律师观点分析

A诉B等房屋买卖合同纠纷一案 上海市第一中级人民法院 7 （2013）XX一中民二（民）终字第1496号 上诉人（原审被告）某甲， 委托代理人A，上海XX律师事务所律师， 被上诉人（原审原告）某乙， 委托代理人A，上海XX律师事务所律师， 委托代理人A，上海XX律师事务所律师， 原审被告A， 委托代理人A，上海XX律师事务所律师， 上诉人A因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第35629号民事判决，向本院提起上诉， 本院于2013年5月28日受理后，依法组成合议庭于2013年6月4日公开开庭审理了本案， 上诉人某甲的委托代理人A，被上诉人某乙及其委托代理人A，原审被告某丙的委托代理人A到庭参加诉讼， 本案现已审理终结， 原审认定，上海市浦东新区XXXXX弄X号XXX室（以下简称系争房屋）的原权利登记人是某乙， 2011年6月17日，由某乙作为甲方（抵押人）、案外人A作为乙方（抵押权人），双方签订《房产抵押借款合同》，该合同约定:甲方向乙方借款人民币（以下币种相同）30万元，借款期限自2011年6月17日起至2011年8月17日止，借期二个月，到期一次性全额归还；乙方已知晓该房产已向上海银行奉贤支行抵押贷款14.7万元，贷款期限自2004年6月25日至2019年6月24日，本次抵押为余额抵押，双方约定房产权利价值为60万元整；甲方以位于横沔江路XXX弄X号XXX室即系争房屋做抵押，向乙方提供担保，并于本合同签订后到区房地产交易中心办理抵押登记手续， 同日，某乙在委托人为某乙、受托人为某丙的《委托书》上签名，该《委托书》载明:因我无法亲自办理位于上海市浦东新区XXXXX弄X号XXX室的相关事宜，现全权委托A为合法代理人，以委托人名义办理如下事宜:代为补办上述房地产产权证；补办房地产产权证后，代为出售上述房产；代为签订上述房地产买卖合同、定金协议；代为收取售房款和定金、代缴相关税费；代为办理所售房产的交付事宜及物业基金户名变更手续、结算物业管理费；代为办理所售房产的水、电、煤气、产权、有线电视、电话等设施及物业维修基金的过户手续；代为办理上述房地产权转移登记、过户手续；代为办理上述房地产买卖过程中的一切相关事宜；受托期限:自2011年6月17日至上述委托事项办理完毕止；等等， 该《委托书》于2011年6月21日经上海市国信公证处公证， 2011年11月4日，由某丙代某乙作为甲方（卖售人）、某甲作为乙方（买受人），双方签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），该合同仅约定，甲方以42万元的价格将系争房屋转让给乙方，系争房屋建筑面积53.03平方米，双方确认在2012年5月1日前向房地产交易中心申请办理过户手续，而对付款时间、交房时间及违约责任等均未作约定， 2012年3月20日，A代某乙还清了系争房屋上的银行贷款本息共计87,382.47元， 2012年4月17日，某丙及某甲依据上述买卖合同向上海市XX申请办理了系争房屋的产权过户登记手续，并由某甲支付契税5,407元（税务部门出具的销售不动产统一发票《代开》上显示的售房款金额为540,700元）、房地产交易手续费和房屋登记费共计213元， 同年5月，系争房屋的产权登记至某甲的名下， 另查明，2011年12月18日，案外人A转入某丙银行卡内60万元， 再查明，2012年7月19日，A向原审法院提起诉讼，要求A（某乙母亲）、某戊（某乙妻子）、某戍（某乙儿子）排除妨碍，立即搬离系争房屋，法院审理后认为，系争房屋已由房屋所有权人某乙出售给某甲，且房地产部门已核发给某甲上海市房地产权证，明确某甲对该房屋享有所有权，A、某戊、某戍无依据继续居住于系争房屋中，据此于2012年9月3日作出（2012）XX民一（民）初字第22921号民事判决，判决A、B、某戍于判决生效之日起三十日内迁出系争房屋，该判决已经生效， 庭审中，A甲称，我和A原来是不认识的，就是通过买房子认识的， 我和某丙签订过一份真实交易价格为62万元的协议，但是该份协议没有保存好，找不到了，A甲另提供一份，由其和某丙签订的系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，该合同除转让价为540,700元外，其他内容与买卖合同均相同，A则称，我对某甲不熟悉，我和某甲确实签过62万元的转让协议，但我这里也没有了， 