律师观点分析

基本案情：

王某茹系泸州市江阳区某某小区7号楼2702号的房主，2016年11月16日12点17分，小区消防控制室值守的物业公司工作人员叶某某，收到小区7号楼27层的烟感报警信号，于是通知正在小区巡逻的保安王某云、保安队长邹某国、物管办主任王某，后仅王某云独自前往查看核实情况。王某云到达7号楼27层后，挨家挨户敲门询问，最后排查确定是王某茹的房屋出现火情，后物业公司负责人在12时41分拨打119电话向消防队报警，并通知王某茹父母回家救火，王某茹父亲到家后遂使用灭火器进行灭火，但火势太大，灭火器无法灭火。消防人员到达现场后因消火栓没有水，后从相邻地方采用连接方式接水扑灭大火。

泸州市江阳区公安消防大队出具《火灾事故认定书》认定起火时间：2016年11月16日12时41分许；起火原因：排除自燃、人为纵火、生活用火不慎等，不排除电气设备故障。同时泸州市江阳区公安消防大队还对泸州某某物业泸州分公司工作人员因不具备消防上岗资格进行了行政处罚。此次火灾不仅导致王某茹房屋及房屋中的家具家电等被烧毁，也导致楼上楼下邻居不同程度被烧坏，造成重大的损失。

后王某茹委托本律师向法院提起诉讼，要求泸州某某物业公司赔偿其损失240985元，理由为：因被告物业公司未按合同约定对消防设施进行维护，导致消火栓无水，同时因管理失职，让未取得消防职业资格的工作人员上岗，导致烟感报警器报警后，被告物业公司未及时确认火情并报警，严重延误救火的时间，导致原告王某茹家中的损失扩大，物业公司应对王某茹的损失承担赔偿责任。   

物业公司辩称，本案火灾发生的原因是原告王某茹自己家中存在的危险导致，第一责任人是原告；被告物业公司在2015年2月已经发现小区消防管网漏水问题，并及时向业委会和当地街道、社区反映，要求改造，但因有小部分业主对动用维修基金改造消防管网水栓有不同意见而进行阻挠，导致维修改造中断。火灾发生时物业公司接到烟感器报警后，及时通知物业管理人员进行核实。核实着火位置后立刻拨打消防电话报警，并在现场用灭火器准备进行施救，但由于原告王某茹家中房门紧锁无人在家，物业公司无法进入施救，且那部分属于扩大损失不明确，物业公司不应承担赔偿责任，请求法院驳回原告王某茹的诉讼请求。

诉讼中，经鉴定王某茹的房屋及家具电器等各种损失为168185元。

争议焦点：

被告物业公司在本次火灾中是否有违约行为，是否应当承担赔偿责任？

一审判决：

驳回原告王倩茹的诉讼请求。

裁判理由：

被告物业公司在日常管理中发现小区地下预埋管网渗漏致整个消防管网无水，已经及时向小区业主委员会、所在社区等反映，要求维修。业主委员会启动了维修工程但因受阻未能完工。对于出现小区地下预埋管网渗漏致整个消防管网无水、消火栓不能正常使用，被告物业公司已经尽到合同约定的义务，不存在违约行为。

在火灾事故发生后，被告物业公司值班人员听到烟感器报警后，及时通知物管人员现场查看确定了火灾发生的地点并向消防部门报警，同时还通知原告家属回家开门，在此过程中，其行为并无不当之处，处理火灾事故及时，没有延误的情形。所以，被告物业公司无违约行为，未造成火灾损失的扩大，遂驳回原告王某茹的诉求。

提起上诉：

王某茹不服一审判决，于是本律师代理其上诉请求撤销一审判决，并依法改判。理由为：第一，物业公司未尽到《物业服务合同》约定的“对房屋公共部位、公用设施设备状况进行检查，发现本安全隐患或险情应及时排除，保障各种设施设备正常使用”等义务，物业公司发现消防管无水（2015年2月）至上诉人家中发生火灾（2016年11月），时隔近两年的时间，消防管道仍未修复，物业公司陈述消防管道未及时修复的原因是因其他业主阻止施工，即使物业公司是因第三方的原因导致违约，也应当依法承担违约责任，然后再向第三方追偿；

第二，物业公司工作人员延迟报警导致救火时间延误，严重扩大了原告的损失。物业公司消防值班人员无证上岗，也未按规定配备不少于2人的值班人员，同时值班人员不熟悉消防控制室火灾事故紧处理程序以及未对烟雾报警引起重视，导致烟雾报警器报警后，物业公司仅派了保安王某云一个人前住查看火灾情况，而一层楼有八户，王大云一人挨户查看严重浪费了时间，最终在烟雾报警过去近半个小时才报警，物业公司工作人员的行为严重违反了《建筑消防设施的维护管理》制度的规定即“消防控制室值班人员接到报警信号后，应当以最快的方式确认”，严重延误了救火的最佳时间，也扩大了原告的损失。

物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

二审改判：

一、撤销一审民事判决；

二、四川省某某物业发展有限责任公司在本判决生效后十日内赔偿王某茹因其家中失火造成的损失4万元；

三、驳回王某茹的其他诉讼请求。

案例评析：

根据《物业服务合同》的约定，物业公司负责该小区内包括消防设施设备、高压水泵等共用设施设备的日常运行、维护和管理的义务。小区是由11幢高层电梯公寓组成，建筑面积达16.89万平方米，火灾消防安全应是物管公司重要的物业服务管理职责。2016年11月16日，原告家中发生火灾，由于物业公司所聘用的消防控制室值班人员无相应的消防职业资质，不符合相关要求，因此，在发现火灾消防报警器报警后，未能对火灾报警信息及时确认排查处理，以致在发现火灾消防报警器报警后二十多分钟才向“119”电话报警，物业公司不能证明其履行了及时报警的义务。

在消防人员到达现场后，因消火栓内无水，延误了扑救时间，以致火势漫延，造成损失的扩大，后消防人员通过相邻地方采用连接方式接水的方式才扑灭大火。本案中，早在2015年初，物业公司即发现该小区内因埋地消火栓管道漏水，以致该小区内所有建筑物楼层的消火栓无水、2号楼屋顶消防水箱不能蓄水等问题，但一直未能整改，存在重大火灾消防安全隐患，作为消防设施设备的管理者，虽然尽到了一定的管理责任，但该火灾消防安全隐患长期存在，物业公司具有一定的违约行为。因此，二审法院酌情判决物业公司承担原告王某茹损失4万元更符合事实及法律规定。