房产纠纷系列：想在南京购买经济适用房的朋友必看

经济适用房，价格较为低廉，尤其在南京去年这一波房价猛涨之后，拥有了更高的性价比。然而，因为经济适用房的政策性比较强，导致购买到过户，变数较大，值得注意。

     首先，对于经济适用房的定义，目前比较模糊。简单来说有两种，一种是向城市低收入者且符合国家相关政策的市民出售的住房，另一种是因土地拆迁而向被拆迁人出售的安置房。这种安置房通常也成为拆迁安置房。

     经济适用房的风险集中在房屋过户阶段，往往是卖方看到房价上涨，而向买房要求额外支付一笔费用，否则不予配合过户。能不能过户，也不是买卖双方说的算，要由法院裁判。而法院的判决主要依据的是买卖双方的购房协议。所以这份协议的效力至关重要。

     之前，南京各个法院对此裁判不一，观点大相径庭。而江苏省高院出具了一份民事审判指导，将该问题的解决予以了明确。下面摘录部分：

     关于经济适用房的转让，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建部等七部委联合发布的《经济适用住房管理办法》第30条规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。对于经济适用房转让合同的效力如何认定？需要区分两种情形：

    （1）购买5年内转让的合同效力。虽然《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建部等七部位发布的《经济适用住房管理办法》不属于法律、行政法规，但体现了国家对低收入群体的权益保护，体现了社会公共利益。购买经济适用房不满5年，经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同，交付房屋的，或者约定5年后再行过户的，由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利益，该买卖合同无效。当事人通过不正当手段办理经济适用房过户手续的，该行为应予以撤销。

  （2）经济适用房购买5年后转让的合同效力。申购经济适用房5年后，申购人再行转让房屋的，此时经济适用房已可以流通，因此，经济适用房房屋买卖合同有效。当事人要求办理经济适用房过户手续的，应当按照政府相关规定补交土地收益。

     此外，对于经济适用房应当注意与拆迁安置房的区别，对于拆迁安置房，有的地方也称为经济适用房，规定五年后才能上市交易。但性质上而言，拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋，两者的政策目的及保护的法益不同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此，对于拆迁安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认定为有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形，当事人要求五年内过户的，不予支持。

     此外，经济适用房在过户阶段，南京市住房保障办公室（丰富路127号）还要求卖方有第二居所证明，即卖方不能把自己唯一一套住房出售，除非卖方名下有另一套住房或者公租房，且要满足每人居住面积满17平米。

     综上，汪律师提醒大家，买经济适用房之前，务必了解房屋性质，房屋是否满五年，以及卖方是否有二居证明。