律师观点分析
原告谢XX与被告屏南县XX公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢XX的委托诉讼代理人孙X、被告屏南XX公司的委托诉讼代理人池XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告违约金26157.58元。事实及理由：2012年7月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的蟠龙小区A405房，房屋总价款358323元，原告分别于2012年6月26日付款108323元，2013年2月5日付款250000元，付清全部房价款。被告于2013年10月8日交房。另外，被告于2012年7月17日向原告收取了办理房屋权属登记各项费用800元，于2012年7月24日向原告发出《材料收集单据》，承诺为原告办理房屋权属证件，双方形成代办房屋权属证件的合同关系。被告有协助原告办理房屋权属登记的法定义务，但被告收取了原告办理房屋权属登记各项费用800元后，就负有为原告办理房屋权属证件的合同义务，该合同义务内容吸收并取代了法定的协助办证义务。由于被告不按照约定履行为原告办理房屋权属证件的义务，至今原告还未取得房屋权属证书。根据《商品房买卖合同》第十四条规定，原告不能在2013年10月8日交房后90日内取得房屋权属证书，被告应当自逾期之日即2014年1月7日起每日按房款0.01%支付违约金，直至原告取得房屋权属证书为止。现原告要求被告支付本案起诉之日即2016年1月15日前两年730日的违约金，违约金计算为358323元×0.01%×730日=26157.58元。
被告辩称，被答辩人诉求答辩人支付逾期办理房屋权属证书（房权证）违约金没有事实和法律依据。理由如下：1.办理房屋权属证书（房权证）只是答辩人（XX）的附随义务；2.答辩人已按讼争合同第十四条及合同补充协议第七条第4点的约定履行协助及配合的附随办证义务；3.答辩人与被答辩人之间并未形成委托代办房屋权属登记合同关系；4.被答辩人未能就其“不能取得房屋权属证书系因XX原因”情形进行举证，应由被答辩人承担举证不能的不利后果；5.被答辩人房权证至今未办理并非被告违约行为导致。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：原告提交了《商品房买卖合同》、屏南县人民法院的（2014）屏民初字第315号民事判决书，被告提交了《商品房买卖合同》及附件六合同补充协议等，上述证据经审查本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：一、原告购买被告的古XXA405房的预售商品房，房屋总价款358323元。二、（合同第六条主要内容）付款方式及期限：XX应于签订本合同当日向XX支付购房款108323元作为购房首付款；购房余款250000元由XX向银行申请按揭贷款（具体详见合同附件六）。三、（合同第八条主要内容）XX应当在2013年4月30日将符合条件的商品房交付XX使用。四、（合同第十四条主要内容）关于产权登记的约定：XX应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由XX提供的资料交付XX。如因XX原因，XX不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按XX不退房，XX自逾期之日起每日按XX已付款的0.01%向XX支付违约全。经XX书面委托，XX可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。当日原、被告双方签订了该《商品房买卖合同》的补充协议（合同附件六）。补充协议相关约定：……七、其他：4、买卖双方同意将主合同第十四条约定变更为：XX应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由XX提供的资料交付XX。八、XX声明其在签订主合同及补充协议时已对主合同及本补充协议的全部条款作了详细了解且不持任何异议，主合同及本补充协议的全部条款约定均系XX与XX的真实意思表示。九、本补充协议自双方签字（盖章）之日起生效。本补充协议为主合同不可分割的一部分，本补充协议约定若与主合同不一致的，以本补充协议的约定为准。原告分别于2012年6月26日付款108323元，2013年2月5日付款250000元，付清全部房价款。原告于2013年10月8日收房。
本案的争议焦点：被告是否应当向原告支付逾期办证违约金26575元？
