第七条第四点的约定履行“协助及配合”的附随办证义务。依据双方当事人所签订的合同及补充合同约定，上诉人的义务仅是房屋所有权预登记义务，被上诉人已经收到“需要由出卖人提供的资料”。因此，上诉人已经完成合同约定的义务。三、上诉人与被上诉人之间仅形成委托代向房屋权属登记机构缴纳房屋权属登记费用的关系，并未形成委托代办房屋权属登记合同关系，原审判决关于原、被告之间形成口头委托办理房屋权属登记合同关系的认定，缺乏事实与合同依据。1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充合同均没有约定由出卖人负责办理房屋权属证书，原审对该事实也予以明确认定，被上诉人系房屋权属证书的权利人，办理房屋权属证书属于被上诉人的义务。2、本案中，没有任何证明存在委托办理房屋权属证书的证据，双方之间并没有形成委托关系，上诉人没有义务代被上诉人办理权属证书。3、从被上诉人原审提供的证据看，双方之间只是缴纳权属费用的关系。四、被上诉人未能就其主张的不能取得房屋权属证书系因出卖人原因情形进行举证，依法应由被上诉人承担举证不能的不利后果。请求撤销原审判决第二项，改判驳回被上诉人诉求上诉人支付逾期办证违约金的诉讼请求。
被上诉人周XX、张XX答辩称，一、上诉人辩称双方只是“形成委托代向房屋权属登记机构缴纳房屋权属登记费用关系”的上诉理由，违背事实。答辩人一审提供的购房时上诉人交给答辩人的《材料收集单据》，内容清楚表达了上诉人为答辩人代办房产证的意思表示，如“以批量方式办理有关证件”、费用“多还少补”等内容。上诉人的书面意思表示明显不是代交登记费用而是代为办证，上诉人辩称违背事实。二、上诉人收取答辩人800元办证费用后双方形成“口头委托办理房屋权属登记合同关系”，上诉人负有为答辩人代办房产证的合同义务。上诉人辩称只有协助义务的上诉理由错误。三、造成答辩人房产证逾期办证的原因在于上诉人。四、一审判决对双方诉讼费承担的认定不当。请求：一、驳回上诉，维持原判；二、依法对一审诉讼费的承担进行调整。
经审理查明。诉争双方对原审认定的事实，除逾期办证责任外，对原审认定的其他事实，均没有异议。对没有争议的事实，本院予以认定。
双方当事人争议的焦点是：逾期办证的责任在谁。围绕争议焦点，本院予以查明、分析并认定。
本院认为，讼争双方所签订的《商品房买卖合同》及《补充合同》没有违反法律、法规的强制性规定，出于自愿，应为有效合同，双方当事人应严格依约履行。上述两份合同，虽没有就有关办理房屋权属证书等内容作出约定，但上诉人于2010年8月26日向全体购房户发出要约，通知购房户“为了便您办理购房有关手续，屏南县房XX产公司将以批量方式办理有关证件等事宜”，该通知明确表明，上诉人以批量的方式代被上诉人等人办理有关证件等事宜，而房屋的证件只有土地和房产的证件。被上诉人响应上诉人的要约，并按照上诉人的要求，缴纳了费用800元，双方之间的要约、承诺意思表示明确，合同关系成立。上诉人即应为被上诉人办理权属证书。没有办理则构成违约。上诉人主张其只负责缴纳费用，没有代理办证的意思表示，不符合客观事实。若被上诉人自行办理房屋权属证件，再由上诉人负责缴纳费用，显然没有必要，也属多余。
综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予以维持。上诉人上诉理由不足，本院不能予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人屏南县XX公司的上诉，维持原判。
二审案件受理费511元，由屏南县XX公司负担。
本判决为终审判决。
孙翔律师