转让价为540,700元的《上海市房地产买卖合同》是我签的，我记得就签了这份协议，A甲另申请证人某B到庭作证，证明某丁根据某甲的要求将60万元转入某丙的账户内，A陈述，我和某甲系朋友，2011年或2012年的时候，我问某甲借了60万元，我要还钱时，某甲给了我一个卡号，让我将钱打入这个账户内，我就将60万元打入了这个账号，A对证人证言有异议，认为证人陈述的借款还款不符合常理，完全有可能是证人和某丙之间的借款关系，A对证人的陈述没有异议，A另称，如果法院审理后认为买卖合同无效，我要求某乙和某丙共同返还购房款628,082.47元，并要求某乙和某丙赔偿因交易发生的契税5,407元、交易手续费213元， 对此，A认为，某甲并没有实际支付房款，A也没有收到房款，他们之间只是串通做了已付房款的陈述，故不同意返还房款， 另外，某甲和某丙是在我不知情的情况下恶意串通做的交易，所产生的税费应由他们自己承担，A则表示，其是基于有效的委托书而进行的代理行为，所产生的责任应由委托人承担，不同意某甲的上述要求，A向原审法院提起诉讼，以某丙与某甲恶意串通签署系争房屋的买卖合同并办理相关过户手续，侵占A的房产等理由，请求法院判令:1、确认某丙与某甲在2011年11月4日签订的买卖合同无效，将某乙恢复为系争房屋的房地产权利人；2、本案诉讼费由某丙、某甲承担，A辩称，其接受A的委托且A说其还有其他债务，自己不方便处理，故委托其在60万元以上帮某乙卖掉系争房屋，并且将某乙的债务处理掉，A为此，其和某乙共同到公证处办理了公证委托，之后，其就找合适的买家，在朋友圈里问有没有人要买，后来，A自己打电话给其，其不知道某甲是如何知道该信息的，双方谈妥的转让价格为62万元，当时其跟某甲讲，系争房屋上还有8万元左右的贷款要先还掉，该款包含在62万元房款中， 2011年11月4日，双方签订了买卖合同，之前大约在6、7月份，某甲付了2万元的定金，2011年11月28日，A打电话告诉其，60万元房款通过银行打给其了，其好像出了收据，之后双方去办理了过户， 系争房屋上的贷款8万多元是其去还的，具体数额说不清了，当时双方说好贷款利息有零头，不可能正好是62万元，过户当天双方结算贷款利息，过户当天，某甲又支付给其7,000元至8,000元，具体记不清， 收到房款后，其将房款还给了某乙的债权人，正好结清，债权人的名字忘记了，其中有一个叫A，好象是30万元加利息，A辩称，其是通过买卖取得的系争房屋所有权，也已付清房款，不存在与A恶意串通， 当时其想买房子，通过自己朋友得知某丙处有房屋出售，就联系了某丙， 2011年8、9月或10月份，其去看了房子，看房后几天就付了2万元的定金，当时A出具过定金收据，但其找不到了， 2011年11月4日，其和A在交易中心签订了买卖合同，当时签了二份合同，除了售价不同，其他内容都相同，一份合同的转让价是42万元，因价格低没有通过，又签了一份，转让价是540,700元，这二份合同都是做低房价的，双方实际的成交价是62.8万元， 12月18日，其向某丙账户上打了60万元，是通过某A打款过去的，因为某A欠其钱，其就要求A直接打给某丙， 2012年4月17日，其和某丙去交易中心办理了系争房屋的过户手续，交易费用由其支付，当天，其又支付给某丙8,082.47元，因为之前某丙已归还了系争房屋上的贷款本金87,063.63元及利息318.84元，而之前双方说好贷款8万元的零头在交易过户这天支付， 过户当天，A将房屋钥匙交给了其， 过了一个月左右，其拿了钥匙去系争房屋，发现门锁已被换掉，里面已有人居住，故提起了迁让诉讼，且法院已判决居住在系争房屋内的某乙家人迁出系争房屋， 综上所述，不同意某乙的诉讼请求， 原审认为，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效， 本案争议焦点是，A持某乙出具的公证委托书以某乙代理人的身份与某甲签订买卖合同将某乙所有的系争房屋出售给了某甲，A与某甲是否存在恶意串通，损害某乙利益的情形， 