律师观点分析
浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）浙舟民终字第391号 上诉人（原审原告）A， 上诉人（原审原告）A， 两上诉人的委托代理人A，上海XX律师事务所律师， 两上诉人的委托代理人A，上海XX律师事务所律师， 被上诉人（原审被告）A， 委托代理人A，北京XX律师事务所律师， 原审第三人A， 上诉人A、B因所有权确认纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2015）舟定民初字第734号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年12月8日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结， 原审查明：A、B系C、D夫妇的子女，李全备于1941年购入了现坐落于舟山市定海区盐仓街道新螺头社区应家72号的讼争房屋，A的祖父系B、C外祖母的胞弟，基于该层关系，讼争房屋长期由A及其祖父、父亲等人居住，1985年8月16日，A以卖屋人的身份与B的父亲C（买屋人）签订了协议一份，载明：现收到A预付屋钱500元，尚欠1500元，定每个月还500元，1986年还清，共2000元，1988年3月27日，A汇给B购房款1000元，A于1986年8月至1988年10月期间四次写信给B及C联系讼争房屋买卖的相关事宜，双方约定由A造一间小屋，解决A、B的祖先香火安置问题后，再支付购房款和交付房契，办妥房屋买卖事宜，1992年，A就讼争房屋申报登记集体土地建设用地使用权，并取得使用权证，因该证遗失，舟山市XX于2015年1月4日补发了定集用（2015）第0300003号土地使用权证，载明的土地使用权人为A，A于1985年1月25日去世，A于2002年10月23日去世，第三人A的已故丈夫B与C系兄弟关系，A、B于2015年7月14日诉至法院，请求确认A、B对于坐落于舟山市定海区盐仓街道新螺头社区应家72号房屋的所有权， 原审认为：本案的争议焦点在于1985年8月16日的房屋买卖协议是否有效，以及该协议是否履行完毕，关于房屋买卖协议是否有效一节，在该协议签订时，A已去世，通常情况下，讼争房屋的权利人涉及A、B及C，A增系协议的签字人，显然同意出售房屋，A从其相关信件的内容可知，其对出售房屋知情且同意，现A、B以C对出售房屋不知情及知情后表示反对为由，主张房屋买卖协议无效，但，一则，父母将财产分给子女属于常见现象，在A、B家庭内部，房屋所有权是否已归属A、B，A是否仍享有共有权，并不确定，A，即使A仍享有房屋共有权，但A、B关于C对出售房屋不知情及知情后表示反对之主张，亦无证据予以证明；倘若A反对售房，理应自己或通过A、B向购房方提出，但事实上，A的四封信未提及B反对售房，倒是证明直至三年后的1988年，A、B对于房屋出售并未反悔；即使从彼时起，至2002年10月A去世，亦有约15年的时间，但并无证据证明A作出过反对售房的意思表示；而现在A已去世多年，对其意思表示已无从查核，故A、B的该主张，难予采信，三则，就协议本身的签订方式及房屋买卖事项的实际处理情形而言，A居住在上海，而房屋地处定海农村，买卖双方又是亲戚关系，A、B作为成年子女出面处理房屋出售事宜，符合情理，四则，由于讼争房屋原先就由A等人居住使用，等于房屋买卖协议签订时，已经交付了房屋，A等人实际占有该房屋已有三十年，且A已于1992年取得了房屋所在土地的使用权证，此项交易的稳定性宜予以维护，故，房屋买卖协议有效，关于房屋买卖协议是否履行完毕一节，协议约定的购房款为2000元，现支付了1500元，尚余500元未付及A、B未交付房契是事实，但，一则，结合A的辩称和B的书信，可以认定协议未履行完毕事出有因，是因为双方约定安排相关履行前先解决A、B增方的香火安置问题，A，在协议有效，房屋已交付的背景下，部分事项未履行完毕，仅涉及如何继续履行的问题，综上，A、B要求确认其享有系争房屋所有权的诉讼请求，缺乏依据，不予支持，至于房屋买卖协议的继续履行问题，因A、B未提出诉请，本案中不宜处理，应另行解决，A与B之间的房屋权属争议，亦不属于本案解决范围，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回A、B要求确认对坐落于舟山市定海区盐仓街道新螺头社区应家72号房屋享有所有权的诉讼请求，案件受理费80元，减半收取40元，由A、B负担， 宣判后，A、B不服，向本院提起上诉称：一、两上诉人出卖讼争房屋未经作为讼争房屋共有权人的A同意，A在得知房屋被出售后表示反对，故卖房协议应属无效，二、A未完全交付合同约定款项，也未安置完毕香火堂并得到上诉人满意，作为履约形式要件的房契也始终没有交付，A一家也并未实际占有讼争房屋，原审在协议尚未履行完毕的情况下认定上诉人不再享有讼争房屋所有权明显错误，综上，请求二审法院撤销原判，依法改判， A答辩称：双方之间的房屋买卖关系合法有效，且已经实际履行，请求二审驳回上诉，维持原判， A口头答辩称：原审第三人已故丈夫B系C弟弟，A及B的父亲都为购买讼争房屋出过资，故第三人应对讼争房屋享有一半所有权， 二审审理查明的事实与原审认定的事实基本一致，本院对原审查明的事实予以确认， 本院认为：一、关于讼争协议的效力，两上诉人以A作为讼争房屋的共有权人曾明确表示反对出售讼争房屋为由，主张该协议应属无效，原审鉴于协议的签订背景以及A与两上诉人系母子关系等因素，认定被上诉人一方有理由相信两上诉人作为A和B夫妇的子女有权处分讼争房屋并无不当，况且现两上诉人亦未举证证明A在生前曾反对出售讼争房屋，故对两上诉人所提出的关于协议应属无效的上诉理由，本院不予采纳，二、关于讼争房屋的产权，两上诉人以协议尚未履行完毕为由，主张被上诉人尚未取得讼争房屋的所有权，原审法院鉴于被上诉人已支付了大部分购房款，且长期占有、使用讼争房屋，又于1992年取得了讼争房屋的集体土地建设用地使用权等事实，判决驳回两上诉人要求确认其对讼争房屋享有所有权的诉讼请求是正确的，至于房契是否交付，并非法律规定的房屋产权变更的生效要件，不影响本案中房屋所有权的认定，关于两上诉人主张被上诉人未安置香火堂及未支付剩余的500元购房款，系双方之间的债权债务关系，上诉人可另案请求履行，综上，两上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 二审案件受理费80元，由A、B负担， 本判决为终审判决， 审 判 长 A 吉 代理审判员 B 代理审判员 高嘉侃 二〇一六年一月十八日 代书 记员 杨 涛
