律师观点分析

江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0106民初8037号 原告：A，女，1963年5月25日出生，汉族，南京XX公司职工，住江苏省南京市鼓楼区， 委托诉讼代理人：A，安徽XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，安徽XX律师事务所律师， 被告：A，女，1971年4月13日出生，汉族，上海XX公司董事长，住上海市徐汇区， 委托诉讼代理人：A，上海XX律师事务所律师， 第三人：A，女，1978年12月21日出生，汉族，富德生命人寿保险股份有限公司南京分公司分区经理，住江苏省南京市秦淮区， 原告A与被告B、第三人C房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告A及其委托诉讼代理人B、被告C的委托诉讼代理人D以及第三人E到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告A向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行购房协议书，将南京市鼓楼区XX1801室房屋（以下简称涉案房屋）过户至原告名下；2.被告支付购房款460万元自2015年7月16日起至实际办证之日止按日万分之一标准计算的延期办证违约金，后原告撤回第2项诉讼请求，事实与理由：2014年9月25日，被告A授权第三人B全权处理南京市XX、2单元2003室以及2301室三套房屋的买卖事宜，后原告与被告签订购房协议书，约定被告以460万元的价格将位于南京市中央路233号百盛国际大厦1单元1801室房屋出售给原告，原告向被告支付定金45万元，并支付部分购房款55万元，余下购房款原告通过贷款支付；被告应于2015年7月15日前将房屋过户给原告，任何一方不能按照约定的时间付款、交付或过户，应每天按照总房价的万分之一向对方支付违约金；被告承诺于收到定金及部分购房款后立即将该房屋交给原告装修并入住等等，原告依约向被告支付了45万元的定金及55万元的购房款，并在被告代理人A的陪同下共同前往南京XX公司百盛国际大厦管理处办理相应的房屋交付手续，因被告已于2008年10月31日从物业处取走了涉案房屋的全部材料，包括房屋钥匙、物业管理资料、水、电费卡等，经物业与被告联系确认核实后，在物业工作人员A的见证下，被告代理人A将涉案房屋的全部资料直接交给原告保管，截至目前，涉案房屋的物业管理费、水、电、燃气费等全部费用均由原告按时交纳，原告多次与被告协商房屋过户事宜，但被告均以各种理由推诿，原告至今未将涉案房屋过户登记至原告名下，被告的行为已严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请， 被告A辩称，1.涉案房屋系被告所有，被告从未委托第三人出售该房屋，第三人与原告签订的购房协议书系无权代理，双方签订的合同应为无效，对被告不发生法律效力；2.原告与第三人存在恶意串通行为，损害了被告的利益，综上，请求驳回原告的诉讼请求， 第三人A述称，被告在百盛国际大厦代理销售房屋期间，与第三人认识并共事过，后被告通过其所在公司员工A打电话给第三人，询问涉案房屋价格并委托第三人出卖包括涉案房屋在内的三套房屋，A将房屋钥匙和门卡寄送到第三人处，期间也多次委托其他员工与第三人沟通房屋买卖事宜，还邮寄了一份有被告签名的委托书给第三人，并安排其员工在物业公司办理房屋交接等手续，该委托是客观存在的事实，第三人曾将收取的三套房屋首付款共计110万元支付被告，后因被告要求加价没有谈拢，被告扣除20万元后退还90万元，第三人其他意见同原告， 本院经审理认定事实如下：涉案房屋即南京市鼓楼区XX1801室房屋（建筑面积为182.36平方米），登记的所有权人为被告A，登记时间为2011年1月6日，2012年被告曾设定抵押，2016年6月抵押注销， 第三人A曾在涉案房屋的开发商江苏XX公司（以下简称百盛投资公司）工作，后离开，被告担任法定代表人的上海XX公司（以下简称源创公司），曾为百盛投资公司代理销售涉案房屋所在的XX的楼盘，在开展业务过程中，第三人与被告曾有过联系，被告陈述百盛投资公司用包括涉案房屋在内的三套房屋折抵被告所在源创公司的销售佣金，由于被告不常在南京、不打算自住等原因，该三套房屋由被告所在源创公司的员工代为办理领取钥匙、门卡等相应手续，并曾与第三人联系过代为出售房屋相关事宜， 2014年12月5日，第三人以房主授权代理人的身份向原告出具一份定金收条，载明收到原告购买涉案房屋购房定金1万元，购房总价460万元，商业贷款70%，定于2015年2月底之前办理购房交易所有手续，2014年12月13日，第三人向原告出具一份收条，载明收到原告购买涉案房屋购房款4万元，包括涉案房屋的物业管理费18790元，双方达成协议约定，不得有任何一方违约，否则要双倍返还定金， 