律师观点分析
原告叶XX与被告屏南县XX公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告叶XX的委托代理人孙X、被告屏南县XX公司的委托代理人池XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年5月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的佳垅新XX第一幢六单XX606号房，房屋总价款245970元，原告按照约定付清全部房价款。被告没有在合同约定的时间内交房，逾期到2011年5月30日通知原告交房。另外，被告向原告收取了办理房屋权属登记各项费用800元，承诺为原告办理房屋权属证件，双方形成代办房屋权属证件的合同关系。被告收取了办理房屋权属登记各项费用800元，就负有为原告办理房屋权属证件的合同义务；同时，被告原本就有协助原告办理房屋权属登记的法定义务。由于被告不履行办证义务，为此原告于2013年8月28日提起诉讼，要求被告支付2011年8月28日至2013年8月28日期间逾期办证的违约金（原告保留向被告主张2013年8月28日至取得房屋权属证书期间逾期违约金的权利），屏南县人民法院于2013年12月19日作出（2013）屏民初字第742号民事判决，判决被告支付原告从2012年5月28日至2013年8月28日期间的逾期办证违约金。被告提出上诉后，宁德市中级人民法院于2014年5月7日作出（2014）宁民终字第524号民事判决，驳回上诉维持原判。由于被告不依法依约履行办证义务，至今原告还未取得房屋权属证书。《商品房买卖合同》第十四条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。……”根据该规定，原告不能在2011年5月30日交房后90日内取得房屋权属证书，被告应当自逾期之日起每日按房款0.01%支付违约金，直至原告取得房屋权属证书为止。被告已经支付了2013年8月28日之前的违约金，依法还要支付2013年8月28日之后的违约金。现原告要求被告再支付从2013年8月29日至2015年4月9日期间589日的违约金，违约金计算为245970元×0.01%／天×589天=14487.63元（原告保留向被告主张从2015年4月10日至取得房屋权属证书期间逾期违约金的权利）。综上所述，原告特依法起诉，请求判决被告支付原告违约金14487.63元。
被告辩称，一、（2013）屏民初字第742号生效民事判决认定的事实明确被告于2013年10月12日发出并送达原告的《通知》可视为被告单方解除了口头委托代理办证的关系，被告的违约期间应从2012年5月28日起计算至2013年10月12日止；二、鉴于被告应付的2013年8月28日前的逾期办证违约金法院已判决并执行到位，该事实原告在起诉状中也明确认可。因而本案中原告仅可以主张2013年8月29日至2013年10月12日止共计45天的逾期办证违约金，其计算式：45天×245970（购房款）元×0.01%=1106.87元。
经审理查明，2010年5月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：一、原告购买被告的古峰镇佳垅新XX的佳XX第一幢六单元606号房的预售商品房，房屋总价款245970元。二、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。当日原、被告双方签订了该《商品房买卖合同》的补充协议（合同附件六）。补充协议相关约定：……七、其他：4、买卖双方同意将主合同第十四条约定变更为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。八、买受人声明其在签订主合同及补充协议时已对主合同及本补充协议的全部条款作了详细了解且不持任何异议，主合同及本补充协议的全部条款约定均系买受人与出卖人的真实意思表示。九、本补充协议自双方签字（盖章）之日起生效。本补充协议为主合同不可分割的一部分，本补充协议约定若与主合同不一致的，以本补充协议的约定为准。原告于2010年2月4日缴纳购房款75970.40元，2010年11月30日缴纳购房款170000元。被告实际交房时间为2011年5月30日。由于该商品房纠纷，原告于2013年8月26日向本院提起诉讼，本院于2013年12月19日作出（2013）屏民初字第742号民事判决，判决一、被告屏南县XX公司应于本判决生效之日起十日内向原告叶XX支付逾期交房的违约金491.94元；二、被告屏南县XX公司应于本判决生效之日起十日内向原告叶XX支付逾期办证的违约金11240.83元；三、被告屏南县XX公司应于本判决生效之日起十日内向原告叶XX提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；四、驳回原告的其他诉讼请求。被告提出上诉后，宁德市中级人民法院于2014年5月7日作出（2014）宁民终字第524号民事判决，驳回上诉维持原判。该判决应付款项现已履行。