原告提交证据一商品房买卖合同、证据二屏南县人民法院民事判决书，证据三销售不动产统一发票，证据四销售不动产统一发票，证明2012年7月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：一、原告购买被告的古XXA405房的预售商品房，房屋总价款358323元。原告分别于2012年6月26日付款108323元，2013年2月5日付款250000元，付清全部房价款。被告于2013年10月8日交房。《商品房买卖合同》第十四条规定：“XX应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由XX提供的资料交付XX。如因XX原因，XX不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、XX不退房，XX自逾期之日起每日按XX已付款的0.01%向XX支付违约金。……”；提交证据五材料收集单据、证据六收款收据，证明被告收取了办理房屋权属登记各项费用800元，于2012年7月24日向原告发出《材料收集单据》，承诺为原告办理房屋权属证件，双方形成代办房屋权属证件的合同关系。
被告认为，对原告提交的证据一合同真实性、合法性无异议,对证明对象有异议，原告故意不提交完整的讼争合同，因为合同附件六补充协议第七条第4点已顺延被告进行初始登记的时间；证据二判决书的真实性、合法性无异议，对其证明对象部分有异议，“被告2013年10月8日交房有异议”，被告交房的日期应为讼争合同约定的2013年4月30日；对证据三、四无异议；对证据五、六形式真实性无异议（需核对原件），对证明对象有异议，该证据仅能说明被告为配合原告的办证需要代收代缴部分费用，不能证明双方之间形成“代办房屋权属证件的合同关系”。
针对争议焦点，被告提交证据一《商品房买卖合同》及附件（蟠龙小区保障房），证明合同附件六《合同补充协议》第七条第4项明确约定：买卖双方同意将主合同第一十四条约定变更为—XX应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由XX提供的资料交付XX。依据该条约定，本案被告（XX）履行相关产权登记约定义务的截止期限为2014年4月30日。如因被告（XX）的原因导致原告（XX）逾期取得权属证书的，原告依据主合同第一十四条第2项约定向被告主张违约责任的起算日期应为2014年6月1日；提交证据二商品房初始登记收件单、商品房初始登记审批表（业务宗号0112XXXX0007），证明被告已于2012年12月7日将本案讼争房屋所属的屏南县东环路中XX“蟠龙小区保障房”项目向屏南县房地产管理所进行商品房初始登记收件，并于同日审批通过。这充分有效证明被告已于2012年12月7日按本案讼争合同第十四条及合同补充协议第七条第4点的约定履行“向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由XX提供的资料交付给XX”的协助办证义务，原告房权证至今未办理不是被告违约行为导致。提交证据三收费清单，证明被告已按原告《材料收集单据》约定代原告向屏南县房地产管理所缴纳办理房屋权属各项费用，已履行完毕代缴费用义务；提交证据四房屋所有权证、国有土地使用证，证明同样购买屏南县东环路中XX“蟠龙小区保障房”项目房屋的中国XX已于2012年12月14日由屏南县房地产管理所依法完成产权转移登记并制作房权证（房屋权属证书）。这同样证明原告房权证至今未办理不是被告违约行为导致。屏南县国土资源局于2013年12月2日依法登记制作土地证（土地权属证书）。
原告认为，对证据一的真实性无异议，对待证内容有异议。被告对违约金起算点的主张是错误的，理由两点：1.本案合同第十四条及补充协议第七条第四点“向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由XX提供的资料交付给XX”的约定内容属于协助办证，该合同内容属于格式条款，而在该格式条款之外双方又成立了委托办证合同，委托办证合同取代了协助办证条款，办证义务取代了合同约定的协助办证义务。被告辩称的协助办证约定的格式条款已经被委托办证合同废除，没有合同效力。2.商品房买卖合同第二十二条规定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或者免除本合同中约定应当由XX承担的责任……”，补充协议第七条将合同第十四条的“60日”变更为“365日”，减轻了被告的责任，属于无效条款；对证据二商品房初始登记收件单、商品房初始登记审批表发表以下两点意见：1.该两份证据内容事实不清，与本案没有关联性；2.该证据不足以证明被告已经履行了办证义务；对证据三收费清单，发表以下两点意见：1.收费清单内容事实不清；2.被告承担的是办证义务，而不是代缴费用义务；对证据四房屋所有权证、国有土地使用证与本案没有关联性。
