律师观点分析
朱X与张XX、周X、张X房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖12民终1423号
上诉人（原审原告）：朱X，女，1988年4月12日出生，汉族，住江苏省镇江市润州区，
委托诉讼代理人：汪XX，江苏苏商律师事务所律师，
被上诉人（原审被告）：张XX，男，1958年3月15日出生，汉族，住安徽省阜南县，
委托诉讼代理人：肖XX，安徽张怀华律师事务所律师，
被上诉人（原审被告）：周X，女，1988年7月6日出生，汉族，住安徽省阜南县，
委托诉讼代理人：肖XX，安徽张怀华律师事务所律师，
被上诉人（原审被告）：张X，男，1986年7月7日出生，汉族，住安徽省阜南县，
委托诉讼代理人：肖XX，安徽张怀华律师事务所律师，
上诉人朱X因与被上诉人张XX、被上诉人周X、被上诉人张X房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2017）皖1225民初129号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结，
朱X上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，事实和理由：朱X主张的停产停业损失52500元、拆迁补偿费350元有事实依据；朱X主张的附属物补偿费用是依据拆迁部门的评估金额得出的，且在朱X支出的装修费用范围内，应予支持；张XX、周X、张X应退还朱X未有效使用涉案门面房期间的房屋租金9000元，
张XX、周X、张X辩称，张XX作为被征收人，领取并享有涉案房屋停产停业损失补偿款有事实和法律依据，朱X无权就张XX与政府拆迁部门签订的协议主张权利；朱X主张的附属物补偿款没有依据，且不在补偿范围内；朱X要求退还剩余租金缺乏事实依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判，
朱X向一审法院起诉请求：张XX、周X、张X给付租赁房屋征收补偿费合计66100元(附属物补偿金额13250元、搬迁补助费350元，停产停业损失费52500元)；退还剩余的房屋租金9000元；并承担本案的诉讼费用，
一审法院认定事实：2016年8月13日，朱X与周X签订租赁协议，将位于阜南鹿城镇地城路高杆灯西北角房屋一间面积为35平方米的门面房租赁给朱X用于经营，约定：房屋内部的装修情况及主要设施为周X所有的玻璃门、卷闸门及室内地板，租赁期限从2016年8月13日起到2019年8月13日，第一年租金28000元，因不可抗力或政府行为导致合同无法履行时，双方互不承担责任，实际租金按照实际入住天数计算，多退少补，朱X已交付周X租金13500元，2016年8月5日，朱X与阜南县金鼎装饰工程有限公司签订装修合同，2016年10月18日，涉案门面房所在区域阜地河沿岸棚户区改造项目由政府发布拆迁通知，2017年2月22日，朱X搬离涉案门面房，2017年3月1日，涉案门面房已由拆迁部门拆除，2016年10月19日，阜南县房产管理局委托阜南永信房地产评估咨询有限公司对张XX房屋征收价格评估，全房报告单中室内附属物及装修参考价格64844元，2016年11月25日，张XX与征收实施单位鹿城镇人民政府签订房屋征收货币补偿安置协议书：征收面积124.8平方米，按每平方米15000元补偿，房屋补偿金额XXX元、附属物补偿金额64844元、奖金374400元、搬迁补助费1248.00元，停产停业损失费187200元，合计XXX元，周X与张X系夫妻关系，张XX与张X系父子关系，涉案租赁房系自建房，未办理房产证，
一审法院认为，因涉案租赁房屋系自建房，未取得建设工程规划许可证，故涉案租赁协议为无效协议，鉴于涉案门面房已被拆迁，不能返还，朱X应支付占用涉案门面房期间的房屋占用费，房屋占用费的标准参照租赁协议租金计算为14699.97元，朱X已付张XX、周X、张X13500元，故对朱X要求张XX、周X、张X退还房屋租金9000元的诉讼请求不予支持，朱X没有提供证据证明张XX、周X、张X因拆迁所得到的停产停业损失费和搬迁补偿费中包含朱X所有的部分，故对朱X相应的诉讼请求不予支持，根据朱X经营性质，结合朱X提供的装修合同中装修项目、装修前后照片、房屋征收货币补偿安置协议书及房屋租赁协议对出租房内出租人物品及装修的内容，朱X装修部分能够认定的为：空调移机费200元、宽带费80元、有线电视费100元、广告牌675.90元、洗面盆100元、蹲便器200元、扣板吊顶1890元、壁纸2880元、墙砖225元、地砖216元，合计6566.90元，周X作为出租人，明知该门面房无产权证或自建的批准手续，而与朱X签订租赁协议，有明显过错，故对朱X要求周X赔偿损失的合理部分予以支持，张XX系周X公公，其作为被征收人与征收实施单位鹿城镇人民政府签订房屋征收货币补偿安置协议书中附属物补偿金的部分包含朱X的装修损失，故对朱X要求张XX给付装修损失的诉讼请求予以支持，张X不是租赁合同的相对人，故对朱X要求张X承担责任的诉讼请求不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、周X、张XX于判决生效之日起十日内给付朱X损失6566.90元；二、驳回朱X对周X、张XX的其他诉讼请求；三、驳回朱X对张X的诉讼请求，逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，案件受理费减半收取计839元，由朱X负担766元，周X负担73元，
在二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料，本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致，通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认，
本院认为，综合双方当事人诉辩意见及一、二两审庭审情况，本案争议焦点为：一、朱X因涉案房屋被拆迁产生的相应损失应否从拆迁补偿款中支付；二、张XX、周X、张X应否退还朱X相应的房屋租金，
针对争议焦点一，本院认为，因涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，朱X与周X签订的租赁协议应为无效合同，张XX作为被征收人，依照其与政府拆迁部门签订的协议书领取相应的补偿金，朱X不是该协议的相对人，且没有提供证据证明张XX、周X、张X因拆迁所得到的停产停业损失费和搬迁补偿费中包含朱X所有的部分，故对朱X相应的诉讼请求不予支持，朱X提供的装修合同未有相应的票据予以印证，不能证明朱X因装修涉案房屋支出的实际费用，一审法院在综合本案过错责任的基础上，结合朱X的经营性质及相关证据，确定合同相对人周X、涉案房屋被征收人张XX赔偿朱X因涉案房屋支出的装修费用数额，并无不当，
针对争议焦点二，本院认为，双方当事人均认可朱X于2017年2月22日搬离涉案门面房，朱X主张期间其未有效使用涉案门面房，但未能提供相应的证据予以证明，本院不予采信，一审法院参照涉案租赁协议约定的租金计算房屋占用费至2017年2月22日，符合法律规定，
综上所述，朱X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判，
二审案件受理费1513元，由上诉人朱X负担，
本判决为终审判决，
审判长 蒋承光
审判员 马 杰
审判员 刘 伟
二〇一七年七月二十七日
书记员 来 阳
附：（2017）皖12民终1423号民事判决书适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审，
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉，
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定
汪小飞律师