（2013）屏民初字第742号《民事判决书》对于该案被告是否应为原告代为办理房屋权属登记？被告应否承担逾期办理房屋权属登记的违约责任？该民事判决认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议虽未明确约定由出卖人负责办理房屋权属证书，但被告于2010年5月31日出具收据向原告收取佳XX第一幢606号房各项费用800元，并于同日通知原告：“为了便您办理购房有关手续，屏南XX公司将以批量方式办理有关证件等事宜，……。”，从通知的内容和材料收集单据可以看出被告有为原告办理房产权属证件的行为，因此，原告提供的证据二（材料收集单据）、三（收款收据）以及通知可证明原、被告之间形成口头委托办理房屋权属登记合同关系。2013年10月12日被告向原告发出通知“……因您未书面委托我司代为办理房屋权属证书，请您自行前往相关部门办理。……”，可视为被告单方解除了口头委托代理办证的关系，因此被告在接受原告口头委托办证之日即2010年5月31日至2013年10月12日被告发出通知的期间应承担逾期办理的违约责任。退一步说，即使依合同约定被告方仅承担办证的附随义务，但被告在2010年5月31日收取原告的800元办证费用后，直到2013年10月12日才向原告发出通知：“您委托我司代缴的佳垅新XX（佳XX）1幢606号房屋办理房屋权属证书相关费用，我司已于2010年12月3日统一向屏南县房管所等部门缴纳。……”，被告未及时履行告知义务，致使买受人原告没有及时申请办理房屋权属证书，出卖人被告也应当承担在此期间产生的逾期办证的违约责任。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的补充协议第七条第4点约定，买卖双方同意将主合同第十四条约定变更为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。因此被告应于2012年5月28日之前将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人原告。被告于2013年10月12日才向原告发出通知，因此违约期间应从2012年5月28日起计算至2013年10月12日止，原告主张违约期间暂时计算至2013年8月28日止，本院予以认可。故逾期办证的违约金可计算为245970元×457天×0.01%／天=11240.83元。（2013）屏民初字第742号案被告（即本案被告）不服（2013）屏民初字第742号民事判决，提出上诉称，一、办理房屋权属证实只是上诉人的附随义务，被上诉人房屋权属证实逾期办理，存在不能归责于上诉人的原因。办理房屋主权证实应由上诉人、业主、房管局等三方行为组成，但本案中被上诉人并没有委托上诉人办理房屋产权证书。二、上诉人已经完成讼争合同第十四条及补充合同第七条第四点的约定履行“协助及配合”的附随义务。依据双方当事人所签订的合同及补充合同约定，上诉人的义务仅是房屋所有权预登记义务，被上诉人已经收到“需要由出卖人提供的资料”。因此，上诉人已经完成合同约定的义务。三、上诉人与被上诉人之间仅形成委托代向房屋权属登记机构缴纳房屋权属登记费用的关系，并未形成委托代办房屋权属登记合同关系，原审判决关于原、被告之间形成口头委托办理房屋权属登记合同关系的认定，缺乏事实与法律依据。四、被上诉人未能就其主张的不能取得房屋权属证书系因出卖人原因情形进行举证，依法应由被上诉人承担举证不能的不利后果。请求撤销原判决第二项，改判驳回支付逾期办证违约金的诉讼请求。被上诉人（本案原告）答辩称，一、上诉人辩称双方只是“形成委托代向房屋权属登记机构缴纳房屋权属登记费用关系”的上诉理由，违背事实。二、上诉人收取答辩人800元办证费用后双方形成“口头委托办理房屋权属登记合同关系”，上诉人负有为答辩人代办房产证的合同义务。三、造成答辩人房产证逾期办证的原因在于上诉人。请求驳回上诉，维持原判。（2014）宁民终字第524号民事判决书认为，讼争双方所签订的《商品房买卖合同》及《补充合同》没有违反法律、法规的强制性规定，出于自愿，应为有效合同，双方当事人应严格依约履行。上述两份合同，虽没有就有关办理房屋权属证书等内容作出约定，但上诉人于2010年8月26日向全体购房户发出要约，通知购房户“为了便您办理购房有关手续，屏南XX公司将以批量方式办理有关证件等事宜”，该通知明确表明，上诉人以批量的方式代被上诉人等人办理有关证件等事宜，而房屋的证件只有土地和房产的证件。被上诉人响应上诉人的要约，并按照上诉人的要求，缴纳了费用800元，双方之间的要约、承诺意思表示明确，合同关系成立。上诉人即应为被上诉人办理权属证书。没有办理则构成违约。上诉人主张其只负责缴纳费用，没有代理办证的意思表示，不符合客观事实。若被上诉人自行办理房屋权属证件，再由上诉人负责缴纳费用，显然没有必要，也属多余。
上述事实有原、被告提供的（2013）屏民初字第742号民事判决书、原告提供的（2014）宁民终字第524号民事判决书等证据证明，原、被告双方没有异议，予以确认。
本案的争议焦点：被告是否应当向原告支付逾期办理权属登记违约金14487.63元？
原告提交证据一（2013）屏民初字第742号屏南县人民法院民事判决书、证据二（2014）宁民终字第524号宁德市中级人民法院民事判决书，证明2010年5月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的佳垅新XX第一幢六单XX606号房，房屋总价款245970元，原告按照约定付清全部房价款。被告没有在合同约定的时间内交房，逾期到2011年5月30日通知原告交房。另外，被告向原告收取办理房屋权属登记各项费用800元，承诺为原告办理房屋权属证件，双方形成代办房屋权属证件的合同关系。原告于2013年8月28日提起诉讼，要求被告支付2011年8月28日至2013年8月28日期间逾期办证的违约金，屏南县人民法院于2013年12月19日作出（2013）屏民初字第742号民事判决，判决被告支付原告从2012年5月28日至2013年8月28日期间的逾期办证违约金。被告提出上诉后，宁德市中级人民法院于2014年5月7日作出（2014）宁民终字第524号民事判决，驳回上诉维持原判。
