近期，最高人民法院出台《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，将承租人的优先购买权界定为债权，从而规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。本律师也曾撰文就此进行评论，详见《最高人民法院：承租人不得以侵犯优先购买权主张合同无效！》一文。

    目前有当事人打来电话咨询，作为承租人，不能以侵犯优先购买权主张合同无效，那么承租人权益怎么保护？鉴于最高法院的司法解释对此规定不甚明确，本律师现结合有关法律规定，就此问题提出自己的分析意见，也欢迎大家批评指正。

    最高人民法院的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。那么这个“赔偿责任”如何界定？这是广大承租人关心问题。

对此，本律师认为，界定“赔偿责任”的法律依据主要有《合同法》第七章、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）等。因此，主要可能可能存在以下几种情况：

    1、双方在房屋租赁合同中就承租人优先购买权事宜作了约定并约定了违约责任的，从约定。

    2、约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

    3、双方没有在房屋租赁合同中就承租人优先购买权事宜作约定并约定违约责任的，承租人可参照自己的损失提出赔偿要求。

    关于差价损失。出租人侵害承租人优先购买权，转让租赁房屋，承租人能够请求赔偿差价损失？本律师认为，《合同法》第一百一十三条第一款明确规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。这种差价属期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。因此，本律师认为，承租人主张可得利益损失的，法院应当支持。否则，保护承租人的优先购买权只是空谈。

    深圳方俊律师

    2009年9月21日