案情简介
长沙的鲁先生通过中介购买了一套开福区的房子，房款总价80多万元，中介费用总共2.6万元。但是这套房子是为鲁先生的弟弟购买的，所以，在房地产买卖中介合同中约定，可以将房屋登记至鲁先生指定的个人名下。 之后，鲁先生支付了李女士5万元定金及中介费用2.6万元，由中介协助鲁先生办理好了按揭贷款手续，李女士也办理好了向银行赎楼、解除房屋抵押的手续。之后中介公司根据合同约定的在赎楼后7日内办理过户登记手续的要求，预约在10月11日上午办理面签。 但是，这是李女士突然变卦，说房子便宜了，要求涨价，被鲁先生拒绝。10月11日上午，鲁先生和弟弟，还有中介公司一同来到房产局，但是李女士却并未现身。因为合同约定，一方在约定的时间不办理过户登记手续，则另一方可解除合同，要求违约方按房款总价的10%支付违约金，并由违约方承担中介费用。所以，鲁先生要求李女士按合同约定承担违约责任，但被李女士拒绝，只同意退还定金。过了一个月，李女士又要求按合同约定过户，但这次鲁先生拒绝了她。 本案中，李女士是否违约？李女士又将承担怎样的责任呢？进入到为你说法—— 主持人 书博 在鲁先生的案件中，虽然由鲁先生签订合同，但实际买方却是鲁先生的弟弟，那么，这份合同是否有效？ 双方在合同中已经明确，将房屋过户给鲁先生指定的个人。对于该条款，个人认为，应当属于《合同法》第六十四条规定的债务人向第三人履行债务的条款，李女士对鲁先生承担的过户房屋的债务因该条款变更为向鲁先生指定的个人履行。因该条款已写入合同，取得双方同意，那么，李女士即应按该条款履行。该条款并未变更合同的主体，合同双方仍然是鲁先生和李女士，合同也是合法有效的。 孙敏律师 主持人 书博 本案李女士没有在预约的时间办理面签，是不是构成了违约，鲁先生是不是可以解除合同？ 根据签订的房地产买卖居间合同约定，应当在办理完赎楼手续后7日内办理完过户登记手续，一方不办理过户登记手续，则属于违约，另一方有权解除合同。基于办理过户登记需要面签预约的特殊情况，中介在知晓赎楼已经办理完毕之后即预约面签。但面签当日，出卖人李女士却无故缺席，并在合同约定的办理过户登记的期限内并未要求再办理面签。基于此，可以认为李女士构成了违约，鲁先生可以解除合同，并要求李女士承担违约责任。 孙敏律师 主持人 书博 李女士在一个月之后要求继续办理面签手续，被鲁先生拒绝，对于这一情况，应当怎么认定呢？ 因为李女士在之后要求办理面签手续，将房屋过户是在一个月之后，已超过了合同办理过户登记的时间。所以，李女士的要求实际上是要求变更合同的履行时间。根据《合同法》的规定，变更合同需要合同各方同意，所以鲁先生可以同意李女士的要求，也可以对李女士的要求予以拒绝。在鲁先生拒绝李女士的要求后，之前李女士的违约情况仍然继续存在，并不影响鲁先生主张权利。 孙敏律师 主持人 书博 即然李女士存在违约，那么鲁先生可以要求李女士承担怎样的违约责任呢？ 其一，根据合同约定，鲁先生可以要求解除合同，由李女士支付合同总价款10%的违约金，对于鲁先生已经支付的中介费用，由李女士承担；其二，对于已支付的5万元定金，根据《合同法》第116条的规定，违约金及定金罚则不能同时存在，因本案约定的违约金高于定金，因此，建议鲁先生选择违约金，并要求李女士退还5万元定金。 孙敏律师 主持人 书博 在鲁先生、李女士、中介方均不在芙蓉区，涉案的房屋也在开福区的情况下，合同约定由芙蓉区法院审理，约定是否有效？ 根据《民事诉讼法》第三十四条的规定，合同各方可以在合同中约定发生争议由哪个法院审理，但是约定的法院应当与案件有实际联系。本案中，因为各方当事人、房屋所在地等均与合同无实际联系，如果没有证据能证明合同签订地在芙蓉区法院，则该管辖法院的约定无效，只能按《民事诉讼法》的规定，由被告住所地或者合同履行地的法院审理。
