长沙的钟先生于2009年1月向某开发商购买了一套新房，签订了商品房买卖合同。合同约定是在2010年1月之前交付使用，在交付使用后的365天内办理好房屋所有权证，在办好房屋所有权证后的365天内办好土地使用权证。
合同签订之后，钟先生发现合同上的土地使用权期限是2007年到2057年，只有50年的使用期限。所以他和其他购房业主一起找到开发商，开发商解释现在是综合用地，50年的期限，但在办好的国土证上会是70年的使用权期限。开发商为了平息事态，在2010年5月向购房业主出具了承诺书，承诺在入住后的二年内，交付到业主手上的国土证上的土地使用权一定是70年。
其后，开发商按约定于2010年1月将房子交付给钟先生。在逾期一段时间后，于2012年给钟先生办理好了房产证。但是约定的办理日期过后，国土证却迟迟未能办理。业主多次找到开发商，开发商均已各种理由拖延。
到了2016年，有购房业主向国土局咨询，得到的答复是国土性质还是综合用地，如果现在办理国土证，还是只能办理50年期限的权证。得到这个消息后，业主就联合找到开发商讨要说法，无奈之下，开发商于2017年4月份给业主一个承诺书，承诺书里承诺，会在2017年12月之前办理好全体业主的国土证，并且承诺国土证的期限是70年，如果还没有按约定办好，从2018年1月1日起，每天向业主支付总房款万分之五的违约金直到国土证办理完毕之日止。但是现在开发商承诺的时间又到期了，国土证的办理还是没有任何消息，开发商又一次违反承诺。那么，钟先生能不能够采取法律途径维护自己的权益呢？进入到为你说法。
书博 主持人 Q & A 孙敏律师 森力律所合伙人 Question1 50年的土地使用权期限是不是能够变更为70年呢？ 根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权的最高年限为住宅70年，商业用地40年，教育、工业以及综合用地为50年。钟先生的案件中，在商品房买卖合同签订的时候，土地性质属于综合用地，只有50年的使用期限。综合用地是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，一般情况下，经过法定的程序，综合用地中的住宅部分是可以变更为住宅用地。但是，因为使用期限增加了20年，所以一般需要开发商补交多出期限部分的土地出让金。 钟先生是不是可以采取法律途径要求开发商给他办理70年有效期的国土证呢？ 因为开发商已经承诺给钟先生办理70年期限的国土证，那么，虽然该承诺没有写进合同，也已经是开发商的合同义务。如果房屋的土地可以办理由综合用地变更至住宅用地的手续，开发商即应当予以办理，所需要交纳的税费也应由开发商承担。但是，如果基于土地的性质或当地政府的政策，确实不能办理变更至住宅用地的手续，那么，即属于开发商的该承诺不能履行，钟先生则只能要求开发商支付违约金或赔偿其损失。 Question2 Question3 因为开发商延期办理国土证，开发商应当承担怎样的违约责任呢？ 对于延期办理国土证的违约金，则要分为两个阶段，第一个阶段是在2018年之前，该期限的违约金可按合同约定，要求开发商按每日总房款的万分之一支付违约金，但是，因为存在诉讼时效的问题，如果之前没有向开发商主张该违约金，可能在起诉的三年之前的违约金不会得到支持。第二个阶段是在2018年之后，基于开发商的新承诺，应按总房款的日万分之五支付违约金。 如果确实因为客观原因，不能办理变更用地性质的手续，开发商又要承担怎样的责任呢？ 如果最终钟先生取得的是50年期限的国土证，那么，即相对于开发商的承诺，钟先生少了20年的土地使用期限，该减少的期限即是钟先生的损失。对于该损失，如果在合同中或承诺书中约定了违约金，即可按约定执行；如果没有约定，个人认为，钟先生可以基于实际使用期限与开发商约定期限的差额比例，向法院主张开发商按购房总价的2/7赔偿损失。 Question4 Question5 如果钟先生决定提起诉讼，以法律途径解决问题，那么钟先生要注意些什么呢？ 因为钟先生的案件中，属于开发商对于购房业主的集体违约。那么，钟先生可以选择自己个案起诉，也可以联合其他购房业主一并起诉。但是，基于诉讼成本的考虑，建议钟先生联合其他业主一起起诉开发商。在起诉时要注意收集好开发商的承诺以及其他开发商违约的相应证据并提交法院，最好还是委托专业的律师代理诉讼。
