律师观点分析

上海市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）沪02民终997号 上诉人(原审原告、反诉被告)：A，女，1978年11月25日出生，汉族，住上海市嘉定区， 上诉人(原审原告、反诉被告)：A，男，1975年2月2日出生，汉族，住上海市嘉定区， 两上诉人的共同委托诉讼代理人：A，上海XX律师事务所律师， 两上诉人的共同委托诉讼代理人：A，上海XX律师事务所律师， 被上诉人(原审被告、反诉原告)：A，男，1967年10月16日出生，汉族，住上海市普陀区， 委托诉讼代理人：A，上海XX律师事务所律师， 原审第三人：上海XX，住所地上海市， 法定代表人：A，总经理， 上诉人A、B与被上诉人C、原审第三人上海XX(以下简称“易轩所”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第3095号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结， 上诉人A、B提出上诉请求：撤销一审判决，改判支持己方的一审诉请，事实和理由：居间协议约定由A、B承担交易过程中的税费，其前提条件是按照普通住房标准缴税，一审法院无视该交易背景，仅根据居间协议约定，认定由A、B承担房屋交易的全部税费，与事实不符，系争房屋逾期未办理过户，系A提出额外要求所致，A、B不存在违约行为，2016年1月26日《催促限期办理过户手续联系函》提出的过户条件，违反《房屋买卖合同》约定且明知己方不可能满足，不属于催告履行合同义务，己方拒绝属于正常抗辩，A无权单方解除合同，系争房屋买卖合同具备继续履行的条件，无任何履行障碍，应继续履行， 被上诉人A辩称，尊重一审判决，请求予以维持， 原审第三人A未作答辩， A、B向一审法院起诉请求：1、C十日内协助A、B将系争房屋过户至A、B名下，过户税费由张申、A与B各自承担；2、B向张申、A支付逾期过户违约金(按已付款人民币(以下币种均为人民币)163.8万元，每日万分之五的标准，从2015年9月1日计算至实际过户之日)，一审中，A、B变更第1项诉讼请求，要求判令A协助过户，A、B自愿承担所有税费， A提起反诉请求：1、确认房屋买卖合同于2016年2月2日解除；2、张申、B支付赔偿金61.6万元(按房价款308万元的20%计算)，一审中，A放弃赔偿金的诉请， 一审法院认定事实如下：A、B系夫妻关系，2015年4月7日，A(买受方、乙方)、B(出售方、甲方)以及第三人(居间方、丙方)就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定转让价款为366.8万元，特别约定该物业为满五不唯一一套住宅产权，甲方配合承诺唯一，在交易过程中所产生的税费及中介服务费均由乙方承担， 2015年4月11日，A、B(买受人、乙方)与C(卖售人、甲方)就系争房屋签订编号为XXXXXXX号《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款为308万元；双方应于2015年8月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应当向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；补充条款约定若乙方的购房贷款不足本合同约定的额度，则乙方应在银行审批贷款所要求补足该笔款项的规定时间内将贷款不足部分以现金方式补足给甲方，若银行无特殊要求，则乙方应在甲乙双方至上海市XX过户当日将贷款不足部分以现金方式补足给甲方；自签订本合同后，由于国家或区域政府新出台的房地产交易政策致使此交易过程中新的税费产生，则甲乙双方应根据新的税费征收对象自行协商支付，甲、乙双方均应按国家规定缴纳各自的交易税费，任何一方均不得以国家调整交易税费为由，损害对方及第三方的利益，如政府部门认为需要按照评估价格完税的，双方应遵循政府部门的核定价格纳税，任何一方均不得损害对方及第三方的利益；附件三付款协议约定乙方于2015年4月8日支付给甲方定金8万元，于2015年4月11日支付房款48万元，于2015年7月15日前支付房款49万元，乙方通过向银行贷款方式申请200万元，由银行在见他证、新产证后直接放款给甲方账户，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给甲方，交房当日，乙方支付甲方剩余房款3万元， 