被告认为，对原告提交的证据一、证据二的真实性、合法性无异议，对其证明对象部分有异议，原、被告之间形成的是口头委托代理办证关系，且该代理关系已于2013年10月12日解除。
原告认为，原、被告的委托办证合同关系未解除。被告于2013年10月12日发出的通知只是被告的单方意思表示，原、被告双方并没有达成合意，不能产生解除合同、终止合同的法律后果，被告仍然负有为原告办证的合同义务。
针对本案的争议焦点，被告提交证据一屏南县人民法院已发生法律效力的（2013）屏民初字第742号《民事判决书》于判决主文第12页明确认定如下事实：2013年10月12日被告（即本案被告）向原告（即本案原告）发出通知“……因您未书面委托我司代为办理房屋杈属证书，请您自行前往相关部门办理。……”，可视为被告单方解除了口头委托代理办证的关系，因到此被告在接受原告口头委托办证之日即2010年8月26日至2013年10月12日被告发出通知的期间应承担逾期办理的违约责任。判决主文第14页认定：……被告于2013年10月12日才向原告发出通知，因此违约期间应从2012年5月28日起计算至2013年10月12日止。由此可见，本案原告仅有权要求被告支付2013年8月29日至2013年10月12日期间45天的违约金共计人民币1106.87元。
原告认为，对证据一的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。被告的观点不能成立，本案已经过二审审理，一审的判决说理与二审的判决说理不一致，应当以二审的判决说理为准。根据二审判决的说理，被告收取了办理房屋权属登记各项费用800元，就负有为原告办理房屋权属证件的合同义务，被告没有办理，就是违约，应承担违约责任；同时，被告原本就有协助原告办理房屋权属登记的法定义务。由于被告不履行办证义务，至今原告还未取得房屋权属证书，原告的诉讼请求成立。
被告认为，一、被告提交的证据产生法律效力的一审判决同时也是原告提交的证据；说明该证据与本案完全具备关联性的。二、本案二审的结果是维持一审判决，所以一审认定的事实及适用法律均正确无误，应以一审的判决说理为准；原告代理人主张应以二审判决说理为准没有法律依据，事实上不存在与一审判决不同的判决说理；三、被告收取原告相关费用800元的事实在该案件的一审判决认定的事实中已经明确，法院并据此认定原、被告双方原存在口头委托代理办证关系，该事实并非该案二审判决中新认定的事实；该案的一审判决认定的事实中法院同时明确被告于2013年10月12日向原告发出并送达《通知》，视为双方已解除口头委托代理办证关系，所以逾期办证的违约责任只能计算至2013年10月12日，该项事实在前述案件的二审判决说理中并没有予以否认，进一步说明该案的判决说理应以一审为准。
本院认为，原告提供的证据一、二，被告提供的证据一（即原告的证据一），原、被告双方对对方提供的证据真实性、合法性没有提出异议，本院对上述证据的真实性、合法性予以认定。可以证明的事实，已在无争议部分陈述，不再赘述。
综上所述，本院认为，原告叶XX与被告屏南县XX公司签订的《商品房买卖合同》及《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应全面履行合同的义务。（2013）屏民初字第742号民事判决认定，2013年10月12日被告向原告发出通知“……因您未书面委托我司代为办理房屋权属证书，请您自行前往相关部门办理。……”，可视为被告单方解除了口头委托代理办证的关系，因此被告在接受原告口头委托办证之日即2010年5月31日至2013年10月12日被告发出通知的期间应承担逾期办理的违约责任。但被告对此不服提出上诉，（2014）宁民终字第524号民事判决认为，上诉人于2010年8月26日向全体购房户发出要约，通知购房户，上诉人以批量的方式代被上诉人等人办理有关证件等事宜，而房屋的证件只有土地和房产的证件。被上诉人响应上诉人的要约，并按照上诉人的要求缴纳了费用800元，双方之间的要约、承诺意思表示明确，合同关系成立。上诉人即应为被上诉人办理权属证书。没有办理则构成违约。可见（2014）宁民终字第524号民事判决并没有对被告所发出通知一审认为可视为单方解除了口头委托代理办证关系的论述正确与否作出评判。退一步说，即使被告所发出的通知可视为被告已单方解除了口头委托代理办证，被告也应按合同约定履行协助办证义务。本案被告除了发出上述通知要求原告自行办证外，没有提供证据证明被告已按合同约定向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给原告。也没有提供证据证明由于行政部门或者其他非出卖人原因导致买受人未能在合同规定的期限内取得房屋权属证书，因此被告仍然违约。据此根据《商品房买卖合同》第十四条的规定，未能取得房屋权属证书的，被告应当自逾期之日起每日按房款0.01%支付违约金，原、被告双方约定按日计付违约金，违约金数额应当按照实际导致办证拖延的天数计算，被告已承担2013年8月28日之前的违约责任，原告主张被告承担2013年8月29日至2015年4月9日的违约责任即违约金计算为245970元×0.01%／天×589天=14487.63元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
被告屏南县XX公司应于本判决生效之日起十日内向原告叶XX支付逾期办证的违约金14487.63元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费162元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。
孙翔律师