小高的外公在两年多前去世，留下了一套房产，目前这套房子价值在一百多万，按照法律关系确定的继承人有小高的母亲、小姨还有舅舅。外公生前两年时间生活无法自理，小高的母亲和舅舅负责出钱，小高的小姨负责住在外公家照料。外公去世后的两年，小高的小姨一直居住在外公家里。最近小高因为婚事要准备一笔钱，就想把这套房产卖掉，三个继承人分割财产，但小姨拿出房产证说，这房子已经过户到了小姨的名下，不存在分割。

这下小高的母亲和舅舅着急了，老爷子在世的时候没有对谁更加偏爱，去世的时候也没留下什么话，怎么房子就过户给了小姨呢？而且老爷子当时患有帕金森综合征，无法握笔签字啊。小高通过自己在不动产管理中心的朋友了解了一下，说房子是通过交易的形式过户的，但是所有的过户手续上的签字，都是一个人的笔迹。他们怀疑，这个过户程序，是小姨搞了鬼。

房子从外公名下过户到小姨名下，产权证上是小姨的名字，这都没有问题，但是他们的怀疑和猜测又一一被证实，但这些证据他们又无法提供，那他们到底该怎么操作呢？通过以下六个问题来全面解答。

主持人书博：如果是通过交易形式过户，那么过户双方应该履行什么程序？

孙敏律师：根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记操作规范（试行）》等的规定，通过交易过户应当履行以下的程序：首先，双方应当签订房屋买卖合同；然后，双方需要共同至不动产登记中心申请办理不动产过户登记手续，办理登记手续一般需要买方和卖方本人亲自到场，并携带房屋产权证原件、双方的身份证原件，以及所需要的其他材料，双方填写不动产登记申请书且双方签字确认。很多不动产登记办理需要提前预约。最后，不动产登记中心审查过户资料是否齐全，审查无误即由双方交纳各项税费，之后30个工作日内，不动产登记中心办理完毕过户登记手续。

主持人书博：结合上面的问题来看，像小高所说的，外公根本没有握笔签字的能力，能不能完成过户呢？

孙敏律师：这个要分情况来判断，如果他外公的病情没有发展到影响其智力水平，那么，他仍然是属于完全民事行为能力人，那么，即便其不能签字，但只要他外公到不动产登记中心表达自己卖房的意愿，其本人有按手印或其他作出意思表示的行为，即可办理过户；如果他外公的病情已经影响到了其智力水平，那他就属于限制民事行为能力人或者无民事行为能力人，对于卖房的行为应当由其监护人行使，但是根据《民法总则》的规定，监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。现处分外公的房产，并不符合维护被监护人利益这一规定，因此，在这种情况下，很可能是不能进行过户的。

主持人书博：小高他们认为，即便这个交易是真实的，老人家也应该给其他儿女说明，或者不动产中心也应该考虑到老人年岁已高，是不是自己真实意思的表示，这些都要做要求吧。那老人家明确是有几个继承人的，如果老人把自己的房子过户给别人，在法律上有没有程序性的要求，要求继承人同时签字确认呢？

孙敏律师：从法律上来说，老人家的房产是属于老人家的个人所有的，在老人家在世的时候，该房产的相应权利均由其个人行使，与其继承人无关。因此，只要老人家具有完全民事行为能力，可以自行决定将房屋过户给任何人，而无需继承人同意，也不需要继承人签字确认。在不动产登记中心角度出发，只要老人家可以正常表达自己的意志，即可为其办理过户手续。

主持人书博：小高他们目前都是猜测的情况，根本没有实际的证据能够证明这个交易过程有问题，那小高的母亲和舅舅，有没有权利要求不动产交易中心或者小高的小姨，提供当时过户的材料辨别真伪呢？

孙敏律师：小高的亲属要求不动产登记中心提供过户的材料，即要求不动产登记中心信息公开。但根据《政府信息公开条例》规定，涉及个人隐私的信息，行政机关不得公开。而过户的材料很可能属于个人隐私的信息，现阶段是不会公开给小高的亲属的。而直接要求小高的小姨提供过户的材料，小高的小姨也没有义务配合。

主持人书博：现在的问题就是，小高的小姨是产权人，即便有亲戚关系，小高的母亲和舅舅也和这套房产无关，那他们现在怀疑小高的小姨从中作梗，用了不合法的手段才把房子过户到自己名下的，他们又该怎么举证呢？

孙敏律师：首先，小高的亲属应当提起确认小高的小姨与小高的外公的房屋买卖合同无效的民事诉讼，或者提起行政诉讼，请求撤销房屋过户登记的行政行为。在提起诉讼，取得法院案件受理通知书后，就可以由案件的代理律师前住不动产登记中心调取与该房屋过户有关的相关材料作为证据。

主持人书博：如果说，小高他们的猜测能够得到证实，也能够有证据证明，就是有当地不动产管理中心的人帮了忙，交易过程不规范，导致现在的情况，小高他们能不能要求不动产管理中心进行赔偿呢？

孙敏律师：根据《国家赔偿法》规定，行政机关及其工作人员在行使职权过程中侵犯财产权，有造成财产损害的违法行为，受害人有获得赔偿的权利。本案情况的情况是，房屋登记在小高的小姨名下，小高的其他亲属仍然可以通过法院诉讼等途径追回房产的继承份额，而不会有财产损失，在没有财产损害的情况下，并不能要求不动产管理中心赔偿。但如果因为不动产登记中心违法操作导致继承份额无法实现，造成了财产损害，是可以要求不动产管理中心赔偿。