文/深圳方俊律师

在2011年1月26日“国八条”颁布、央行多次上调存款准备金、多次加息等背景下，政府楼市调控措施在落实差别化信贷、打击炒房客的同时，也带来了一系列负面影响，引发了诸多乱象和纠纷，其中以银行原因引发的纠纷为典型：

银根紧缩，僧多粥少，银行贷款无疑成了香饽饽，各大银行不约而同纷纷提高购房贷款利率，据报道，目前深圳地区银行首套房利率大部分恢复至基本利率，甚至上浮5%-10%，使购房者承受了难以承受的沉重包袱。政府在将投资客赶出楼市的同时，众多刚需被政策误伤。以前七折利率时，业主都被戏称为“房奴”，照这样看来，近期首套房贷实行基准利率的新业主们简直可称为“超级房奴”。

不仅是提高利率，甚至还有不少银行出尔反尔，找理由单方面将此前准业主申请的八五折等优惠利率取消，堂而皇之的理由是政策变动，实质是利益的趋势（八五折利率和基准利率的利息总额差距甚至有几十万之多）。此外，目前多数银行在受理购房者按揭申请时都是让购房者填写空白合同，银行可以事后随意填写，给准业主们造成被动，也正是如此，不少准业主哑巴吃黄连，连官司都不好打，只能蹲在政府门口上访。

此外，银行放款时间无限期拖延。本律师的一位客户是卖方，银行告诉他半年之后才能放买方的按揭贷款，不知道有无卖方能接受这样的交易条件。

综上，近期楼市调控的乱象和纠纷主要集中在：一.因银行放款时间长时间拖延，造成二手房买卖双方产生纠纷，卖方无法忍受过户半年后才能收款，买方说这也不是我的错，业主不愿意继续履行就是违约；二.采用一笔款赎楼的，因买方按揭贷款长时间不能放款，赎楼和收款无限期拖延，合同又有效不能随便解除，对卖方非常不利；三.银行出尔反尔，单方面取消利率优惠引发银行与贷款申请人的纠纷；四.近期营业税调整，如果合同约定不明确，建议买卖双方和平解除合同，如果有约定新增税费由纳税义务人承担或买方承担，那么该方只能吃闷亏，承担新增加的营业税。 

【律师意见】

在目前的调控环境下，本律师在此提醒二手房的卖方，一定要注意因银行原因造成的交易和收款的风险，因为很可能你又不得不依约履行合同和过户，又长时间收不到款，造成合同目的不能实现，甚至闹起纠纷。建议目前卖方在售房时要求备注“如在某日之前（或几个月之内）卖方无法收到银行发放的买方按揭贷款，则合同自动解除，双方互不承担责任”之类，但是，这又面临如果已经办理过户，如果又过户回来及费用的承担的问题，难以操作。因此，“最佳”的途径就是目前业主售房要么甘愿忍受银行漫长的放款时间，要么干脆悟房惜售。但如果大部分业主都选择悟房惜售，那么国家调控难免又落得只降交易量、价格不降反升的“空调”后果。