2015年5月20日，第三人A以被告B（甲方）代理人身份，与原告A（乙方）签订了一份购房协议书，约定甲方自愿将涉案房屋以总房价460万元出售给乙方，该房屋的所有交易费用及物业费由乙方承担；乙方支付甲方定金45万元（分别于2014年12月5日支付定金1万元，2014年12月13日支付定金4万元，本次支付定金40万元），并支付购房款55万元，剩余房款乙方需办理贷款；甲方承诺于收到定金及部分购房款后立即将该房屋交给乙方入住并装修；甲、乙双方协商于2015年7月15日前办理交易过户手续，甲、乙双方如有一方不能按照约定时间办理交易过户手续，自2015年7月16日起每天按照总房价的万分之一支付给对方违约金；甲方如不能按约定出售该房屋，将支付给乙方双倍定金并返还购房款55万元，承担乙方因装修该房屋而产生的所有费用，并按照银行同期利率支付乙方已付房款的利息，乙方如不能按约定购买该房屋，甲方不退还定金并不承担乙方对该房屋的所有装修费用等等，当日，第三人向原告出具两份收条，分别载明收到涉案房屋购房定金40万元，购房款55万元等等， 在该购房协议书所附的一份落款日期为2014年12月9日、委托人为“A”的委托书中，载明委托人为被告，受托人为第三人，被告是南京市鼓楼区XX、XX及一单元1801室（即涉案房屋）的产权人，现委托人拟将该房产出售，委托人不便亲自商谈相关房屋出售事宜，故全权委托受托人洽谈以上房屋的出售事宜，并全权办理物业交房的所有手续，委托期限自本委托书签署之日起至2015年12月31日止，受托人无转委托权，对该委托书，被告否认为其所签；第三人陈述该委托书系被告安排其公司员工邮寄给第三人，且被告对此事知情，XX第三人收取款项后，与原告共同到物业公司办理了交付房卡、支付物业费等手续，原告接收涉案房屋后对其进行装修，并实际居住使用，涉案房屋的水、电、气、物业费等费用均由原告支付， 2016年7月15日，第三人A将100万元汇至被告B账户，2016年11月8日，被告A将该款项扣除10万元后余款90万元退还至第三人B账户，备注退客户A，被告A提交一份声明，称该声明系第三人A邮寄给被告，声明人为原告A，该声明载明本人A自愿放弃购买南京市鼓楼区XX2301室房屋，并愿意支付违约金10万元，被告A据此予以退款，该款项第三人至今尚未返还原告，原告称该声明并非其本人出具，第三人A称原告从未向其出具过该声明，也并非第三人所写，第三人也从未向被告邮寄过该声明， 2017年3月1日，被告到派出所报警，派出所对被告、第三人以及涉案房屋所在小区的物业公司的主管A进行了谈话，A在派出所谈话中表示，之前曾与被告联系过，被告确认委托第三人出售三套房屋，差不多2014年底第三人带着委托书将被告的三套房屋出售，并结清了拖欠的物业费，其还打电话给被告确认过，被告第一次来拿钥匙时还提供了自己的照片，联系电话都是被告留下来的等等，被告在派出所谈话中表示，2008年被告买了三套房屋，2010年被告到物业拿了涉案房屋的钥匙及三套房屋的办证资料，另外两套房屋的钥匙没有拿；2011年办了三套房屋产权证，因为被告在上海，故一直没有来看过，最近准备卖房子，了解到都有人居住，被告对三套房屋有人居住毫不知情；三套房屋的问题被告委托朋友A办理后续事宜等等，第三人在派出所谈话中表示，2014年被告手下的员工A打电话给第三人，请第三人帮忙销售三套房屋，还邮寄了一把涉案房屋的钥匙，A还告诉第三人涉案房屋是460万元，另外两套是400万元，2014年底林艾买了1801室即涉案房屋，价格是460万元，当时被告是同意的，后来A曾提出不要了，就准备给A，后来A又不退了，经被告同意，第三人付了30万元赔偿款给A，2015年夏天林艾开始装修，当时付了95万元给第三人；三套房屋成交后，都应当在2016年6月办理过户手续，被告安排手下员工A来南京办理的解押手续，按道理办完解押手续后就应当办理过户手续，第三人就打了110万元给被告，但后来被告安排其员工说价格涨了，涉案房屋560万元，其余两套500万元，不达到这个价格就不卖了，让当事人去退房，因为差价太大，和购房者协商不成，1801室前前后后收了100万元，其中扣了30万元给A做赔偿；第三人加起来收了130万元，扣了20万元作为中介费，剩余的110万元2016年7月打给被告；2016年11月被告打了90万元到第三人的账户里，让第三人去退房，之后由于被告要求涨价等原因，没有协商成功等等， 2017年7月31日，南京XX公司百盛国际大厦管理处出具证明，载明原告A系我单位管理的涉案房屋的业主，2014年12月，A原业主B处购买了上述房屋，A授权B全权代为办理与C之间关于上述房屋的买卖事宜，并向我单位提供了其签署的授权委托书，另A已于2008年10月31日从我单位处取走了上述房屋的全部材料，包括房屋钥匙、物业管理材料、水、电费缴费卡等，2014年12月13日，经我单位与A联系核实确认，在我单位工作人员A的见证下，A将上述房屋的钥匙及全部相关资料、物业管理材料、水、电缴费卡等直接交付给B，截至目前，涉案房屋相关物业管理费、水、电、燃气等全部费用均由A按时交纳，期间，A多次与B协商房屋过户事宜，A均以各种理由推诿未予办理， 