同日，A、B乙方)与C(甲方)签订《关于买卖枣补充协议》，约定乙方购买甲方系争房屋并自愿支付甲方58.8万元作为房屋的装修搬迁补偿款，支付时间为2015年7月15日前， 2015年4月8日，A出具收据，确认收到A、B支付的购房定金8万元，4月11日，A、B支付C房款48万元，7月8日，A、B支付C房款49万元和装修搬迁补偿款58.8万元， 2015年7月8日，A、B与C双方共同前往交易部门办理核价、审税，系争房屋评估价为320万元，超过了普通住房310万元的标准线，被认定为非普通住宅，契税标准上升，且额外产生了差额营业税，双方当日没有办理缴税、过户手续， 2015年7月24日，双方再次前往交易部门办理核价、审税，评估价未变，双方仍旧未办理后续事宜， 2015年8月11日，A、B向C发出《律师函》，称买卖双方应按国家规定缴纳各自的税费，要求A于8月14日上午10点协助B、C办理相关手续， 2015年8月13日，A、B短信通知C至交易部门办理手续并提出税费各付，A同意协助办理但要求B、C双方事先约定完税， 2015年8月16日，双方共同至交易部门，因发生税费承担争议，当日未办妥后续手续， 2015年8月29-31日间，A、B多次短信联系C前往交易部门办理过户，并重申税费各付的意见，A坚持全部税费由B、C承担，并要求A、B出具书面承诺， 2015年8月31日，双方再次共同至交易部门，A、B提出搁置税费争议，由A、B先行垫付全部税费，具体承担后续再协商，但A要求B、C出具承担所有税费的承诺，双方未达成一致，故当日未办妥完税、过户手续， 2015年9月1日，A、B向C发出《律师函》，要求A于9月2日15点协助B、C办理相关手续，A、B还通过短信通知C办理手续，并指明A的行为构成违约，次日，A、B到达交易中心，A未到， 2015年9月6日，A、B短信要求C于9月7日前与A、B商定过户日期并于9月10日前完成申请过户手续，在短信中，A、B同意全额代为垫付C的税费，垫付的税费最终由法院裁决，对此A未作回复， 2016年1月26日，A向B、C出《催促限期办理过户手续联系函》，称A、B的违约行为给C造成了一定损失，A、B根据逾期付款额，按每逾期一天万分之五承担违约金直到实际支付为止，截止当日，该违约金已达14.7万元；A要求B、C在1月31日前准备好如下资料和钱款：1、银行有效贷款凭证(或200万元现金)；2、重申承担房屋过户所有税费款的书面文件；3、房屋过户的所有税费款(注：金额约26万元左右，具体以实际为准)；4、14.7万元违约金，并于1月31日下午2点前至交易中心与A共同办理过户手续，否则视为A、B不办理房屋过户交易手续， 2016年1月29日，A、B回函C，不同意A上述函件中提出的付款方式以及14.7万元违约金的条件，但同意负担过户全部税费， 2016年2月1日，A向B、C《解除房屋买卖合同函告》，称A、B无法提供银行有效贷款审核文件和承担房屋过户的所有税费，导致无法办理过户手续，A认为B、C无理拒不按合同约定履行，逾期时间长达近半年，且经A书面催告后仍不履行主要合同义务，已构成严重违约，A现正式决定解除双方之间的房屋买卖合同，并依约追索A、B的赔偿金，该函件A、B收到， 2016年3月9日，A、B向C发出《律师函》，称A、B已经取得银行贷款重新审批完成的文件且A、B同意支付争议的过户税费，要求A于3月12日前往交易中心配合办理相关手续， 3月10日，A向B、C出《关于重申解除房屋买卖合同函告》，内容与2月1日的解除函基本一致， 一审法院认为，本案的争议焦点在于：第一、本次交易的税费应当由谁负担，第二、实际履行过程中的违约方以及A是否享有单方解除权， 关于争议焦点一：首先，居间协议与买卖合同关于税费的约定看似矛盾，实则不然，买卖合同约定的是征税主体及缴纳主体，而最终的实际负担者应以居间协议的约定为准，根据居间协议的约定，在交易过程中所产生的税费及中介服务费均由A、B承担，对此，A、B称B未在居间协议上签字，而买卖合同对税费负担作了变更，一审法院认为，系争房屋交易系A、B共同行为，A、B夫妻关系，对于房屋买卖这一重大民事行为理应沟通协商，A在签订买卖合同时，应当充分知晓A签订的居间协议的内容，若未及时提出异议，视为认可居间协议的内容，此外在去年上海房价始终上行的情况下，A无理由在事后同意承担己方税费，其次，在交易过程中，双方的争议在于系争房屋因被交易部门认定为非普通住房而增加了契税以及产生了差额营业税，并非国家或区域政府新出台了税费政策，故买卖合同补充条款在本案中不适用，综上，一审法院认为本案房屋交易的全部税费应当由A、B承担， 