被告认为，对证据一被告质证意见作如下补充：1.首先补充协议的约定（第七条第四点）是双方真实的意思表示，不属于格式条款，合同当事人对民事权利有权主张、变更、放弃；2.本案中双方根本没有成立原告代理人所谓的“委托办证合同”，更不可能存在该委托办证合同取代合同补充协议约定的合同变更情形；3.补充协议的约定（第七条第四点）并非减轻或者免除本合同中约定应由XX承担的责任，而是双方经协商一致对办理初始登记的期限予以合理顺延；4.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释第十八条明确规定了“当事人双方有特殊约定的情形不受主合同约定履行初始登记期限的限制。”对证据二：1、这两份证据载明的内容与事实清楚，表明被告已经履行蟠龙小区保障房项目的初始登记义务，与本案显然具有关联性；2、该证据足以证明被告已经履行了协助办证义务，办证义务属于原告。对证据三：该收费清单载明内容事实清楚，证明被告已履行代缴相关费用义务。对证据四：该组证据与本案有关联性，因为中国XX与本案原告一样购买的是被告开发的“蟠龙小区保障房”这可以证明原告至今未办理房屋权属证书并非被告的违约行为导致的。
本院认为，被告提供的证据四，可以证明屏南县东环路中XX“蟠龙小区保障房”项目，其中中国XX的房产于2012年12月2日、2012年12月14日分别进行房屋所有权、土地使用权登记，取得权属证书，但不能证明原告房权证至今未办理不是被告违约行为导致。原告提供的证据一至六，被告提供的证据一至三，原、被告双方对对方提供的证据真实性、合法性没有提出异议，本院对上述证据的真实性、合法性予以认定。上述证据除了可以证明上述无争议事实外，还可以证明以下事实：
1.2012年7月17日，被告出具收据向原告收取蟠龙保障房405＃办证费用800元，2012年7月24日，通知原告：“为了便您办理购房有关手续，我司将以批量方式办理有关证件等事宜，除我司销售部要求提供的个人材料外，现向您另收如下材料：一、代收证件办理费用（800元），收据号码：XXX。1、房管所：产权登记费，抵押预告登记、预抵押登记、抵押证、款额、印花税。2、土地局：登记费、工本费、印花税。注：以上费用待办理完证件后凭各票据与您结算，多还少补。二、蟠龙小区保障房住宅专项维修资金缴纳缴款凭证1张，号码XXX等。”。
2.被告交付了蟠龙小区保障房初始登记等费用46467.97元，于2012年12月7日办理了蟠龙保障房初始登记。
综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件六《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应全面履行合同的义务。《补充协议》第七条第4点约定，买卖双方同意将主合同第十四条约定变更为：XX应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由XX提供的资料交付XX。原、被告在《商品房买卖合同》第八条约定XX应当在2013年4月30日将符合条件的商品房交付XX使用，因此被告应于2014年4月30日之前将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知XX原告。2012年7月17日，被告出具收据向原告收取该商品房办证费用800元，2012年7月24日被告通知购房户原告等，被告以批量的方式代原告办理有关证件等事宜，原、被告双方之间形成委托与被委托关系，委托代理合同关系成立。被告即应为原告办理权属证书，没有办理则构成违约。且被告没有提供证据证明由于行政部门或者其他非XX原因导致XX未能在合同规定的期限内取得房屋权属证书，也没有提供证据证明本案被告提交证据（2016.3.30）之前，将办理权属登记需由XX（被告）提供的资料交付给原告。因此被告也仍然违约。据此根据《商品房买卖合同》第十四条的规定，未能取得房屋权属证书的，被告应当自逾期之日起每日按已付房款0.01%支付违约金，原、被告双方约定按日计付违约金，违约金数额应当按照实际导致办证拖延的天数计算，因此违约金应从2014年4月30日开始计算，原告主张违约金计算至2016年1月15日，违约金为358323元×0.01%/日×626日=22431.02元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，拟判决如下：
被告屏南县XX公司应于本判决生效之日起十日内向原告谢XX支付逾期办证的违约金22431.02元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费454元，由原告负担96元，被告负担360元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。
孙翔律师