（2013）衢柯巡民初字第00353号

律师观点分析

（2013）衢柯巡民初字第00353号 衢州市柯城区人民法院 民事判决书 （2013）衢柯巡民初字第353号 原告：方小民， 原告：贵建英， 委托代理人：方小民， 被告：衢州市立华房地产开发有限公司， 法定代表人：黄水渭， 委托代理人：周建华， 原告方小民、贵建英与被告衢州市立华房地产开发有限公司（以下简称立华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员聂留辉独任审判，于2013年9月13日公开开庭进行了审理，原告方小民、被告立华公司委托代理人周建华到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告起诉称：2010年12月27日，原告向被告购买由被告开发建设的位于衢州市双港开发区双港东路西侧的佳美小区第11幢1单元402室商品房一套和储藏室一个，房屋面积136.71平方米，计783075元；储藏室面积8.79平方米，计27249元，合计810324元，合同签订后，原告按照合同支付了购房款，但时至今日，被告并未按照合同履行义务，为维护自身合法权益，故原告诉至法院，要求：一、判令被告支付逾期交房违约金105180元（649日＊810324元＊0.02%）、办证违约金37193.9元（180日内810324元＊0.5%＋409日＊810324元＊0.01%），两项合计142393.9元（以上两项违约金计算至2013年8月19日止，延期另算）；二、判令被告支付逾期交房所产生的银行贷款利息共计91058.2元（按银行贷款利息计算：649日＊810324元＊6.2333%）；三、判令被告给付原告逾期交房产生的房屋租金21633.3元（21个月零19日＊1000元）；四、本案诉讼费由被告承担， 为证明自己的主张，原告向本院提供了如下证据：商品房买卖合同1份，证明原告与被告签订商品房买卖合同，原告已支付房屋总价款810324元（含储藏室价款）以及被告逾期向原告交房及交付土地、房屋权属证书的事实， 被告答辩称：对原告所称基本事实没有异议，对逾期办证违约金数额37193.9元没有异议；但对第一项诉讼请求逾期交房违约金有异议，认为被告并没有逾期交房；认为第二、三项诉讼请求没有法律依据，请求法院依法判决， 被告为证明其主张，向法庭提供了如下证据：1、会议记录、单位工程竣工验收结论汇总表复印件各1份，证明涉案房屋竣工验收时间是2011年9月15日；2、佳美小区10、11幢交房明细表复印件10份，证明被告2012年1月13日将房屋钥匙交付给原告的事实， 本院组织原、被告双方对上述证据予以当庭质证，并结合当事人陈述，认证如下： 被告对原告提交的上述证据均无异议，但认为其并没有逾期交房；原告对被告提供的证据均无异议，经审查，上述经原、被告质证无异议的证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以确认；对于被告是否存在逾期交房的问题，本院将综合全案予以认定， 根据上述证据，结合原、被告双方的庭审陈述，本院认定案件事实如下： 2011年3月5日，原告方小民、贵建英与被告立华公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：被告将位于衢州市双港开发区双港东路西侧的佳美小区第11幢1单元402号商品房及5号储藏室出售给原告，价款合计810324元；被告应当在2011年10月31日前将符合交付条件的商品房交付给买受人；同时，被告须在2011年12月31日前办理相应的土地及房屋权属证书，合同签订后，原告支付了全部购房款，2011年9月15日，涉案房屋通过竣工验收，2012年1月13日，被告将房屋钥匙交予原告，但至今尚未办理完毕相应的房屋、土地初始登记，同时，双方对逾期交房和逾期办证的违约责任进行了约定，现原告提起诉讼，诉请如前， 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，本案原、被告双方以商品房买卖合同的形式签订的商品房买卖合同，其主体合格，内容合法，属有效合同，对合同双方当事人具有法律约束力，根据合同约定，被告应当在2011年10月31日前向原告交付经综合验收合格的商品房、2011年12月31日前取得相应的土地和房屋权属证书，如若逾期，被告须支付相应的违约金，通过审理，本案存在如下两个焦点问题：1、被告是否已经按约向原告交付符合合同约定条件的商品房；2、原告主张被告支付银行房贷利息及逾期交房产生的房屋租金是否具有依据，对于第1个焦点问题，合同第九条第一款明确约定了被告须在2011年10月31日前将符合各项约定条件的商品房交付给原告，其中不仅包括房屋竣工验收证明，也包括法律、行政法规规定的规划、公安消防、环保等部门出具的认可或者准许使用文件，现被告提供的证据并不足以证明涉案房屋符合该条约定的交付条件，故本院对被告的抗辩意见难以采信，对于第2个焦点问题，原、被告双方对此并未作出约定，也没有明确的法律规定，原告的该两项诉讼请求没有事实和法律规定，本院难以支持，因此，原告起诉，要求被告按照合同约定支付逾期交房和逾期办证的违约金，理由正当，计算合理（超出部分视为原告自行放弃），具有事实和法律依据，本院应予支持，综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告衢州市立华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告方小民、贵建英逾期交付座落于衢州市双港开发区双港东路西侧佳美小区第11幢1单元402号商品房（含5号储藏室）的违约金105180元（自2011年11月1日计算至2013年8月19日）；以后违约金自2013年8月20日起按已付购房款810324元、日万分之二据实计算至房屋正式交付之日止， 二、被告衢州市立华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告方小民、贵建英逾期办理座落于衢州市双港开发区双港东路西侧佳美小区第11幢1单元402号商品房（含5号储藏室）相应权属证书的违约金37193.9元（自2012年1月1日计算至2013年8月19日）；以后违约金自2013年8月20日起按已付购房款810324元、日万分之一据实计算至涉案商品房办理完毕初始登记之日止， 三、驳回原告方小民、贵建英的其他诉讼请求， 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 本案受理费5126元，减半收取2563元，由原告方小民、贵建英负担990元（已预交），由被告衢州市立华房地产开发有限公司负担1573元，于本判决生效之日交纳， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院， 代理审判员聂留辉 二〇一三年九月二十七日 书记员徐贞