律师观点分析

四川XX事处与A物业服务合同纠纷一审民事判决书 梓潼县人民法院 民事判决书 （2016）川0725民初878号 原告:四川XX事处， 住所地:四川省XX一楼， 负责人:A，董事长， 委托诉讼代理人:A，四川XX律师事务所律师，特别授权， 委托诉讼代理人:A，四川XX律师事务所律师， 被告:A，男，生于1988年6月21日，汉族， 委托诉讼代理人:A，男，生于1964年1月6日，汉族 原告四川XX事处（以下简称海天物业绵阳XX）与被告A物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员A刚适用简易程序公开开庭进行了审理， 原告海天物业绵阳XX的委托代理人A、B和被告C的委托代理人D到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告海天物业绵阳XX诉称:2008年10月8日，原告与四川XX公司签订了《前期物业服务合同》，自签订合同之日起至今原告一直为该小区提供物业服务，被告系该小区的住户，被告自2012年1月1日起至2016年4月30日止尚欠物业费2270.18元，经原告多次催要，被告始终不予支付，因此，根据我国法律有关规定，原告依法起诉，1，请求被告支付2012年1月1日至2016年4月30日的物业费共计2270.18元及利息；2、请求二被告承担自2012年1月1日起至实际付清物业费之日止计收欠款总额每日3‰的滞纳金；3、诉讼费由被告承担， 被告A辩称:1、原告与被告没有建立物业服务关系，双方没有签订过任何书面协议，原告没有向被告提供过物业服务，原告的诉讼请求于法无据， 2、2011年9月20日，被告的电瓶车停放在小区，由于物业管理不善，导致被告的电动车在夜间被盗，案发次日被告将此事告知物业相关人员，物业相关人员至今不闻不问，没有作出处理， 3、本次起诉前，原告从来没有采用依法的书面形式向被告进行物业费催收，根据相关法律规定，原告不得向被告提起物业服务合同纠纷诉讼， 4、原告提起的诉讼请求已经超过诉讼时效，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，同时原告应当依法对被告的损失承担责任， 经审理查明:被告A系梓潼县文昌镇五丁路海达利新城XX房屋的所有权人，A系该房屋的共有人，该房屋建筑面积133.14平方米， 原告海天物业绵阳XX（乙方）于2008年10月8日与四川XX公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，约定:甲方选聘乙方为梓潼县海达利新城XX提供前期物业服务，乙方物业管理服务的内容为物业共用部位的维修、养护和管理、公用设施设备的运行、维修、养护和管理、共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护与管理、车辆停放的管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、房屋装饰装修管理服务、物业档案资料管理，物业管理服务费由乙方向业主（住户）按其拥有物业的建筑面积收取，住宅物业费0.3元/月/平方米，商业物业费0.8元/月/平方米，甲方未按时支付物业服务费，甲方按照未支付物业费的千分之三支付违约金，合同期限暂定为五年， 前期合同到期后，虽未签订合同，但小区物业仍实际由原告服务管理， 原告依据签订的合同为小区业主提供物业服务及管理，并向小区业主收取物业管理服务费，2012年1月1日至今的物业管理服务费经原告催要，被告拒绝向原告缴纳， 以上事实，有身份证明、营业执照、入住通知单、房屋验收表、业主临时公约、房屋信息摘要、前期物业服务合同、律师函四川XX公司[2013]13号文件、庭审笔录，在卷佐证，足以认定， 本院认为:2008年，原告与建设单位签订物业管理服务合同，原告为该住宅小区合法的物业管理服务者，以上合同内容是海天物业绵阳XX与四川XX公司的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，本院对原告提交的《前期物业服务合同》的效力予以认可；建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力,原告在该期间为该小区业主提供物业服务及管理，被告实际接受了原告的服务，双方存在事实上的物业服务关系，被告辩称其未与原告签订物业服务合同，但也并未举证证明其接受的物业服务并非原告提供，合同约定由原告向被告收取物业管理服务费，被告接受原告服务的同时，应缴纳相应的物业管理服务费，该费用应按照原告与建设单位约定的物业管理服务费的收取标准进行缴纳，故原告要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持，对于原告提高住宅物业服务费，并没有充分的证据证明其提高物业费得到了业主的过半数同意,以及到相关机构备案的手续，对于原告主张按照0.4元/月/平方米计算物业费本院不予支持， 经核算，被告在2012年1月1日至2016年4月30日期间共产生物业管理服务费2076.98元；周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理公司应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，作为小区的业主也应当从大局出发，共同维护小区的利益，并依法及时主张自己的权利， 对于被告迟延支付物业管理费，作为原告理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，故原告要求被告支付利息和滞纳金的诉讼请求，本院不予支持；据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第八十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条之规定，判决如下: 一、被告A于本判决生效后十五日内向原告四川XX事处支付拖欠的物业管理服务费2076.98元； 二、驳回原告四川XX事处的其他诉讼请求， 案件受理费50元，减半收取25元，原告四川XX事处负担10元，由被告A负担15元， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院， 代理审判员A 二〇一六年九月二日 书记员B 附:适用法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在XX之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人， 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务， 第一百零八条债务应当清偿， 暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还， 有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还， 《中华人民共和国物权法》 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约， 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失， 业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼， 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力， 业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持， 第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持， 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持， 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持， 物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持