房产纠纷系列：“阴阳合同”的风险及应对

在房产交易过程中，为了达到少交或者不交不动产交易契税和个人所得税等税费的目的，房产买卖双方往往会签订两份买卖合同。其中一份是交给不动产交易部门办理网签备案的合同，俗称“阳合同”，另一份是买卖双方实际履行的合同，俗称“阴合同”。阳合同的成交价款往往低于阴合同的价款。

    那么这种阴阳合同的效力如何呢？我国合同法第五十二条约定了五种合同无效的情形。其中第二款为“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。而阴阳合同则是买卖双方恶意串通，以达到少交税或者不交税的目的，这损害了国家利益。应当认定阳合同是无效的。双方可以按照阴合同进行交易。

     司法实践中，主张阴阳合同无效的一方，通常是卖方。在房地产过热的大背景下，特别是南京去年这一波房价上涨过程中，房价几乎一个月一个价。卖方在签订银行合同后不久，看到房价上涨了，自觉买亏了，便会想出阴阳合同无效的理由来拒绝网签过户。不过想要证明这是阴阳合同，损害了国家利益，仅凭一份阴合同，那是不足以认定的。法院一般也会认为双方网签备案的合同是双方真实意思表示且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故而认定网签备案的合同是有效的。

     笔者提醒各位，一旦遇到此种情况，不要听信卖方一面之词，看到法条就觉得输定了。这是不一定的，对方需要有充分的证据来证明合同是无效的，这是很难的。并且，笔者建议不妨另案诉讼，要求卖方配合过户，同时主张违约金，以此向卖方施压。