对此，法院认为，首先，A和某甲称，系争房屋转让价是62万元，加上还贷利息的结算，实际是628,082.47元，但是，交易中心存档的买卖合同上显示，转让价仅为42万元，虽然，A甲称，该合同是为了做低房价，但按照一般的操作习惯，通常为避税而做低房价的买卖双方会另行签署补充协议来明确双方实际的成交价格，但某甲和某丙均未能提供类似协议，以证明双方的实际交易价格是62万余元，因此，系争房屋的转让价明显低于市场价， 其次，买卖合同的内容不完整，合同的主要内容包括房款支付时间、交房时间及违约责任等，均未作填写，而按A、某甲所述，他们之前并不相识或熟悉，因此，签订这样的买卖合同显然有悖常理， 第三，虽然某甲称，其已支付房款628,082.47元，A也予认可，但是，某甲并未提供某丙出具的收到上述房款的收据，而某甲称其与某丙并不相识，其支付了这么大数额的房款没有要求某丙出具收据，不符合常理， 综上可以认定，某丙与某甲并不是正常的房屋买卖，A作为某乙的代理人与某甲恶意串通以明显低于市场价的价格将系争房屋出售给某甲，损害了某乙的利益， 故某乙主张某丙与某甲签订的买卖合同无效，理由正当，应予支持， 根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任， 据此，A依据无效买卖合同取得的系争房屋的产权应当返还给某乙， 鉴于某丙与某甲系恶意串通买卖系争房屋，故导致买卖合同无效的过错责任在于A和某甲，同时，也无证据证明某乙已收取某甲房款628,082.47元，A要求某乙返还房款628,082.47元，并赔偿契税和交易手续费，依据不足，法院不予支持， 至于某甲要求某丙返还房款及赔偿损失，某甲可另案主张，本案不作处理， 原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，于二○一三年四月十六日作出判决:一、A作为某乙代理人与某甲于2011年11月4日（原审误写6月11日）就上海市浦东新区XXXXX弄X号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、某甲应于判决生效之日起十五日内协助某乙办理上海市浦东新区XXXXX弄X号XXX室房屋产权登记恢复至某乙名下的手续， 案件受理费7,600元，由A、某甲各半负担， 判决后，某甲不服，向本院提起上诉称，1、上诉人某甲和原审被告某丙之间经过协商，双方以62万元价格成交，和市场价相当，不存在明显不合理议价情形，而且上诉人已经向原审被告支付了款项， 2、双方在交易中心备案的合同成交价是540,700元，由A单的记载予以证明，交易中心备案的42万元合同价因没有通过交易中心的审核，双方重新协商了交易价格， 原审法院对42万元合同价的该份合同予以认定，前后矛盾，导致事实认定错误， 3、双方因考虑到费用，没有通过中介签署房屋买卖合同，直接从网上自行下载房屋买卖合同范本，双方不清楚哪些是合同的必备条款，所以只约定房屋坐落、建筑面积、转让价款以及过户时间等，对违约责任确实没有约定；付款时间和期限等内容在附件中虽然有约定条款，但是双方不了解导致没有约定， 上诉人认为这些内容是否约定并不影响合同效力，因为合同法对违约责任有规定，双方没有约定的，可以依据法律规定， 4、上诉人在原审提交60万元银行转账的记录，因为是银行转账，所以没有要求收款人出具收条；另外2万元系定金，在办理房屋产权过户后，上诉人认为合同履行完毕，所以没有保存， 上诉人付清房款，履行合同主要条款内容，合同应属有效， 原审认定上诉人与原审被告之间存在恶意串通，认定错误， 故请求二审法院撤销原判，依法改判，认定买卖合同有效，驳回被上诉人某乙原审全部诉讼请求， 被上诉人A辩称，1、根据交易中心的登记，系争房屋的备案合同成交价是42万元，并非54万元，也非62万元， 上诉人与原审被告就合同成交价的陈述前后矛盾，也未提交做低房价而签订的补充协议等证明双方的实际成交价， 因此原审法院认定备案合同成交价明显低于市场价完全正确，XX2、在房屋买卖合同中，房屋的价格及支付时间、房屋的权利交付及实物交付、相关的违约责任等均是合同的主要条款，上诉人陈述是因为自行交易签署合同所以没有填写完全，因不符合正常的交易习惯，故上诉人的陈述理由不能成立， 3、上诉人没有提交2万元定金收条，60万元转账也没有写明是系争房屋的购房款，而证人在原审庭审中的陈述，仅证明其与上诉人之间有欠款，即便上诉人指令证人支付钱款，在无其他证据佐证情况下，则上诉人的证词不能直接证明上诉人支付的就是系争房屋的房款， 