深圳人多地少，房子无疑是稀缺资源，在历经去年楼市寒冬后，今年购房刚性需求释放，楼市火爆升温。在房价持续走高的情况下，业主反价潮出现，纠纷频起。
就目前深圳二手房交易的现状来讲，阴阳合同无疑成了业主反价的“杀手锏”。由于卖方市场下，业主卖方几乎都采取“实收”方式（即买方除了交缴纳买方税费之外，卖方税费也由买方代卖方缴纳），个别业主看涨房价就毁约不卖，并借口阴阳合同违法，要求买方按照实际交易价格过户，以缴纳高额个人所得税和营业税迫使买方放弃购买。
今年深圳市中级人民法院出台《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）及说明》，规定：买卖双方为逃避税收在居间买卖合同中约定虚假成交价，一方要求以真实成交价订立现售合同，对方不同意导致现售合同未能订立的，视为房地产买卖合同不成立。原居间买卖合同没有约束力，当事人请求适用定金罚则、赔偿损失或者支付佣金的，不予支持。
有律师对上述规定提出异议，认为上述规定在一定程度上助长了业主反价的不诚信行为。本律师认为，上述规定虽然在事实上对业主反价行为有所偏益，但其本身却是完全符合法律规定的。首先，税费承担条款是合同的主要条款，就此未约定的，只能视为双方就主要合同条款未达成一致，合同未成立；其次，认定合同未成立，从表面上看似对买方不公，但是买方也存在过错和“知法违法”的行为，在这种情况下，买方如要求以不损害己方利益甚至损害卖方利益以法律保护其利益，既不合理也不合法。
因此，在当今房地产卖方市场下，本律师提醒二手房交易的购房者，注意购房风险，尤其是阴阳合同的风险，购房无小事，必要时可以咨询专业人士。
【相关案例】
吴先生向张小姐购买一套福田区的住房，双方签订了二手房买卖合同和转让价格确认书，吴先生在向张小姐缴纳定金，并监管了首期款后，张小姐以阴阳合同违法为由要求变更合同条款，并拒绝在明确税费承担问题之前办理其他事宜。吴先生向福田区法院起诉，要求张小姐赔偿违约金并承担诉讼费。福田区法院经审理认为，双方就主要合同条款未达成一致，合同未成立，吴先生依据未成立的合同主张权利，于法无据，遂驳回吴先生的诉讼请求。
深圳方俊律师
2009年12月10日