关于争议焦点二：根据一审法院查明的事实，在系争房屋经交易部门评估认定为非普通住房后，A、B提出与C各自承担己方的税费，尽管在最晚过户日期8月31日当日A、B提出搁置争议并由其先行垫付全部税费，A、B的本意仍是主张税费各付，因A坚持要求B、C约承担全部税费，最终双方在8月31日前未完成过户手续，一审法院认为该责任在于A、B的违约行为，之后在长达五个月的时间内双方对过户交易虽有多次磋商，但因A、B始终未明确表示同意承担全部税费而致交易不成，责任仍在于A、B，A于2016年1月26日发函要求B、C于1月31日办理过户手续，同时提出要求A、B准备贷款凭证或200万元现金、承诺承担税费的书面文件以及全部税费款以及相关违约金，对此A、B未全部接受上述条件，随后A向B、C发出解除合同函，一审法院认为，A催告函中提出的条件并未超出买卖合同约定，A、B在C催告的合理期限内仍未履行的，A有权单方解除买卖合同，并要求A、B承担违约责任， 就本诉而言，A、B要求C协助过户手续，基于A单方解除合同经一审法院认定有效，一审法院对该诉讼请求不予支持，至于A、B请的逾期过户违约金，因本次交易过户未成的责任在于A、B，一审法院对该诉讼请求亦不予支持，就反诉而言，一审法院对A要求解除买卖合同的诉讼请求予以支持，解除合同时间以A、B收到解除函之日即2016年2月2日为准，因买卖主合同解除，相应的从合同即补充协议同时应予解除，合同解除后，A应将已收房款退还B、C，A放弃要求B、C支付赔偿金，并无不当，一审法院予以准许， 一审法院判决：一、对A、B的诉讼请求不予支持；二、C与A、B就上海市普陀区XX房屋签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》于2016年2月2日解除；三、C应于判决生效之日起十日内返还A、B房款1,638,000元， 二审另查明，《房地产买卖居间协议》约定，买受方(乙方)A愿意委托居间方上海XX(丙方)以下列条件购买出卖方(甲方)B的房地产，协议第二条2.1项约定，签订《房地产买卖合同》后乙方另行支付居间方1%的服务费用和国家规定的各项交易税费及费用， 本院认为，一审法院查明的事实无误，本院予以确认，根据查明的事实，可以认定系争房屋交易所有税费应由买方A、B承担，本市自2005年即已出台普通住房认定标准，并历经2008年、2012年两次调整，房屋交易当事人对此应充分注意并承担相应的风险，在本案房屋签约交易过程中，国家或区域政府未出台新的税费政策，因税务机关核价认定系争房屋为非普通住房而增加了契税以及产生了差额营业税，不适用买卖合同补充条款(一)第9条的约定，因前述原因相应新增的税费亦应A、B承担，根据买卖合同特别告知(二)载明，购房人在签订本合同前，可以向财税部门、贷款银行咨询有关税收、信贷政策，了解房屋转让涉及的税费，慎重确定购房款支付方式，A、B在签订房地产买卖合同，约定系争房屋转让价款为308万元，两人对于税务机关核价认定系争房屋为非普通住房的可能应有充分认知，对于可能因此而增加的税费负担应有充分认知，因A、B未支付相应税费，导致未能完成系争房屋过户交易，可以认定买卖合同未能继续履行的责任在于A、B，两人亦应根据合同约定承担违约责任， 经查，A2016年1月26的催告函中提出的条件并未超出买卖合同约定，A、B在C催告的合理期限内仍未履行的，A有权单方解除买卖合同，并可要求A、B承担违约责任，一审法院关于此节的认定意见正确，本院认同， 综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 二审案件受理费454元，由上诉人A、B负担， 本判决为终审判决， 审　判　长　　A 审　判　员　　B 代理审判员　　陈家旭 二〇一七年三月十五日 书　记　员　　张末然 附：相关法律条文 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一A原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……