4、上诉人在迁让诉讼一案中，对房屋成交价的陈述是64万元，其中现金支付36万元，由A出具收条，20万元通过银行汇款，其余8万元由其归还银行贷款， 而在本案中，上诉人陈述通过案外人的银行转账支付60万元房款，显然陈述前后矛盾，故该笔60万元转账不能证明上诉人支付了购房款， 5、系争房屋一直由某乙一家居住，从未搬离，上诉人从未看房，也没有交付过房屋， 上诉人陈述曾看房，并无证据证明， 根据上述疑点，可以说明上诉人与原审被告签署的买卖合同不符常理，原审法院认定双方之间恶意串通，合同无效是正确的， 故请求二审法院维持原判， 原审被告A称，被上诉人某乙提到的钱款支付与合同效力不属于同一法律关系，签署买卖合同是上诉人与原审被告的真实意思表示，应认定有效，否则交易中心也不会备案并同意过户， 原审被告作为被上诉人某乙的代理人，按照被上诉人A的要求出售系争房屋，被上诉人也没有居住系争房屋，现在又反悔，主张原审被告与上诉人恶意串通，不能得到支持， 原审被告已将收到的房款替被上诉人还清了债务，撤销房屋抵押， 同意上诉人的上诉请求， 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认， 本院认为，本案争议焦点在于上诉人某甲与原审被告某丙在签署买卖合同时是否存在恶意串通，是否损害被上诉人A的利益，买卖合同是否无效， 从原审被告与上诉人对签署出售合同及对合同价格的协商确认等陈述来看，其陈述的42万元备案合同及540,700元缴税审定的合同均为做低房价而签署，并非双方真实协商的成交价，双方真实的合同成交价应为62.8万元，如果其陈述成立的话，则房屋成交价从42万元、54万元、62.8万元往上协商认定，并不符合协商价格的正常逻辑；如果双方商定成交价62.8万元，双方为做低房价避税，再签署低价的合同，则双方还应另行签署补充协议，但上诉人与原审被告对此并没有提交相关证据佐证，其陈述做低房价而签署42万元的备案合同不能得到采信，则原审法院认定交易中心备案的42万元合同成交价低于市场价并无不当， 从上诉人与原审被告就房款支付的陈述来看，在本案中，原审被告陈述上诉人先支付2万元定金，60万元房款通过银行转账，上诉人还支付7,000-8,000元左右的剩余款项；而上诉人与案外人迁让诉讼一案中，上诉人陈述为合同成交价64万元，由其支付被上诉人某乙56万元，其中现金36万元，由A出具收条，20万元通过银行汇款，剩余8万元由其归还银行贷款，显然双方对房款总价、支付房款的陈述明显不一，故难以认定双方之间存在真实的买卖合同关系， 另外，虽然上诉人提供案外人向原审被告转账60万元的银行转账凭证，但是上诉人并没有要求案外人向其转账，由其向原审被告或者被上诉人支付，如果确为上诉人指令案外人直接向原审被告转账，因付款人非合同当事人，上诉人与原审被告均陈述之前并不认识，故上诉人要求原审被告出具收款收据，才符合交易习惯， 而上诉人与原审被告对此并没有出具此类收据证明付款事实的存在，虽然上诉人在一审审理中申请案外人作为证人出庭作证，但因证人证词仅证明支付款项的事实，并未证明该款项支付的性质等内容，故上诉人仅补强证明存在转账的事实，因该笔款项的支付与正常交易惯例不符，故难以认定该笔款项确为上诉人支付的系争房屋的购房款， 而交易中心备案的42万元成交价的该份买卖合同，就房款支付时间及金额、违约责任等合同主要条款未进行约定，如果双方陈述之前不认识，则双方签署内容并不完整的买卖合同，也不符合交易双方应有的谨慎注意义务， 鉴于上述疑点事实的存在，故原审法院判定上诉人与原审被告之间不是正常的房屋买卖，据此认定双方签署的买卖合同无效，产权恢复登记至被上诉人A名下，并无不当， 考虑到上诉人与原审被告对交易款项等不同的陈述，双方在合同无效中均有过错，目前并无证据证明被上诉人收到房款等，故上诉人与原审被告如果存在款项方面的返还或者损失等，应另行解决， 综上所述，上诉人某甲的上诉请求，依据不足，本院不予支持， 原审法院所作判决并无不当，本院予以维持， 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判， 二审案件受理费人民币7,600元，由上诉人A负担， 本判决为终审判决， 审判长A 审判员B 代理审判员C 二○一三年六月二十日 书记员D