另查明，2015年1月24日，第三人A以被告B（卖方）授权代表的身份，就涉案房屋与案外人A（买方）签订了一份购房协议，约定卖方将涉案房屋以总价460万元出售给买方，双方各自承担法定税费，物业费由买方支付等等，2015年5月21日第三人A以被告B（卖方）授权代表的身份与C（买方）共同签署了购房终止协议，约定卖方主动要求终止涉案房屋买卖合同，双方达成如下协议：卖方退还买方23万元定金，并另行支付23万元合同违约金，卖方向买方支付30万元作为装潢赔偿款，如果卖方在2015年5月31日前未付清全部款项，买方有权解除本协议，XX购房协议有效等等，后A武将涉案房屋一张门卡交还第三人，第三人已经退回A23万元和30万元装潢赔偿款，由于被告未按约支付全部款项，A要求继续履行房屋买卖合同，2016年6月15日，第三人又以被告授权代表的身份与A妻子B就涉案房屋另行签订了一份房屋买卖协议，约定购房款为460万元，过户手续不得晚于2016年12月30日等等，当日，第三人又向A出具一份收条，载明收到涉案房屋定金20万元，由于被告未按约履行，A已另案诉讼要求继续履行合同，本院于2018年4月9日作出（2017）苏0106民初8174号民事判决，驳回A的诉讼请求，A、B对判决不服，均提起上诉，该案尚在审理中， 审理中，原告A同意以全现金方式支付购房款，并将剩余购房款450万元缴纳至法院账户，要求继续履行原、被告签订的购房协议书， 本院认为，当事人的合法权益受法律保护，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，根据原告提供的购房协议书、收条等证据，原、被告及第三人之间为涉案房屋买卖问题产生争议，故原、被告之间系房屋买卖法律关系，被告与第三人之间系委托合同法律关系，根据当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点是：1.第三人是否有权代理被告出售涉案房屋；2.原、被告双方之间购房协议书是否成立有效，是否具备继续履行条件， 关于争议焦点1.第三人是否有权代理被告出售涉案房屋的问题，根据查明的事实，虽然第三人及原告未能提供被告认可无异议的书面委托书，但被告认可其曾委托公司员工办理涉案房屋交接、领取钥匙等后续事宜，在派出所谈话过程中，被告、物业公司的主管以及第三人所陈述的内容，可以印证第三人曾接受被告及其员工等人的委托出售涉案房屋，被告对此系明知且未在合理期间提出异议，被告安排员工将涉案房屋钥匙寄送第三人等事实，应视为对第三人代其出售涉案房屋的认可，在后来联系涉案房屋买卖事宜过程中，第三人曾将100万元购房款汇至被告银行账户，被告后来虽然将90万元返还第三人，但被告在退款备注中明确该款项为退客户A的款项，故被告A对原告B购买涉案房屋应为知晓，且被告与第三人收转款项等一系列民事法律行为，能够进一步说明被告对第三人代其卖房的事实予以认可，故第三人为有权代理，被告应当对外承担相应法律责任，被告认为第三人为无权代理、也不构成表见代理等抗辩，未提供充分的证据证明，也与本案查明的被告及第三人的民事法律行为相矛盾，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳， 关于争议焦点2.购房协议书是否成立有效，是否具备继续履行条件的问题，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，第三人A作为被告B的代理人与原告C就涉案房屋签订的购房协议书系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，对被告A发生效力，双方当事人均应按照协议约定全面履行各自义务，对于被告A提交的声明，由于真实性无法确认，且声明中载明放弃购买的房屋并非涉案房屋，故对该份证据本院不予采纳，根据本案查明的事实，第三人在代被告出售涉案房屋过程中，存在一房二卖情况，曾分别与原告A及案外人B订立有关买卖合同，由于A与被告协商过退房事宜并收取了装潢赔偿款，也将有关房卡退还第三人，虽然此后A再次与被告达成买卖涉案房屋合意，但在此之前涉案房屋已由原告A支付部分款项后实际占用，且已装潢入住并使用至今，可视为先行受领交付，根据规定，同时要求履行买卖合同的，合法占有房屋的先行受领交付人的主张，应当予以支持，故原告A作为先行受领交付人要求被告B继续履行双方签订的购房协议书，将涉案房屋转移登记至原告名下的诉讼请求，本院予以支持， 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告A继续履行与原告B于2015年5月20日签订的购房协议书，协助将本市鼓楼区XX1801室不动产转移登记至原告A名下， 案件受理费46349元，保全费5000元，合计51349元，由被告A负担（此款原告已预付，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院， 审判长　　A 审判员　　B 审判员　　C 二〇一八年六月六日 书记员　　王　进