文/深圳方俊律师

    2010年9月30日深圳出台《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（深府办〔2010〕82号），其中第二条：“在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。”

    政策一出，便有无法提供1年以上深圳纳税证明或社会保险缴纳证明的买方咨询，无法过户能否退定金。

    本律师认为：对于提高首付比例、取消或提高贷款利率，均是常用的调控手段，难以称的上是“不可归责双方当事人的事由”。但“限购令”的出台，是比较突然的。上述咨询的买方，有的已经取得了银行贷款，有的采取一次性付款，但均因“限购令”无法实现过户目的，当属“不可归责双方当事人的事由”。况且此前的“限购令”均只针对境外机构和人士，没有针对内地居民的限购令，因此，本次“限购令”的出台的确超出了一般人的预知范围。故本律师认为，因“限购令”的出台导致无法过户的，买方可以以情势变更为由解除合同，并要求退还定金。

    律师提示：今年以来，国家和地方的房地产调控政策频出，买卖双方如要避免政策变化给己方造成不利影响，可以在合同中就政策变化及其处理问题作出特别约定。因新政引发的房产纠纷，目前法院审判尺度不一，律师的观点也很难保持一致，不过，很多情况下法院还是非常尊重专业律师的意见的。